行情一转折，开盘潮就来了 | 楼先生问答NO.424
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
今年的「金九」会打折扣吗？
8月底四大红盘集中上市，尤其天都城近3万组报名，全城投资客出动。在行情看着要寡淡下来之际，这一顿猛虎操作，似乎在为接下来的「金九银十」蓄势。
在全城摇号的这几天，其实不乏理性的声音：主要是离市区近的低单价低总价楼盘，越来越少，才会出现这么多人参与摇号。要是价格高，谁还去凑热闹？
开发商抢跑，购房者就可以慢一慢了。
即将到来的9月，开发商抢跑迹象更加明显：据《层楼》精准统计，9月共68个楼盘开盘，其中55个楼盘加推， 13个纯新盘。前面两个月开盘的数量分别是30多个和40多个。
大致可以判断「金九银十」两个月，会是供需两旺。一方面，房地产融资渠道受阻，网签又被限制，开发商想要加快回笼资金，只能加紧卖房；另一方面，调控工具频出，留给开发商的时间和空间，非常有限。
至于需求端，只要一手房限价，市场最后那口气就断不了。当然跌下来的二手房，会分流，但效果有限。买房的惯性思维，一时半会是打不破的。
投资客绝迹，至少需要横盘或阴跌五年，那让自住购房者关心二手房，至少二手房得跌个一整年。
金九会怎么样？从成交量上看，新房还会是成色十足的。但我们观测成交量毫无意义，反而是应该关注：中签率、流摇楼盘、现场弃选率，以市场分化程度。当然每一个红盘，你都得好好研究。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
900万内、晓风印月vs保利澄品、凤起钱潮
@薇薇
层楼老师，我打算在杭州给儿子买住房，总价900万以内，你说滨江的晓风印月和钱江世纪城的保利澄品，哪个更好啊？除了这两个，还有其它值得买的楼盘吗？
楼先生：两个都是摇号红盘，不论摇中哪一个，其实都很好。理论上来讲，两个楼盘都建议去摇，因为运气这种事，不知道最后能摇中哪一个。当然，最后大部分人都没有这样的好运气，你也很有可能两个都摇不中。
相对来说，澄品的洋房，能够买到的概率会大一些。第一批洋房的中签率34%，开盘当天没有售罄。虽然从投资角度看，澄品的洋房没有令人冲动的性价比，但自住的话，却也是不错的选择。就看你是愿意搏一把晓风印月和澄品高层，还是保守一点选择澄品洋房。
很多人都在等晓风印月，除了性价比之外，主要还是看中学区。目前奥体其它配套都不缺，唯独学区上没有优势，如果这个短板也补上了，那奥体就完美了。
另外还值得推荐的，可以往望江新城、江河汇流区。 比如，御品所在的望江新城，9月会加推，上城区有如此魄力，在这个地方拆出这么大一片空地，足见对望江新城的雄心壮志。再比如凤起钱潮，因为价格拖了这么久，应该快要上市了。这个楼盘不管是产品、地段还是今后的想象力，都是OK的。还有一个不用摇号的都会森林，你可以买到更好的户型和房源。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
以劣换优、二手房活跃度下降、限价收紧
@吴英英
现有都市阳光嘉苑经济适用房一套二楼，文三街小学、十三中学区的老破小一套，现在想把经适房置换成商品房，但资金有限只能换得起280万以内。或者等孩子明年进了十三中，把学区房也一起换掉，这样可以考虑500万左右的改善，不知道怎么处理比较合适？希望能多给点意见。
楼先生：估计接下来的行情，整体二手房市场都不容乐观，活跃度不会很高。但不管今年换，还是等到明年两套房子一起换，手上的这套经适房可以先挂出去卖掉。基本可以肯定，往后1-2年，老破小、经适房和回迁房，都不会有太好的行情。
但至少可以明确：一手房的限价政策，不会放开。尤其下半年明显在收紧。等到明年，也不用担心，那时「双限土拍」又跟上了。所以，今年换还是明年换，不用纠结，平常心即可。
从资产角度看，只要能将经适房换成限价的新房，就是积极向上的置换，也是鼓励大家这样做。当然对你来讲，最佳的选择还是以「改善自住」为目标，如果280万买不到自己特别愿意住的房子，那就等明年扩大标的，再来买呗。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
350万/年收入30万、工作滨江区、悦虹湾
@JING
老师好。我的孩子在滨和小学读书，工作在滨江区，每年收入30万，首套房，预算350万左右，请问对我这样的情况，有什么比较好的建议吗？
楼先生：滨江区的价格体系很清晰。限价下的新房4万8左右，比较靠边的滨江悦毛坯4万2。大家都在关注的晓风印月，还在争取突破，但希望不大。而滨江区的次新房和学区二手房，价格都要比新房贵得多。这就意味着，想要在小学附近买房，只能去看看像迎春小区这样的回迁房。
滨江区其它方向的二手房，350万能够得着，主要集中在彩虹快速路南侧，单价稍低，比如风景蝶院、江南名庭这些，从居住品质来讲，要比回迁房好得多，但孩子上学只能接送。如果考虑二手房，二者之间，得有所取舍。
或者换一个思路：既然孩子已经在上学，就继续持续目前的生活状态，然后考虑新房。比如到萧山区去，可以关注悦虹湾，这里是滨江区刚需外溢的一个重要选项，还可以往市北，摇一摇锦宸，地铁附近的房子。如果摇不到，也不要着急，还可以到萧山科技城、南部卧城，有充裕的选择。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
江河汇流区、凤起钱潮、中海御道二手房
@永远阳光
老师好，非常看好江河汇附近的楼盘，是去买现在的中海御道二手房，还是等明后年江河汇综合体的新房？
楼先生：都不好。中海御道确实有140方左右的户型，毛坯单价不到6万，而且总价可控。如果受制于总价，又想在江河汇流区买一套房子，中海御道提供了这样一个机会。还有一个留香园，单价更贵，现在往外挂牌的都是7万以上。要不要花这么高的代价，建议再权衡一下。
至于新鸿基的江河汇流综合体，可以等，但千万别只盯着这么一个楼盘。因为可以肯定地告诉你，最高限价6.98万，这里大概率会成为杭州的一张封面，这样的住宅，到时一定有很多富人都要买，摇号是确定的了。对你来讲，万一买不到怎么办？
其实眼前就有一个很好的楼盘——凤起钱潮，它的起步面积170方，关于产品的各方面，目前看都没问题。另外有消息说价格就是6万出头，那性价比就很高了。虽然没有江河汇流综合体这样绝对绝版的核心位置，但人家也是正宗的江河汇流区。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
600万左右、拱宸/申花/大关、和宁文华府
@炳
层楼先生好。我在拱墅区某高校工作，孩子现在两周，希望能够享受到西湖区较好的教育资源，预算600万左右，请问我该如何考虑首套房?
楼先生：如果要享受西湖区的教育资源，索性就去买一套名校学区房，相对居住品质一般，等学区用完了，再考虑置换，这也是一个思路。如果到西湖区，也只是普通学区，那600万花出去就没什么意思。
主要看你对学区的要求程度，如果一定要名校，那就按上面的思路去努力看看。但如果对普通一点的学区，或者有成长性的学区，也能够接受，那600万的预算，能选择的楼盘有很多。比如拱宸一带的杭州大家、国樾，以及申花的九龙仓天玺、天荟。到年底，大关的杭京源，也可以关注，最小108方。
想要单价再低一点，那就往城北去，要便宜一万元左右，这样的话，可以一步到位，买到尺度更阔绰的户型。比如和宁文华府（预售证已拿，登记时间截止9月3日），有高层，也有洋房，都够得着。而且它们的学区其实也都不错，尤其融创运河湾，正在争取引入上海一所非常有名的学校。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络