老破小的春天来了？杭州旧改启动，涉及43万套
The following article is from 地产小王子 Author 苏阳
每一套老破小都想“被拆迁”。2016-2018年，杭州城中村大规模拆迁，动辄几百万上千万的赔偿款，让多少人艳羡。如果市中心的老破小也能拆，简直一夜暴富。
所以每一次传闻市中心某老小区拆迁，都能上头条热搜。前有“朝晖三幢楼拆迁”，原因是为了机场轨道快线的建设，后有“树园因路面塌陷获赔偿”，树园有一套54方，获赔7.6万/㎡，比市场价翻了一倍。根据拆迁赔偿规则，面积越小，单价越高。
但市中心的老小区，原本拆迁就非常难，天上掉馅饼，只能砸中“树园31幢”。加上棚改戛然而止，那种“买老破小、博拆迁”概率几乎为零。老破小还有得救吗？
1.我家收到“旧改”通知。
居委会的老大姐把一张纸质的“旧改意见征求表”，塞到我手里：大家都填得差不多了，你也快填写一下吧，真是我们小区的好事啊。
我顺手拍了个照片，发个朋友圈：拆迁是没希望了，等来了我家“旧改”。好友们纷纷手动点赞，羡慕我马上变成白富美。美不美无所谓，关键是富。
我特别不相信“一夜暴富”这回事，相比拆迁，旧改也只能算是一个小彩蛋。但确实，对于条件越来越差的老小区来说，能原地不动，旧貌换新颜，既能守住一份儿时记忆和老邻旧舍，又能与时俱进，跟上居住迭代。
毕竟我在湖墅南路这套老房子里，住了25年。
今年6月中旬，李总理出席杭州双创周活动，期间考察了杭州老小区和睦新村。6月19日国务院常务会议对进行“旧改”进行官宣。这意味着，中国城市界面的更新，从“棚改时代”进入了“旧改时代”。
▲总理考察过的和睦新村
棚改被异化，旧改可以更贴近惠民工程。
表面看着平淡的旧改，由于涉及上亿居民以及4万亿的投资体量，绝对不是一件小事。新华社说：据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。
所以国常会还提出：加大金融对旧改的支持。
转眼2个月过去，杭州作出老旧小区改造四年行动计划，宣布计划到2022年底，全市改造老旧小区约950个、1.2万幢、43万套、3300万㎡，将涉及上百万人。
目前第一个旧改试点样板楼已经正式亮相。
几个月前，大家还不太在意的“旧改”，正在以我们难以想象的速度在杭州的各个角落推进。说实话，我喜欢这些有人间烟火气的老房子，这是一座城市的底色，亲切没有距离感。
2.旧改与棚改，一字之差。
差异在哪？
虽然都是涉及上亿人的工程，与房地产也有着千丝万缕的关系。但简单总结二者区别就是，棚改属于“大拆大建”，旧改更多是“小修小补”。
按照文件对旧改的描述——重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
在中国，最怕挂羊头卖狗肉。但这一次旧改，内在逻辑是不一样的：由于不会拆掉旧楼重新建设，旧改无论是在规模体量还是投资总量都比不上棚改。
而过去两年，除了有机会拆迁的拆迁户和开发商之外，几乎没有人喜迎“棚改”。因为配合房地产的高歌猛进，棚改是一场美化过的少数人的造富运动。
在主流的观点中，棚改动，大利楼市，房价涨；棚改紧，大杀楼市，房价跌。棚改变成了楼市晴雨表。到哪个城市拿地？在这个城市拿多少地？很多开发商的商业逻辑对“棚改指标”路径依赖。
事实上，大多数三四线城市，最大的筹码就是棚改。通过PSL印钞3万亿，三四线城市的楼市进入魔幻世界。而如今棚改退潮，渐现强弩之末，疲软不堪。不知道重仓三四线、押注棚改的开发商，如今作何感想？
杭州也一样。有一段时间，杭州手握几百万甚至上千万的拆迁户，到处全款买房，那时杭州还没摇号，开发商往往倾向于卖给这些全款“土豪”。甚至开发商以“拿到拆迁名单”为最佳销售手段。
棚改难免简单粗暴，旧改讲究精细运作。与棚改催生买房需求不同，旧改是反向逻辑：一定程度上，旧改会推迟和动摇买房需求。从政策层面来看，旧改是一条好政策，是对城市的最大尊重。
3.过去20年，杭州旧改也变了。
对于杭州，旧改不是新鲜事。
早在2000年就已经有了类似旧改的工程。仇保兴任杭州市长期间，做了四件被杭州人津津乐道的事：一是跳进西湖勇救落水老太，二是首创12345市长公开热线，三是铁腕拆除违建，四是大力推行旧小区的“旧包新”改造工程。
那时我家小区的沿街楼栋，进行外立面整治，原本米色和砖红色搭配的外立面，整治后变成了蓝灰色。就像请了一位油漆工，以四处粉刷焕新为主，可很多老破小切肤之痛的问题，却没有想办法解决。
此后大约八九年时间里，杭州老小区陆续做过楼道内部刷新，也统一更换过一次雨棚和保笼，还安装了统一的门禁系统。但由于缺乏后期管理机制，很多老小区仍由居委会自治，往往用不了多久，就被打回原形。
最近十年，我家小区就再也没进行升级整治，即便有一些小改动，也仅限于小区的公共部分。
但是这一轮旧改，却在根本上尝试触摸老百姓的生活肌理：从原先的拆建、修补、整治，转变成以“综合改造”和“服务提升”为重点的有机更新。
▲我家收到的旧改征求书（部分）
首先，这一轮旧改规模空前绝后。
今年8月16日，杭州发布老旧小区改造四年行动计划：2019年试点先行，2020年全面启动，2021年全面推进，至2022年底，全市计划改造老旧小区约950个。
其次，改造一次性到位，尽可能防止轮番施工。
具体改什么，充分考虑到不同小区的实际情况，全部由小区居民投票决定。据说改造清单的完整版有基础项83项，提升项48项，囊括了老小区的方方面面。
就连这一次前期意见征求书，都是“定制化”的。比如，我家小区不用进行水电气迁改、污水零直排等整改，收到的征集书上就不包含这些内容。而矛盾比较突出的停车难问题，则有专门的问卷进行意见征集。
这说明，在前期阶段，街道社区层面已经做好了基本的过滤和筛选，对小区实际问题，做出针对性的方案。
第三，这一次旧改的目标，是打造“有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系”的“六有”宜居小区。
比如我家小区，对于长效管理机制就提出了三套勾选方案：引入专业化物业服务企业管理、准物业服务、业主自我管理。
也只有引进了长效管理机制，才能维护好旧改成果。
与之对应的，对于物业服务费提价、路面停车收费以及物业专项维修资金补交，全部都征求了具体意见。
有的小区收到的问卷，还有关于内部碎片化土地整合利用的内容。目的就是通过资源的整合利用，为小区后期综合维护筹措一部分资金。
4.现有的两个旧改范本。
光是看征求意见表，我还很难想象将来我家小区会变成什么样子。所以，我决定直接跑一趟和睦新村和小天竺社区，看看现有的旧改成果。
我先来到了和睦新村。和睦新村的改造主要还是集中在小区公共部分的提升。楼幢内部除了加装电梯以外，改动不大。
▲旧改以后的和睦新村
原本破旧的小区大铁门，改造成了古朴门楼，已经改造完毕的街区部分都重铺了柏油马路。
公共配套的改造重点在于适老化。休闲有乐享园，康养服务有颐养园，室外活动有和雅园，甚至还打造了居家养老服务中心。整个小区仿佛一个没有围墙的养老院。
▲康养服务以及适老化的改造
老破小现在居住人群两极化非常明显，要不就是居住了几十年的老人，要不就是买房预算有限的新杭州人。
对于后者来说，如今的和睦新村或许只是公共部分变得更好看了，但对老年人来说，便利度有了很大的提升。
找了一个大伯打听：“原来上了年纪腿脚不方便，也很少下楼。接下来电梯也有了，也有地方和人聊聊天，下下棋了。”
▲和睦新村的旧改主要针对适老化
类似和睦新村的改造，在杭州很多老旧小区都已经完成。比如武林壹号的邻居大塘新村、滨江的滨康二苑。
杭州正式吹响旧改号角以后，潮鸣街道小天竺社区回四弄推出了全市首幢旧改样板楼。
这个小区就在大名鼎鼎的凤起潮鸣往西200米的位置。目前改造的主力还是在主体建筑上，和周边几幢还没有开始改造的楼对比，差异就更大了。
▲旧改完成以后的小天竺社区部分楼幢
原本的外立面是土黄色，现在外立面进行了整体改造，用黑、白、灰三色。而且拆除大小不一的保笼，低楼层安装了统一的保笼，家家户户都装了青色的花架。
雨棚还做成了透明的挡板，而不是以往老破小常用的绿色挡板，看起来高级多了，也和主题建筑的黑白灰色更协调。
老破小由于没有统一的设备平台，空调外机布置一直也比较随意。回四弄这两幢房子改造以后就连空调外机位置都整齐划一，抬头一望瞬间治愈了强迫症。
曾经杂乱的各种电线也统一做了集束处理。尽管一些管线由于技术原因，不得不暴露在外，但看起来清爽了不少。
▲建筑外形脱胎换骨
小区门禁系统也做了全面的提升换代，以前都是易生锈的铁门。现在也换成了灰色调，而且还需要AI刷脸认证，将来会由物业全面监控。不再像一般老破小，单元门想进就能进。
楼道全部粉刷一新，楼内混乱的管线也重新整理过，就连楼道照明灯也更新了。一楼设置了布告栏，张贴着小区的通知，墙上还挂着业主照片，看起来整洁温馨多了。
▲隔壁几幢尚未改造的楼道入户
在单元楼外部，随处可见全新的监控探头，也都是这次旧改全新安装的，保证小区安全。门外的报箱、牛奶箱，也都全部统一重设，抛弃以往陈旧易生锈的老款式，全部改成带锁的不锈钢款，不需要家家户户自行准备小锁。
▲全新的报箱和牛奶箱
楼外墙还找了一块空地盖凉亭，边上还有一些健身器材，整个就是一个小公园。
▲大伯大妈们坐在已经完成旧改的楼幢前
由于别的楼栋正在施工当中，有不少大伯大妈就坐在已经改造完毕的这两幢楼底下。“之前我们那幢还闹架儿的，看到他们改得这么好，我们也想早点住上新的房子。”
今年，潮鸣街道旧改工程范围为小天竺和知足弄两个社区，一共25幢房屋，涉及居民1405户，总投资达5000万元，将在今年12月底前完工。
不过，老破小最关注的停车位增设和电梯安装问题，目前似乎并没有在小天竺社区得到解决。社区里有部分6-7层的无电梯多层，对于上了年纪的老人来说，上下楼仍然是一件麻烦事。
5.到底改哪950个小区？
很多朋友会问：我家有没有轮到旧改？950个小区有没有具体的名单？
根据我了解到的情况，950个小区只是目标数字，没有具体名单。目前已经明确的，就是今年开工的试点工程，十区三县市全部都有。
▲首批试点名单
根据《实施方案》，纳入此次综合提升改造的杭州老旧小区主要有两种：
主要改造2000年（含）以前建成的，近5年没有综合改造，今后5年没有征迁改造规划的住宅小区。
也就是说，接到了旧改彩蛋的，未来5年内肯定不会有机会拆迁。
另外，部分2000年（不含）以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区，相当于管理不到位的保障房，也可以纳入改造范围。
符合条件的小区可以，先通过社区向街道申请综合改造，每年10月底向市建委申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。
即使是像我家一样，即使收到了改造征求，也未必能够纳入改造范围。还要求符合《物权法》的两个“2/3”：应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。
另外，具体改造方案也需要2/3以上的业主认可。
现在，我只希望邻居们给点力，意见一致，抓住这次旧改的好机会。毕竟改完以后，我家的老破小少说还能再续10年命。
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[大老哥V探盘] 探营小天竺社区旧改样板
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文∣苏阳
编辑∣二叔
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