实探运河新城：未来两年都是大工地，现下5盘可售，最高限价3万8
最近，运河新城规划利好频出，一个3.5平方公里的城北示范区正式出炉。
这片核心区域，包括京杭运河沿岸和杭钢基地两大区块，未来这里将以千年运河文化和百年工业文化作为核心，让自然、艺术和城市空间融为一体。
利好铺满地的运河新城，这两年的楼市也是相当火热。
2017年重新推地的运河新城，就拍出了18935元/㎡的楼面价，也就是现在的金科碧桂园·博翠府，这比2013年大家运河之星5593元/㎡的楼面价，足足是三倍多。
而到了去年11月26日，融创拿下运河双子星，其中天阅云合源楼面价更是高达24321元/㎡，创造了板块新高。
运河新城土拍市场节节攀升，楼市表现也是相当优秀。
博翠府和尚合府均已推出所有楼幢，特别是后者整体中签率低至20.8%，仅开盘三次就全部去化。
南侧运河湾畔的风尚望和湾、天阅云合源，首开中签率均在20%上下，想买到一套还是相当不易的。
这一片新兴之地，楼市又打得火热，那么究竟值不值这个价格呢？这两天，《层楼》小编就亲赴运河新城，为大家带来详尽的资料。
113万㎡运河湾综合体即将来袭
第一站，我们来到运河新城最南端的运河湾综合体，未来这将是一个总体量约113万㎡的巨无霸。
听着很霸气，但如今原本的粮游市场已是整一片黄土漫天待建的区域，满地尽是橙色挖机，角落里还有绿油油的矮脚青们安然一隅。
时不时，运河上还有几艘运沙船驶过，一副郊外河岸的感觉。
但在未来，在这片土地上会集中开发住宅、商业综合体、休闲旅游、游艇码头、星级酒店等。
原本承担工业货运管家漾码头，也将摇身一变成为高大上的游艇码头，是不是有种魔幻现实的感觉。
在被运河割裂成的两半，中间会架起一座人行桥，除了河东的商业配套外，其实河西也有一条亲水街的规划，而且会在亚运会前就投入使用。
值得一提的是，这个综合体中也包含两个住宅项目，那就是风尚望和湾和天阅云合源，目前均已开盘在售。
一分为二的售楼处左边是天阅云合源，虽然是工作日的午后，但还是有三三两两的购房者不断进来，或是围在沙盘处，或是在洽谈区。
天阅云合源在9月首开3幢高层，均价3万8，中签率28%。整盘定位以改善为主，但靠近高架的3号楼小户型，还是饱受投资客的青睐。
毕竟，桥西板块与之也只有一路之隔，与桥西“4”字头的二手房，还是有不少肉眼可见的利差的。
天阅云合源售楼处
据销售介绍，近期项目将加推4、5、13、14#洋房产品，面积会更大，主力户型建筑约133-205㎡，但景观自然是更好的，特别是沿河的205㎡东边套。
售楼处的另一侧，是风尚望和湾的所在。
相比天阅云合源高层+洋房的配置，风尚望和湾是清一色的高层，面积段也要小上一些，约94-148㎡。
根据项目相关工作人员介绍，预计12月初会继续加推。
文青最爱：生态艺术岛、博物院聚集
离开运河湾综合体，沿着运河北上，你会发现更多的秘密宝藏。
在上塘高架和昌运桥中间，是大运河生态艺术岛。不过虽说是一个岛，其实就是利用运河沿线的区域，划出了一个面积600亩的沿河带。
未来，将用“文化+生态+演艺”的理念，打造大运河文化演艺中心和大运河生态公园。其中北岛以艺术演艺为主题，包括音乐厅、大剧院等；南岛则是“绿芯”，包括生态公园、户外演艺活动空间等。
不过，目前现场尚不能看出太多的端倪。
在生态艺术岛的对岸，是运河的水上配套和水上巴士，所以以后从这里上船可以沿着运河直奔武林门了吧。
继续往北，则是文青们的最爱，大运河博物院和大运河文化中心，从历史传承到工业变迁，在这里都能一一寻得。
运河博物院示意图
特别是博物院的建筑方案，目前正三大国际知名事务所之间展开方案设计竞赛，最优者才能担起规划设计的重任。一个运河边的地标性建筑，将就此诞生。
在如此浓厚的文化艺术熏陶中的，有两个幸运的楼盘，分别是运河云庄和璀璨澜宸。
不过，目前运河云庄的售楼处尚未开放，根据规划公示只能了解到有高层、叠墅和合院三种产品。
运河云庄的北侧和西侧是璀璨澜宸的两个南北区，售楼处设在南区这里。
根据销售介绍，虽然售楼处所在和沙盘展示的均为南区，但预计首开的会是地段更好的北区。
为什么北区位置会更好呢？当然是一线沿江和地铁口的位置了。北区紧邻在建的地铁4号线储运路站，东侧贴着的还是大运河。
在建的璀璨澜宸
“景观+交通”的杀手锏，难怪销售笑着说，自己手上都有好几百组客户等着摇，而且，据他透露，预计高层的价格会在3万1左右。
这一下子又比南侧的3万8，低上了一大截。不过，璀璨澜宸是余杭区，而并非主城区，在行政区域上还是稍有差异的。
售楼处目前有两个样板房，但若要参观，记得带上50万的验资证明。
省内首条双层隧道丽水路隧道
跨国金昌桥，便是丽水路，在这条路上也正发生着掘地三尺的变化，未来这里将会有丽水路双层隧道，这可是省内首个。
丽水路隧道南起石祥路，北至金昌路，路线总长约1.7千米，将由地面道路、地下一层车库联络道、地下二层隧道、慢行系统的等构成，
不仅能够提升区块交通环境，也降低了对周边地的景观的影响，提升了运河湾的整体品质。
现在所见的隧道，挤满了或红或绿的工程车，仅留得一条单车道通行的小路。
据悉，目前工程隧道围护结构完成80%，主体结构完成35%，预计会在2021年6月完工。
在靠近金昌路的丽水路隧道西侧，今年9月刚有一宗土地出让，最终由香港置地竞得，楼面价20488元/㎡。
香港置地运河新城地块的城市界面的感受并不好，来往的货车和渣土车特别多，拱康路甚至连路面都是坑坑洼洼的。
项目周边极为空旷，东侧是正在修建的顾杨路，往西与运河之间还有一些建筑、空地。
总的来说，地块虽隶属拱墅区，但周边环境目前看来，还是“有些荒凉”。
香港置地运河新城项目距离璀璨澜宸和运河云庄不过1公里，但限价却是向风尚望和湾&天阅云合源看齐，精装限价3万8。
结束语
纵使限价水平再高，运河新城的两大地理特点，也决定了板块内部房价，必然呈阶梯状。
首先，以运河为纵轴的运河新城，南北过于狭长。我量了下，从石祥路到杭州第十四中学（康桥校区），跨度长达约5公里。
其次，运河新城涵盖拱墅和余杭。即便距离再进，价差也是存在的。
不过，总体说来，未来运河新城的房价，大概率会由南往北逐渐走低，形成三个层级。
第一层级，即以天阅运河源和风尚望和湾为代表，紧邻桥西板块。从摇号中签率看，已经证明3万8能为市场所接受。
第二层级，则是京杭运河与金昌路交叉口周围。
这里比较特殊，璀璨澜宸和运河云庄隶属余杭，而相距不远的香港置地项目，隶属拱墅。
从璀璨澜宸销售给出的口径，预计高层精装均价3万1。香港置地项目新房限价上限高达3万8，但以目前形势看，很难达到这个水准。估计最终售价，介于两者之间。
第三层级，大家都比较熟悉，就是最北端的博翠府和尚和府，精装均价不到3万1。
虽然位置更北，但因为属于拱墅区，周边又有比较不错的教育资源，所以售价与璀璨澜宸（目前口径）等相差不大。
从更大视角看，相比杭州东、南、西，城北的开发明显落后。
我以武林广场为中心，画了一个半径约9公里的圆（到金昌路距离），城东是九堡，但更远的金沙湖、大江东都已开发地如火如荼。
南面是炙手可热的滨江区，西面则是二手房价5万+的蒋村，再往西就是未来科技城。
从城市均衡发展逻辑看，运河新城自然会慢慢补上城北的短板，迎来价值爆发。按照规划，这里还规划了拱康综合体、邵逸夫医院大运河分院、健康小镇、树兰医院……
但从目前现状看，这必将是一个漫长的过程。
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文∣咸鱼/麦格
编辑∣二叔
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