土拍的一个小小小小失误 | 楼先生问答NO.454
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购房者理性了。按照我们以往的标准，近期两个现房楼盘的表现，并不算很出色：东澜府登记了六千多组，城市之光竟只要两千组。还有很多高总价的改善楼盘，可以说有些吃力了。
刚需改善开始观望，更别说投资客：只要察觉到一点点不对劲，就立马全军撤退。天空之城的「4万信号」能明显让你感受到市场的抗力。
这种理性的情绪，已经蔓延到开发商。
开发商对杭州是又爱又恨：爱的是，杭州不能丢，这是战略要地，什么房子都能卖出去；恨的是，不仅真的没钱赚，还要处处受到制约。所以有一家国企说：接下来想去宁波、绍兴拿地，杭州真的玩不起。
在卖地这一点上，包括推地节奏、定价策略、勾地手段，以及舆论造势，杭州是真的厉害，章法自然，一环套着一环，尤其这两年，几乎很少失手。
当然也不是没有败绩：有一次是钱江新城二期的一宗宅地，出让得十分蹊跷，得主经不起查。我记得那时候，行情转冷，开发商对后市信心不足。再有一次就是前两天，下沙大学城北两宗宅地，临时终止出让。
去年那时和今年此时，行情是真的非常相似。所以可以大胆猜测：因为没有开发商报名，终止是流拍的遮羞布。如果流拍，舆论肆起，进一步挫伤预期，很难收场。
再进一步讲，金融端持续收紧，开发商拿地只会更谨慎，对于好的地块，大家能合作就不争抢，对于非优质的地块，宁可不拿也不要错拿。
孙宏斌说：房地产挣点钱很难，亏钱特别容易。
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城东新城/东莱府、东潮府、绿城金沙湖
@M-ryan
总价350-400万，两人工作地点为金沙湖和西湖文化广场附近，不考虑学区，主要关注通勤与生活品质，目前关注滟澜山的二手房，可以买吗？不着急住，考虑新房的话，有什么选择？
楼先生：买是可以买，就是要付出不小的代价。在金沙湖一带，像滟澜山、中外公寓等比较好的二手房，虽然平均价格有所回落，但整体还没很便宜，好一点的，单价起码还得4万。但不管怎么说，用得着，滟澜山还是值得的，毕竟是金沙湖品质最佳的小区，周边各种配套很成熟。
愿意等的话，明年可以选择绿城金沙湖项目，精装限价37500元/㎡，比滟澜山还是要划算一些，最小户型105方左右，400万可以够得上。不过，这是绿城在下沙第一个住宅项目，整个金沙湖的改善都嗷嗷待哺，难买程度会很大，要做好摇不到的准备。
从彭埠到艮北，再到九堡，单价4万出头，可以好好搜罗一下。随着二手行情回落，二手房库存积压，杨柳郡这样的TOD小区，也有机会买得到。选择有很多，建议多关注地铁的优势。另外，接下来，城东新城会有不少90方左右的小户型，也可以留意，总价再稍微垫垫脚，比如东莱府、东潮府、金地商置项目。
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300-350万、投资买房＞银行储蓄、投资
@迪奥
外地人，孩子刚考入杭州的大学，计算机相关专业，户口已迁入学校，考虑孩子以后留在杭州几率很大，所以想先打算杭州买房，预算300-350万，对杭州不了解，希望给个建议，这个时候买合理吗？或者帮忙推荐区域和楼盘，希望离地铁近，万一有变化也方便出手。
楼先生：现在考虑四年后的自住需求，肯定不现实。那就是纯投资，也是可以的。只不过，接下来投资买房有一些不确定性，不一定有很好的回报。但像杭州这样的城市，有资格和条件配置资产，还是可以毫无犹豫。退一万步讲，总比把钱存在银行要牢靠一点。
现在杭州300-350万总价的房子，只要不是太偏远的那一类，都不会特别好买。但不妨碍你关注它们，因为中签率越低，表示这一类房子就「越安全」。从区域上来讲，勾庄、未来科技城、三墩北可以多加留意。具体到楼盘，比如幸福里、天空之城、 杭州富力中心、西溪公馆，能摇到都可以。
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萧山科技城、投资/拿住、兑现周期长
@moneydou
萧山科技城的房子有升值空间吗？
楼先生：萧山科技城是拥江发展的一部分，今后板块的发展有着无限的可能。它的规划很让人心动，发展起点之高也是史无前例的，在杭州很少能看到新兴板块一起步就引进融创、香港置地、仁恒这样一线房企。所以，萧山科技城的发展是可期的，不用迷茫。
只不过，客观讲，目前的投资环境，萧山科技城不是第一梯队的选择。如果是短期的纯投资，并不打算自住和长期持有，那更有价格诱惑的楼盘，其它地方还有不少。目前眼光看，萧山科技城的单价没有多少红利，买萧山科技城，一定要有耐心，要拿得住。
在区域价值不断兑现的过程中，说不定某一时刻就被大家广泛认可了，就跟当年和现在的奥体一样。总之，如果你有一笔闲置资金，也坚定看好萧山科技城，值得为未来埋伏一个机会。
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纯公积金贷款、800万、杭源里12月上市
@人鸟
你好，请教一下：在杭州桐庐有2套房，都是公积金贷款，现在都已经卖掉了，想在杭州市区买新房，还算首套房吗？另外总价预算800万左右，想一家三口（偶尔父母小住，儿子已在杭州民办住校初一）住，还有一个需求，为儿子投资一套小户型新房，有什么好建议吗？
楼先生：如果都是纯公积金贷款，还清之后还可以获得首套房资格，首付最低三成。但在筹备首付之前，最好还是到中国人民银行拉一下征信记录，会比较稳妥。另外，总价800万左右，基本上，杭州东南西北都能买到很不错的房子，问题就在于，你自己想住哪里。
这个预算，可以买到申花，比如外立面非常美的古翠隐秀，室内精装的品位也不俗气，还有九龙仓天荟和天玺，离地铁、学校近。据说杭源里是12月开盘，高层价格5万不到，超流体的外立面，很有辨识度。再往未来科技城方向，则可以买到绿城的叠墅，湖畔雲庐，据说11月要上市。
同样的预算，在城东新城和之江，也能买得到叠墅。而且，像之江的珊瑚世纪、云境，叠墅也做到了精装。如果愿意碰碰运气，晓风印月第二次开盘也可以试一试，性价比更高，说不定就摇中了。至于再投资一套小户型，可以先放一放，自住和投资要有主次区分。
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600-700万、滨江御虹府、城东改善密集
@木三几
娃一周岁，现在中小学的升学政策下，有没有必要置换一套学区房？目前有两套房，一套景芳65方，一套萧山114方。现在想将65方置换掉，能出售多少价格？我们夫妻一个在滨江上班，一个在城站附近上班，换哪里合适，预算600-700万。
楼先生：对外可以挂4万左右，但要有心理准备，这个价格不会很好卖。相比之下，处理掉老破小是对的，只不过目前二手房行情实在太难，而且过一段时间后，可能会更不好出手。如果决心要置换，也不要观望了，这边价格上多让一点，新房那边也能赚得回来。
总体来说，今年最后两个月是比较好的改善时机，值得关注的改善楼盘有一堆，而且六七百万的总价预算，选择也很充裕。对你们来说，考虑学区方面的需求，可以关注之江，毕竟属于西湖区，教育资源不用太担心。其它的还有城东和艮北，合起来有10来个楼盘可以挑三拣四。
再或者就到江南岸，滨江和钱江世纪城。比如晓风印月也可以参加它的第二次开盘，能摇中，学区、地段和交通都满足了。还有就是春节前应该要上市的滨江御虹府，其它都挺好的，就是学区稍微弱了一点。
老哥买房指导课堂·第2课
课题：什么样的地段能让资产价值倍增
关键词：近地铁、产业支撑
时间：11月23日（周六）14:00
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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