奇货可居！杭州最后18个现房住宅盘，多少人盯着？
The following article is from 地产小王子 Author 程立
1.
2017年3月24日，杭州土拍新增一条规定：一旦地块溢价率封顶，所建商品房须在取得不动产登记证后方可销售。
这就是现房销售。
不过昙花一现：2017年8月14日就不再执行。
但就在这短短5个月不到的时间里，杭州诞生了30个必须现房销售的项目，其中20个为涉宅项目。
其中余杭区3个，萧山区3个。另外14个位于主城区，分别为江干区4个、拱墅区2个、西湖区3个、下城区1个、滨江区1个，钱塘新区3个。
▶杭州20个现房住宅楼盘◀
2.
现房更值得买。
最关键的一点是，购房者可以掌握更多的主动权。
而期房，全靠开发商的渲染展示，作为购房者，只能被动地接受信息，现象总是美好的。一旦交付不理想，就拼命维权，交付超出预期，则欢天喜地。
这几年，交付的悲喜剧，交替上演。
我总结5条现房优势：
1、眼见为实。
现房的外观、质量、小区环境、公区配置都一目了然。满不满意，该不该下单购买，购房者说了算。
2、买个放心。
尽管杭州开发商整体水平不错，也很少有交付不了的房子，但烂尾的楼盘也不是没有，尤其是延期交付的案例还是不少的。现房销售，至少不用担心拿不到房产证，收不到房。
3、减少维权的概率。
不少维权问题就是因为期房宣传和实景之间的差异引起。现房销售，可以直接与开发商的宣传作对比，可以避免各种原因的货不对板。
4、早日入住，省下房租。
买现房比期房一般可以早入住2年，对急着置办婚房、或是为孩子就读的人群是最佳选择。可以说，现房销售更多地抢了区域内本来要买二手房的客群。
5、买现房，资金投入成本降低。
3.
最诱惑的还是第5点。
不要以为这种精算成本的事，只有专业投资才会做。普通购房者，更应该学会算账。因为，花在房子上的每一分钱，都是你的辛苦省下来，都是自己的血汗钱。
我先建立一个计算模型——100方，单价3万，首套首贷。
然后你的房子是2年前买的期房，我则是现在买的现房，我们同一天交房，我们购房资金成本会相差多少？
假设：你和我买房成本相同，都是3*100=300万，其中首付300*30%=90万，贷款210万。银行贷款利率按5.4%计算，首付款银行理财利率按4%计算。
截至交房，你比我多支出成本为：
| [1]首付90万，2年理财收益90*4%*2=7.2万元 |
| [2]贷款利息支出210*5.4%*2=22.68万元 |
合计：29.88万元。
这一笔费用，占房款总额近10%，也就是平均每年5%。
若全款购房，则可按每年4%理财利息估算，同样300万的总价，现房比期房的资金成本要少300*4%*2=24万。
不管按揭还是全款，对于总价一样的房子，早两年先付钱买期房，和现在买现房，一年相差房子总价的4-5%左右。
一般建议按5%计算。
由此得到的结论是：跟期房相比，现房的价格每年上涨5%左右，对于购房者来说，资金成本才是接近的。
举个例子：两年前2.8万买的期房，今年交房了。那么同一板块今年直接买现房，价格是3.08万左右。但因为限价，你还是2.8万今年买了现房，那等于就赚了。
注：这是一个模糊的计算。因为实际上每个月还按揭的时候，有一部分本金是还掉的，相对来说，资金利用率其实是下降的。而且按揭还款中，采用不同的还款方式，归还的利息也不同，其他也还有一些影响因素。但作为大概的估算，还是有参考意义的。
4.
既然现房销售这么好，为什么不全面推行？
答案是：开发商资金成本高。预售的意义在于，先拿钱，再干活——用买房人的钱来造房子。若开发商用自有资金造房子，沉没成本就很高了。
预售制度，才能让开发商快周转，以及高杠杆。
有人会问：去杠杆不是更健康吗？
去杠杆不等于不能有杠杆。
如果银行不给贷款，大家都全款买房，还剩多少人能买房呢？大部分时候，开发商与政府之间的关系，和我们和开发商之间的关系，其实是一样的。
试想一下：又限价，又不让开发商用杠杆，谁还拿地？
开发商不拿地，谁最着急？地方政府也想站在宇宙中心呼唤爱，也希望全部现房销售，但只能是想想而已，别天真了，我们还要造地铁、办亚运啊。
杭州这20个现房住宅楼盘，真的是「奇货可居」。
其中崇贤的上河宸章已经售罄，都会钱塘已经开盘。昨天，绿都·东澜府也一次性领出了预售证。
制图：好地网
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