现在买房心理：不赚房价升值，赚的是通货膨胀 | 楼先生问答NO.447
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如题所示：这个逻辑转换，其实就是一种心态调整。换句话说，不再是「房价不涨就是跌」，而是最近常在购房粉丝群看到的一句话——钱放着，都顶不住通货膨胀。
我们可以试着关心一下猪肉：
从涨幅来看，猪肉价格涨得比房价厉害多了。房价涨了，大不了不买房，生活不至于没有退路。但猪肉或民生产品涨了，老百姓的日子就难了。我专门跑过一次菜市场：一周内，猪肉从28元/斤涨到38元/斤。
猪肉市场有很特殊的起因，但我们都有一种感觉：国内的任何东西，易涨难跌。这就是我们所说的通货膨胀。再进一步讲，房价上涨，也是通货膨胀的产物之一。
有时候我们都用不着看数据，经济压力有多严峻，伸手就能摸得到。而数据则是：整个经济GDP增速已经滑落到6%。一看到这个数字，几乎所有人都说：又要放水了。
挽救经济，放水是一条捷径，但这些水要流向哪里？最好的去处是实体经济、制造业，似乎成效不卓。最坏的去处，不是楼市，而是民生产品，诸如大米、大豆和猪肉。
所以楼市被冠以「蓄水池」，不是没有来由。很多人私底下问我：政府真的控制不住房价吗？现在终于有一部分人明白过来了，不是不能，而是不想。
从宏观和长远看，可以信奉：放一次水，买一套房。
今天不谈微观。
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1000万、珊瑚世纪雅园、绿城桂语听澜
@Tracey
层楼你好，现在住在望江府，有一小孩，另有一套房子在萧山正在出租。我们夫妻二人都很喜欢叠墅合院这种有院子的房子，所以想把萧山卖了置换，预算1000万左右，也希望离主城区越近越好，近期会开盘的，请问哪些楼盘适合？
楼先生：城市骨架往外拉伸，能够用作第一居所的排屋也在变多。总价一千万，南部卧城就有大一片，单价5万不到，比如桂语朝阳的中式合院，迟迟不开就是卡在价格上。还有萧山南站的金宸玖和，或者湘湖一带还有悦虹湾、湘湖和院。
只是想有一个院子，这两年蔚然成风的叠墅也可以。这样一来，可以更靠城区一点。比如之江的珊瑚世纪雅园，示范区已经对外开放，还有云境也可以同时关注。这两个楼盘离地铁、学校都很近，今年应该会上市的。
或者往城东方向，目前在售的有景粼天著，它的园林规划和产品理念都很用心，获得过一些专利。城东新城资源丰富，地铁又是密集交汇，除此之外，还有艮北的博翠碧蓝湾，听说形制上更接近排屋。还有一个选择是萧山市北，闻博花城就有一批叠墅，明年绿城的桂语听澜也有96套叠墅。
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工作在滨江区、500万、萧山市北3.75万
@燕七
单身女，工作在滨江，在摇各个万人摇的红盘，最高承受500万总价，工作忙精力有限，不知道该不该继续摇红盘，或者退而求其中签率高的盘，比如融创运河one，祥生云境，西湖世纪这些，哪个更适合未来居住/转手？或买二手房？
楼先生：从区域上来讲，尽可能往城南和城东方向。在滨江工作，从通勤角度考虑，更建议之江的珊瑚世纪雅园（西湖世纪）、云境，今后会有地铁6号线，之江与滨江之间的往来时间会大大缩短。云境的高层是3万8，与实际成交的倒挂不是很多，但如果不着急住，新房还是整体实惠一些。另外珊瑚世纪雅园的高层应该不到3万8，价格更实惠。
除了之江，同步可以关注的是滨江区的时代滨江悦，不过这个楼盘是毛坯，地理位置上也基本靠近萧山了。其它的选择集中在萧山市北，高层最高限价37500元/㎡，到明年估计也突破不了，与不远处的奥体价差1万元/㎡，性价比还是蛮高的。目前只有闻博花城在售，明年还有绿城、滨江、东原、保利，供应宽裕。
大致上还是建议之江和萧山市北，如果都买不到满意的房子，再关注城东的彭埠、七堡呗，比如彭埠的东莱府，有89方三房两厅两卫，总价500万不到。至于七堡，所有楼盘都能够得上，无非小户型比较难买。至于二手房，也留意着，最重要是价格。
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350-400万、工作在转塘、之江/二手房
@Cold
首套房，预算350-400万左右，在纠结是买市区的五六十方老破小，还是滨江、彭埠附近的次新小区，目前看中了贺田尚城和艮山府的小户型，老师有什么建议吗？我是在西湖区转塘上班的，短期内无结婚打算。
楼先生：接下来可以关注二手房，行情越寡淡，越有利于买方。但要注意两点：一是，尽管整体二手房价格降价范围在扩大，但还不是普遍现象，那种很便宜买进很安全的二手房还很少。二是，房子也是一种商品而已，只要是商品，就会迭代过时，目前行情下，别着急，慢慢挑，尽量选择次新房，或年纪不很大的房子。
在转塘上班，不大建议买艮山府，通勤不够便利是一个方面，还有它的小户型，虽然价格不贵，户型格局有比较严重的问题，今后升值潜力和市场流通都会受影响。其实你完全可以考虑之江转塘的一些次新房，比如之江九里、九溪诚品、云荷廷，也可以耐心等一等价格上的机会。总之，选择余地还是很宽泛的，犯不着舍近求远。
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纯投资+自住/臻蓝府、改善/和宁文华府
@嘟嘟
请问金科和宁文华府的投资价值大吗？与臻蓝府相比哪个更有优势？
楼先生：从中签率就可以看得出来了，臻蓝府有低价优势，加上又是毛坯交房，总价更加可控，这就是投资优势。另外还有一点，在杭州，融创的品牌也要更强势一些。二选一，纯投资的话，臻蓝府排在和宁文华府的前面。退一步讲，还有幸福里、西溪公馆这些更符合投资逻辑的选择。3.6万的和宁文华府，从投资角度来讲，肯定不属于第一梯队的。
但和宁文华府的性价比，还是有的。在这一带，之前中城汇4万出头，相差没多少路，比较大的差别是地铁，就看你怎么看待地铁，是不是值4000元/㎡，如果拿申花的5.4万比，开车过去10-15分钟，就会觉得也挺有性价比的。随着行情回归正常，和宁文华府的价值还是体现在产品上，它是奔着改善去的，从装修配置和园区，都花了不少心思的。
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房屋抵押贷款、400-500万、改善置换
@四海为家
在老余杭的福临花苑唯一住宅90方，贷款已还清，手头100万现金，2021年小孩读小学，学区不一定要求有多好，希望离地铁站近，可以承担每月1万5的按揭，该怎么选择？是卖掉置换还是再买一套？如果有贷款记录是不是算二套？有适合我的新房吗？
楼先生：有过贷款记录，再购买商品住宅时就得算二套房，最低首付要六成。这就有点为难了，100万拿来作首付，选择余地很少，不是崇贤、大江东就是临平北、富阳，估计也不一定会考虑自住吧？
对你来说，最大的问题是首付问题。可以有两个解决途径：一，选择置换一套二手房，福临花苑大概可以卖200多万，再加手上现金，也就是可以承受500万左右的总价，这个预算可以考虑未来科技城、蒋村、和家园以及申花一带的次新房了。
还有一个途径，把福临花苑抵押出来，不同银行的利息不一样，但有些银行放出来的钱比房贷还要便宜。每月可承担1万5的按揭，粗略算下来，总共贷款300万左右，现金流还是能转得过来的，那就可以买400万左右的新房了，比如天空之城、杭州富力中心。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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