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相信摇号 | 楼先生问答NO.445

楼先生 层楼 2022-05-16


◎楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序



2018年4月23日,杭州首个摇号楼盘和家园臻园在杭州国立公证处进行公开摇号,180套房源,438组客户登记。


严肃紧张,万众瞩目。


至今,18个月,800多次摇号,每一位购房者都已经习以为常,这样一种买房方式——哪里中签率低,就摇哪里,尽管有一点扭曲,但不失公正、公平、公开原则。


身边有很多人摇了二三十次,甚至四五十次,还未买到房子,但他们依然奔波在摇号的路上,锲而不舍。身边也有很多人,一摇就中,其中多少刚需买到了房子啊。


因为我们大多数人,还是相信摇号。


自从有了摇号,我们确实再也没看到过代表权力掮客和人脉寻租的茶水费、号子费和纸条子,而这些是我们普通购房者最深恶痛绝的,也是无法承受之重。


我们从来没有过分赞美“摇号买房”,不管怎么说,它本质上是违背了市场经济。但我们也得承认,当还没想到更好的方法时,摇号可能是目前能找到的最好的方式。


我曾经问过开发商:还有作弊的空间吗?实话说,只要政策需要经人执行,就一定能找到一两个漏洞。只是谁也不会去冒险。就如开发商所说:还有必要为了一两个关系户,冒“被停预售证、停网签”的风险吗?因小失大,这是任何城市总都担不起的责任。


10月12日未来悦出现“连号”,10月23日金色和庄又出现“重号”,我们应该发出理性的质疑,也有理由怀疑,到底是故意人为所致,还是机器程序出错?


但所谓理性,就是情绪冷静下来之后再想一想:摇号,可是全杭州人都盯着,一点点偏差就会引发舆论海啸,谁有胆量顶风作案?至少我不认为开发商、执行部门蠢到这个地步了。


这是杭州公证摇号购房的一点小风波,有一点不那么严肃,需要改进,但我们不能全盘否认,而是希望摇号尽快回到正轨,还有很多很多刚需等着买房。





1.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

杭州壹号院、1200万/投资、考验现金流


@长大了

想在下半年纯投资摇号杭州壹号院,总价1200万左右,可以做到30%首付,但看多了房价管控和中美贸易战不确定性,又觉得大笔资金投资一套房子风险不小,所以比较犹豫。能否帮忙分析分析?


楼先生:杭州壹号院本身不会有问题,地段摆在那里,价格又被限住,又是两条地铁的TOD项目,对于信达、融创和滨江来说,这是一个不容许「失败」的楼盘,而是如何在钱塘江南岸最重要的位置,打造一个可以让其他房企前来学习的楼盘。


对于你来说,这样的投资,风险在于标的太大、杠杆用得太高,毕竟一旦投资进去,考验的是较长一段时间里的现金流能力。退一步讲,这样的投资绝对不是短炒型的投资标的。要是冲着短炒套现,比如之前的天都城、金色时光,或者今年也要上市的西溪公馆,会更合适,标的小,周期短,够灵活。


回过头来说,应该如何看待杭州壹号院,如果仅仅看到周边价格倒挂,而选择了它,那操作路径和投资逻辑都会出现偏差。对于这样一个重量级的楼盘,更应该站在城市发展的高度,结合拥江发展、亚运会、奥体以及两岸同辉这样的思路,对它的价值把握可能会更加准确。



2.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

400万、二手房/万达旁/勾庄、和宁文华府


@浮生若梦

楼先生好。我跟女友都是首套房,打算买房结婚,一个上班在城西,一个在丁兰,首付只有150-200万,总价可以承受400万,希望一年内可以入住,诚心请教合适的楼盘以及买房策略。


楼先生:比较难的一点是,现在准现房状态的一手房已经很少,基本上目前的新房交付时间都不止一年,加上都选择做精装修,交房时间要更长一些。如果着急用作婚房,可以关注二手房,今年四季度应该会腾出不少买入的机会。只不过要耐心一点,行情还在博弈。


总价400万,可以到城北万达旁买一套小三房,这一带的生活氛围比较成熟。对你们来讲,在通勤上,城北也是比较折中的一个选择方案。还可以往北面到勾庄,像瑷颐湾、北宸之光、海德公园、万家名城,都是关注度比较高的二手小区。


但从性价比来看,整个城北还是限价新房更划算。比如融创在运河湾的两个楼盘,一个是风尚望和湾,另一个是天阅运河源,这两个楼盘离地铁不算近,但交通还算方便,买它们的小户型,400万是够的。还有万达西北面的和宁文华府,3万6的小户型,可以争取一下。另外就是像幸福里、璀璨澜宸,价格便宜,中签率会很低,就得凭运气摇号。



3.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

500万、桂语听澜、博翠碧蓝湾、闻博花城


@ZoGa

老师好。市北西、之江新城、艮北新城,哪个区域的房子升值空间更大一些?预算500万,要求学区好,请推荐一下。


楼先生:从学区角度来讲,之江可以是你的首选。之江属于西湖区,有学军、求是这样的分校,教育资源方面还是要强势一些的。这一点来看,可以考虑珊瑚世纪雅园(西湖世纪)、云境这两个楼盘,离地铁和学区都挺近的。云境小高层均价3.8万,珊瑚世纪雅园的高层会更实惠一些。


至于升值潜力,无非要看今后城市资源的分布程度,艮北新城紧贴着钱江新城2.0,江河汇流区已经掐着表来了,而市北西则有奥体、亚运村这样的两条大腿。因此,从城市发展格局来看,市北西和艮北新城与「拥江发展」关系更加密切。


艮北新城的限价4万,可以关注天悦江湾、公园1872,还有跟地铁不算近的博翠碧蓝湾、越秀现房项目,其中博翠碧蓝湾的房子不难买。萧山市北高层均价就是37500元/㎡,目前在售的就是闻博花城,到明年还有绿城桂语听澜,以及保利、滨江等楼盘,明年整个市北选择很充足。



4.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

300万/置换、幸福里、天空之城、西溪公馆


@m-ei

我准备出售大华海派风景88方跃层户型(三房两卫,夹边套),目前简装处于出租状态,请问目前能卖多少?我打算将该房出售后拼运气摇号,换购300万左右地铁盘,请问此操作是否合理可行?谢谢。


楼先生:目前挂牌价3万出头到3万5的都有,最低的一套单价3万1。如果打算换房,挂牌价和透露给中介的底价最好得有诱惑力,一方面要尽量多的吸引有意向的客户,另一方面也是让中介有推荐的动力。所以至少能卖多少,就看你自己想卖多少。只有卖不掉的房子,没有卖不出的价格。


在卖房之前,要有比较明确的换房目标,否则宁可按兵不动。有两个角度的考虑:一是勾庄一带还有较大的发展潜力,现在二手房行情不佳,卖不了太高的价格;二是如果选择的新房没有太大限价红利,换房有可能就是白折腾。


总而言之,选择的目标要值得你换房才行,300万左右,第一个可以考虑的楼盘就是幸福里,双地铁口,楼下就是万象城,今后这里会形成城北的一个人气中心。第二个可以考虑的楼盘是西溪公馆、天空之城这些。只是不管是哪个,都要做好摇不中的准备。另外,二手房行情下来之后,会加大投资的不稳定性。



5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

现金700万/改善、凤起钱潮6.18万、艮北


@鸿学

目前自住钱江新城采荷人家137方。房龄已经13年,再住下去的话,需要二次装修。本人工作在三堡,母亲住七堡,目前还有一张房票和700万现金,有想法改善一下,然后等新房交付入住后,再卖掉或者出租采荷人家,不知如此操作是否合适?老师有值得推荐的楼盘吗?


楼先生:现在改善其实挺难的。为什么?要么缺钱,要么缺房票。这样的话,得置换才行。像我的一位同事,要卖掉一套房子,但挂牌三个多月,房子还没处理掉。像你这样的情况,有钱有房票,万事俱备,而且买方环境越来越有利于买方,完全可以挑挑拣拣,从容一点。


总的来说,改善不用很着急,不管是五六百万的楼盘,还是一千万的楼盘,今年四季度到明年,供应量都会很宽裕。你可以重点关注凤起钱潮,高层均价6.18万,性价比非常高,毕竟600米之外的新鸿基和滨江的住宅,限价6.98万。另外还有望江新城的御品,以及明年融创望江项目,都可以,均价也是6.98万。


单价想要实惠一点,都会森林也是一个选择方案,园林规划和产品理念都不错,无非由于限价,装修标准略低了一些。其它还可以到城东新城和艮北新城,不过有这么高的承价能力,可以考虑叠墅或排屋。叠墅有景粼天著、博翠碧蓝湾,排屋的话,可以等一等天悦江湾。



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- End -



文∣楼先生

编辑∣二叔


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