相信摇号 | 楼先生问答NO.445
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2018年4月23日，杭州首个摇号楼盘和家园臻园在杭州国立公证处进行公开摇号，180套房源，438组客户登记。
严肃紧张，万众瞩目。
至今，18个月，800多次摇号，每一位购房者都已经习以为常，这样一种买房方式——哪里中签率低，就摇哪里，尽管有一点扭曲，但不失公正、公平、公开原则。
身边有很多人摇了二三十次，甚至四五十次，还未买到房子，但他们依然奔波在摇号的路上，锲而不舍。身边也有很多人，一摇就中，其中多少刚需买到了房子啊。
因为我们大多数人，还是相信摇号。
自从有了摇号，我们确实再也没看到过代表权力掮客和人脉寻租的茶水费、号子费和纸条子，而这些是我们普通购房者最深恶痛绝的，也是无法承受之重。
我们从来没有过分赞美“摇号买房”，不管怎么说，它本质上是违背了市场经济。但我们也得承认，当还没想到更好的方法时，摇号可能是目前能找到的最好的方式。
我曾经问过开发商：还有作弊的空间吗？实话说，只要政策需要经人执行，就一定能找到一两个漏洞。只是谁也不会去冒险。就如开发商所说：还有必要为了一两个关系户，冒“被停预售证、停网签”的风险吗？因小失大，这是任何城市总都担不起的责任。
10月12日未来悦出现“连号”，10月23日金色和庄又出现“重号”，我们应该发出理性的质疑，也有理由怀疑，到底是故意人为所致，还是机器程序出错？
但所谓理性，就是情绪冷静下来之后再想一想：摇号，可是全杭州人都盯着，一点点偏差就会引发舆论海啸，谁有胆量顶风作案？至少我不认为开发商、执行部门蠢到这个地步了。
这是杭州公证摇号购房的一点小风波，有一点不那么严肃，需要改进，但我们不能全盘否认，而是希望摇号尽快回到正轨，还有很多很多刚需等着买房。
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关键词
杭州壹号院、1200万/投资、考验现金流
@长大了
想在下半年纯投资摇号杭州壹号院，总价1200万左右，可以做到30%首付，但看多了房价管控和中美贸易战不确定性，又觉得大笔资金投资一套房子风险不小，所以比较犹豫。能否帮忙分析分析？
楼先生：杭州壹号院本身不会有问题，地段摆在那里，价格又被限住，又是两条地铁的TOD项目，对于信达、融创和滨江来说，这是一个不容许「失败」的楼盘，而是如何在钱塘江南岸最重要的位置，打造一个可以让其他房企前来学习的楼盘。
对于你来说，这样的投资，风险在于标的太大、杠杆用得太高，毕竟一旦投资进去，考验的是较长一段时间里的现金流能力。退一步讲，这样的投资绝对不是短炒型的投资标的。要是冲着短炒套现，比如之前的天都城、金色时光，或者今年也要上市的西溪公馆，会更合适，标的小，周期短，够灵活。
回过头来说，应该如何看待杭州壹号院，如果仅仅看到周边价格倒挂，而选择了它，那操作路径和投资逻辑都会出现偏差。对于这样一个重量级的楼盘，更应该站在城市发展的高度，结合拥江发展、亚运会、奥体以及两岸同辉这样的思路，对它的价值把握可能会更加准确。
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400万、二手房/万达旁/勾庄、和宁文华府
@浮生若梦
楼先生好。我跟女友都是首套房，打算买房结婚，一个上班在城西，一个在丁兰，首付只有150-200万，总价可以承受400万，希望一年内可以入住，诚心请教合适的楼盘以及买房策略。
楼先生：比较难的一点是，现在准现房状态的一手房已经很少，基本上目前的新房交付时间都不止一年，加上都选择做精装修，交房时间要更长一些。如果着急用作婚房，可以关注二手房，今年四季度应该会腾出不少买入的机会。只不过要耐心一点，行情还在博弈。
总价400万，可以到城北万达旁买一套小三房，这一带的生活氛围比较成熟。对你们来讲，在通勤上，城北也是比较折中的一个选择方案。还可以往北面到勾庄，像瑷颐湾、北宸之光、海德公园、万家名城，都是关注度比较高的二手小区。
但从性价比来看，整个城北还是限价新房更划算。比如融创在运河湾的两个楼盘，一个是风尚望和湾，另一个是天阅运河源，这两个楼盘离地铁不算近，但交通还算方便，买它们的小户型，400万是够的。还有万达西北面的和宁文华府，3万6的小户型，可以争取一下。另外就是像幸福里、璀璨澜宸，价格便宜，中签率会很低，就得凭运气摇号。
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500万、桂语听澜、博翠碧蓝湾、闻博花城
@ZoGa
老师好。市北西、之江新城、艮北新城，哪个区域的房子升值空间更大一些？预算500万，要求学区好，请推荐一下。
楼先生：从学区角度来讲，之江可以是你的首选。之江属于西湖区，有学军、求是这样的分校，教育资源方面还是要强势一些的。这一点来看，可以考虑珊瑚世纪雅园（西湖世纪）、云境这两个楼盘，离地铁和学区都挺近的。云境小高层均价3.8万，珊瑚世纪雅园的高层会更实惠一些。
至于升值潜力，无非要看今后城市资源的分布程度，艮北新城紧贴着钱江新城2.0，江河汇流区已经掐着表来了，而市北西则有奥体、亚运村这样的两条大腿。因此，从城市发展格局来看，市北西和艮北新城与「拥江发展」关系更加密切。
艮北新城的限价4万，可以关注天悦江湾、公园1872，还有跟地铁不算近的博翠碧蓝湾、越秀现房项目，其中博翠碧蓝湾的房子不难买。萧山市北高层均价就是37500元/㎡，目前在售的就是闻博花城，到明年还有绿城桂语听澜，以及保利、滨江等楼盘，明年整个市北选择很充足。
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300万/置换、幸福里、天空之城、西溪公馆
@m-ei
我准备出售大华海派风景88方跃层户型（三房两卫，夹边套），目前简装处于出租状态，请问目前能卖多少？我打算将该房出售后拼运气摇号，换购300万左右地铁盘，请问此操作是否合理可行？谢谢。
楼先生：目前挂牌价3万出头到3万5的都有，最低的一套单价3万1。如果打算换房，挂牌价和透露给中介的底价最好得有诱惑力，一方面要尽量多的吸引有意向的客户，另一方面也是让中介有推荐的动力。所以至少能卖多少，就看你自己想卖多少。只有卖不掉的房子，没有卖不出的价格。
在卖房之前，要有比较明确的换房目标，否则宁可按兵不动。有两个角度的考虑：一是勾庄一带还有较大的发展潜力，现在二手房行情不佳，卖不了太高的价格；二是如果选择的新房没有太大限价红利，换房有可能就是白折腾。
总而言之，选择的目标要值得你换房才行，300万左右，第一个可以考虑的楼盘就是幸福里，双地铁口，楼下就是万象城，今后这里会形成城北的一个人气中心。第二个可以考虑的楼盘是西溪公馆、天空之城这些。只是不管是哪个，都要做好摇不中的准备。另外，二手房行情下来之后，会加大投资的不稳定性。
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现金700万/改善、凤起钱潮6.18万、艮北
@鸿学
目前自住钱江新城采荷人家137方。房龄已经13年，再住下去的话，需要二次装修。本人工作在三堡，母亲住七堡，目前还有一张房票和700万现金，有想法改善一下，然后等新房交付入住后，再卖掉或者出租采荷人家，不知如此操作是否合适？老师有值得推荐的楼盘吗？
楼先生：现在改善其实挺难的。为什么？要么缺钱，要么缺房票。这样的话，得置换才行。像我的一位同事，要卖掉一套房子，但挂牌三个多月，房子还没处理掉。像你这样的情况，有钱有房票，万事俱备，而且买方环境越来越有利于买方，完全可以挑挑拣拣，从容一点。
总的来说，改善不用很着急，不管是五六百万的楼盘，还是一千万的楼盘，今年四季度到明年，供应量都会很宽裕。你可以重点关注凤起钱潮，高层均价6.18万，性价比非常高，毕竟600米之外的新鸿基和滨江的住宅，限价6.98万。另外还有望江新城的御品，以及明年融创望江项目，都可以，均价也是6.98万。
单价想要实惠一点，都会森林也是一个选择方案，园林规划和产品理念都不错，无非由于限价，装修标准略低了一些。其它还可以到城东新城和艮北新城，不过有这么高的承价能力，可以考虑叠墅或排屋。叠墅有景粼天著、博翠碧蓝湾，排屋的话，可以等一等天悦江湾。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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