全国多地出现背离主旋律的小动作？| 楼先生问答NO.441

Original 楼先生层楼 2022-05-16

◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序

先摆出一组数据：根据中国房地产产业协会统计，8月份全国33个城市租金环比下降达到了28城，仅剩5个城市租金环比正增长。还好，杭州属于涨幅第二名。

问题比较严重的是，北上广深四个一线城市租金环比均由正转负。如果说，房价是面子，房租就是里子。房价被政策扭曲，无法反映经济面，但房租和猪肉与真相更接近。

房租下降看似只是小事，但真正投资买过房的人，就知道，房租对楼市的影响，比你想象中的要大得多。

再来看看这段时间其它城市的一些小现象——

从11月1日起，成都将实施公积金新规：买二手房使用公积金贷款，从20年延长至30年，并取消“异地中心转入本市的职工，须在本市连续正常缴存公积金6个月（含）以上”的规定。

类似的小动作也出现了在广州：新房公积金贷款期限从20年延长至30年。还有扬州。公积金贷款最高额度从35万恢复到50万，昨天已经开始执行。

然后就是宿州。10月8日发布：务工人员签订1年及以上劳动合同且连续缴纳社保半年及以上，购买首套房且办证落户，就给2万元购房补贴。

呼和浩特则要求全力稳地价、全力稳房价、全力稳预期：首套房首付首付不低于20%，二套房首付比例不低于40%，三套房不得办理商业贷款。

相比“限”字头政策，公积金和小额度购房补贴，对楼市相对不敏感，真要问责起来，也能搪塞过去，所以广州、扬州和成都，都拿来作为偏离主旋律的一次小小试探。

但风向会变吗？

每个开发商都告诉我：赶紧卖房，多卖一套是一套。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

未来科技城、限价痕迹、二手房行情寡淡

@康曼德

在文一路有一套城市芯宇学区房，行知+十三中，面积70方的LOFT，总价低楼层高，算是比较好的资产。现在儿子去读民办学校，留着就失去使用价值，想着要不要卖掉去置换未来科技城的新房，你觉得这样操作可行吗？是继续持有更有价值还是限价新房更有前景？属于纯投资。请指点。

楼先生：既然确定用不上了，那就不用舍不得。任何时候，把资产盘活都是正确的做法。目前行情处于下行通道，尤其二手房市场有点寡淡，不是什么房子都能卖得出去。但对于城市芯宇来说，应该还不会太难，毕竟有西湖区顶尖的学区作为支撑，放到二手房市场上还会一定竞争力。

总之，尽管二手房价格还在慢慢往下掉，但限价之下，新房的价格一时半会也动不了，所以原则上只要下定决心，操作是可行的。而且你有一个很好的目标——未来科技城，把全杭州的楼市地图摊开来，这里是目前限价痕迹最明显的板块，高层精装三万一二，比如天空之城、杭州富力中心、西溪公馆，还有精装叠墅也就4.6万甚至还不到。

还有一个要点，那就是未来科技城产业集聚，年轻人口多，又有阿里这样的超级企业驻扎在这里，是房价有利的后盾。另外我们还可以看到，未来科技城在扩容，行政中心、高铁西站也都进入倒计时了。换句话说，为什么奥体和未来科技城是宇宙中心？因为都掐着表在向前跑。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

现金230万/首付六成、融创城、萧山科技城

@雪菜

把老房子卖了，手上现金230万左右，六成首付，老公在大江东上班，我们想摇江与城和融创城，能摇到肯定买120方，就怕摇不到，如果摇不到，萧山科技城怎么样？能入手吗？目前比较荒凉，虽然有很多利好，都没有实现，很像是画了一张大饼，我们不敢入手。盼回复。

楼先生：既然目标这么明确，加上大江东的房子，又实实在在可以用得着，那就先准备参加摇号呗。自从摇号以来，大江东就是杭州万人摇最凶猛的板块之一，这里有绝对的低价，房价还能保持小清新的1字头，钱塘新区的轰然问世，对于整个杭州的城市发展，有它不可替代的战略地位。

不管是江与城还是融创城，只要还是限到2万内，它们的中签率会很低，难买系数很大。但摇号买房人人公平，大家各凭运气，所以万一就摇到了呢？在大江东买房，有一个原则要掌握：尽量靠近核心区，它能让你短期内抵御波动。大江东太大了，摊子越大的新兴板块，就越讲究这一点。

至于萧山科技城，用来自住也不用担心。它的发展脉络也非常清楚，是拥江发展的一部分，今后不可能落下这一大块。任何一个新兴区域的发展，都是从宏伟规划开始，这是我们这个国家的特色。而萧山科技城的发展起点之高，放眼全杭州都无人能敌。所以只要能耐得住寂寞，经得起波动，萧山科技城的想象空间当然是会有的。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

置换更新资产、可套现空间、稳妥投资原则

@王华芳

2012年买了中央花城82方给小孩入户口读书用，2018年底又入了一套印江南洋房顶跃175方，想自己养老用，今年孩子高中毕业上大学，我们也暂时回老家，中央花城的小套就空下来，现在想咨询一下：从投资角度看，要不要出手中央花城，换到有潜力的地段去？哪个区域会更有发展潜力？谢谢老师。

楼先生：只要想好置换的目标，把中央花城更新一下，也是一个选择方案。但一个很现实的问题，也是置换的前提，要看你能把中央花城卖到多少价格。对于自住来讲，目前还是鼓励置换，毕竟限价。但纯投资角度看，就要打一个问号，或者说，要看有多少实实在在的限价红利。如果限价红利十分有限，是否要费力折腾，得再权衡一下。

如果还是决定置换更新一下，可以参考中签率，要相信市场的眼光，中签率越是低的楼盘代表今后会有更好的前景，大概率是这样的。另外，还可以掌握一个原则——稳妥，选择那些已经有发展基础的板块，比如未来科技城、艮北新城、萧山市北、城北运河湾这些，短期内不见得有很大的可套现的空间，但至少是稳稳当当的选择。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

600万内、蒋村/未来科技城/申花、天空之城

@童小悦

老师您好，工作地点在蒋村附近，准备卖掉文新的一套老破小腾房票，想在城西购买一套总价不超过600万的房子，最好周边生活配套完善的，请问新房或者次新房有什么推荐吗？

楼先生：从价格来看，能摇得到限价新房当然更推荐。600万左右，在申花一带可以关注九龙仓的天荟和天玺，往东到大关这里，今年杭源里也会上市，价格应该会比较惊喜。如果单价想要便宜一点，往城北方向的和宁文华府、融创运河ONE，你都可以考虑。

如果愿意等的话，还可以选到未来科技城，比如今年开不开盘还有悬念的天空之城，有高层、洋房和叠墅，小区内有幼儿园和小学，又是属于超大的地铁上盖项目。再往西一点，已经是准现房状态的西溪公馆，也在筹备开盘了，从投资角度看，更好，自住稍微逊色一点。另外耦园还有少量现房，如果能买得到，当然非常划算。

至于次新房，在蒋村附近，有河滨之城、西庐以及到留下这一带的和家园，这些还比较好，或者就是到申花，像慧园、东方福邸，以及刚交付的锦绣之城、武林邸，产品都很不错。总之二手房也可以关注了，目前寡淡行情之下，二手房的价格方面，也慢慢开始腾出了一些机会。

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

800-1000万、锦绣公馆、中海黄龙云起

@单单是我

我是二胎家庭，工作在古荡，目前住黄龙，孩子在求是本部上学，想置换一套改善房，面积最小150方左右，能承受800-1000万，当然价格越低压力越小，本来考虑申花，貌似接下来这里没什么盘了吧？希望层楼给推荐一些改善盘。

楼先生：申花在售的楼盘有沁园和古翠隐秀，比如沁园有150方的洋房，这几天刚好在登记，古翠隐秀有175方的高层，总价相差不大。这两个楼盘无非就看你愿意选绿城，还是选万科。在杭州，绿城更有光环，更有面子，但古翠隐秀这个楼盘，万科请来了国际设计大师，实体样板房已经对外开放，看得出来品位也很高。

除了这两个楼盘之外，今年有可能上市的还有九龙仓的两个组团，天荟和天玺，有高层也有洋房，目前很多产品细节都还没有敲定，外立面采用真石漆，但不管怎么样，在这么市中心的位置，洋房总是稀缺的。你还可以往大关方向，年底要开的杭源里，是个很具创新性的项目，房子很漂亮，价格也会很惊喜。

从地理位置来看，还有两个楼盘可以重点关注，距离你们现在的生活范围会更近一些，一个是中冶锦绣公馆，另一个中海黄龙云起，尤其中海这个房子，地段绝对OK，它有高层139方和洋房139方和169方，看到时总价能不能契合吧。

城“势”所向

「滨江第3中心」区域价值论坛

▼

三大购物中心，三大人气聚集地，三个豪宅区

签到时间：10月19日上午10：00-12：00

活动地点：海威天地展示中心

活动地址：滨江区新联路与启智街交汇处

主讲嘉宾①：《层楼》创始人杨广宏

主讲嘉宾②：著名房产研究和评论专家

活动主持：新蓝网房产频道首席主持陈稼