调控这3年，杭州每年出让2000多亿土地，但新房库存还只够卖1年
不管是不是巧合，杭州重启调控的这三年，土地市场最为扎眼。
2017年，2230亿土地，全国第二。2018年，2498亿土地，称冠全国。如果今年第四季度再来300亿的土地，杭州还能再度刷新去年的记录。
毕竟前9个月，杭州卖地还是全国第一（2223亿），甩开上海（1306亿）、北京（1224亿）一大截。
为什么这几年杭州土地市场如此“高歌猛进”？
首先，亚运会的建设，急需要土地款补贴财政。其次，从源头上加大土地的供应量，有利于缓解新房价格的上涨。
但最最重要的是，当下的杭州，已成为全国优质网红城市。其发展前景，让更多的开发商愿意重仓于此。
地，因此也卖得出价钱。
或许有人担心，这样一来，新房库存会不会因此急剧上涨？
未必！
虽然杭州最近几年土地出让金很高，但体量其实并不算很大。以2018年为例，杭州土地出让总体量3021万㎡，在全国40个热点城市中，只能排第12位，远低于重庆（7371万㎡）、郑州（6922万㎡）、宁波（5416万㎡）。
其中，住宅体量大约1280万㎡，按照套均100㎡计算，大概是12.8万套供应量。而去年杭州十区大约成交了11.9万套住宅。
两项数据相较，基本持平。
如果把每个城市看做一支股票，那么地价就是市场对其质地评估后，所反映出来的价格体现。
从这个角度看，在当下的中国，杭州毫无疑问，是最绩优的“城市股票”之一。
PART 1
这只“绩优股”的业绩，在调控的这三年，出现了明显的井喷。
土地市场是楼市的底层逻辑，就好比猪肉价格决定了红烧肉售价。当猪肉的价格上涨时，没有一块红烧肉能够幸免。
从2016年开始，每一场土拍，几乎都会消灭杭州楼市的一处地价洼地。同时，也消灭一处房价洼地。
打开3年前与最新的板块地价地图，差异显而易见。
典型板块3年间地价变化（点击放大查看详情）
3年前，申花地价刚刚从不到2万元/㎡跳涨到34023元/㎡。而现在，申花已经有了3宗4万+的地块。
申花房价也从武林邸的45000元/㎡，涨到了如今的54000元/㎡。
当时地价还不到6000元/㎡的大学城北，如今的地价是16480元/㎡。曾经100万还能买到一套精装的78㎡小户型，现在的入门高层总价也早已翻倍。
已经出过4次万人摇的良渚，地价从7559元/㎡，上涨171%，成功越过2万元/㎡大关。
但要业绩不透支，能维持长时间平稳增长，就必须从源头上控制住地价过快上涨。
有关部门给发烧的杭州土地市场开出了两张药方：
一道 “外敷”——不断调整土地竞价方式，设置各种拿地门槛，控制土地溢价。
一道“内服”——加大土地供应量，缓解市场饥渴，从根本上改变供需关系。
PART 2
相比限购、限贷，3年里，杭州土地政策变动最频繁。
原因很简单，很多时候连“官宣”都不需要，直接在挂牌文件里加几行，就可以被解读成一套全新的政策。
2016年9月20日，杭州重启限购后的第3天，新街两宗地块拍出了300%+的溢价率。新街地价直接翻了六倍，从2000元/㎡直接冲到12760元/㎡。
这就是后来的君奥时代和翡丽公园，后期最高卖到了2万1左右的单价。
16年9月，萧山新街、市北土拍现场
新街拍地不到一周之后，杭州国土资源局发布公告，调整竞价方式，以期给过热的土地市场降温。
溢价满100%，1个月内付清土地全款；溢价满120%，1个月内付清全款，现房销售；溢价满150%，不再报价，除全款和现房外，再竞投配建养老设施面积。
同时，主城区紧急叫停了2宗已挂牌地块的出让。
当天，杭州还公布了年内主城区具备出让条件的所有土地，共35宗2289亩，其中涉宅用地26宗。
由于设置的门槛比较高，当时土拍新政触发的次数也很有限。开发商比照着119.9%的上限定格报价，现房销售和配建养老设施这两条，一直没有被真正触发。
所以，这一版的土地新政被业内群嘲为“板蓝根”——在你已经感冒发烧时，喝板蓝根并没有什么用处。
PART 3
果不其然，2017年农历年后的第一场土拍，杭州土地市场就又炸了锅。萧山市北两宗宅地拍出3万+的价格，“萝卜干”直接变“人参”。
当天晚上，杭州紧急升级土地新政：溢价率满50%，现房销售；溢价率满70%，不再报价，竞报自持；竞报自持达到100%，竞报配建养老设施。
触发门槛大大降低，杭州出现了大量自持的地块。
更有甚者，有5宗商地自持100%。宏立在大江东拿下的一宗涉宅地，也全部自持。相当于盖完了房子不出售，全部靠后期运营获利。
但直到今天，杭州大大小小的开发商们，恐怕也没想好自持部分到底该怎么玩。一个成型的案例也没有。有的项目卖完了房子，任务就算完成了。后期自持该怎么办？完全没有想法。
2017年7月，土地出让规则中“溢价50%须现房销售”的条款删除了。几乎同时，杭州开始增加住宅地块中配建公租房的比例。
“短命”的现房政策虽然只维持了4个月，却产生了30宗现房销售地块，其中涉宅地块20宗。
事实上，现房销售在两年内无法形成有效供应。直到今年，才陆续上市。
上河宸章是杭州首个现房销售项目，成功收获杭州楼市第13个万人摇。
东澜府、悦东方、都会钱塘3个现房项目动作较快，有希望在年内上市。
毙掉“现房销售”的同时，杭州发布了三年土地供应计划。十区计划出让631宗土地，总出让面积3.5万亩。三年内，市区每年稳定推超100宗住宅用地。
2017-2019年杭州供地计划
另一边，杭州开始推出纯租赁用地，以超低的价格把地块卖给地方国企，用来打造人才专项租赁用房。
在普通商品房项目中，配建公租房这一措施也落实了起来。短短两年，全杭州已经规划超百万㎡的公租房。
一些3万+、4万+的准豪宅地块当中，居然也配建了10%比例的公租房。
土拍溢价率的调整也从未停止。2017年9月，余杭率先把土地溢价上限从70%降低到了50%。半年以后，主城、萧山封顶溢价也调整至50%。今年4月，杭州土地调整封顶溢价至30%。
PART 4
今年7月，杭州土地市场正式开启“双限”时代：所有地块在挂牌之时就有了明确的售价数字，精确到毛坯均价，最高均价以及精装修价格。
我找了几个开发商投拓口的朋友聊了聊，不管是国企还是民企，不管是浙系还是闽系，几乎都有同一个共识：“双限”以后不用博弈预期了，未来2-3年的杭州房价基本不再有想象空间。
从最近的土拍结果来看，开发商确实比上半年冷静了很多。先有东新宅地3%溢价率成交，后是九堡宅地零溢价率爆冷。
尤其是九堡宅地，最终只拍出了16986元/㎡，比隔壁余杭乔司还便宜。有人说，这是主城区土地市场的“至暗时刻”。
主城区优质宅地无一封顶的，反而是瓜沥、新塘、仁和等偏远板块的宅地拼到了自持阶段。一方面是因为起价低，另一方面是从限价倒推，仍然有盈利的空间。
一直被视为拿地风向标的万科，也重出江湖。要知道，万科上一次在杭州拿宅地，已经是14个月前的天空之城。
“双限”一出，相当于发完牌就把牌面摊开，明着打。空间越来越小，那房企拿地怎么玩？拼方案，拼成本，拼底线。
前几年最流行的“高低配”强排方案，基本上是行不通了。最近挂牌出让的地块，最高价只能是均价的1.1倍，小高层尚且有一定的余地，叠墅、洋房就难了。
接下来，只有地块本身容积率比较低，才有可能做出低密产品。
我的朋友W先生，多年奋斗在投拓口，他告诉我，“以前做方案考虑利润最大化，现在该考虑排布最经济型，比拼企业对灰色空间的利用。”
什么是排布最经济型？
举个例子，同等总面积情况下，小户型数量越多，房源套数越多，开发商所需要配建的车库、车位数量也越多。而地下车库的造价成本很高，开发商就会找到综合排布的最低成本方案。
此外，还要考验开发商的成本控制。资金成本、营销成本、集采成本低的企业，在拿地的时候就更有优势。
PART 5
在过去的市场发展过程中，越大的企业越有优势。
无论是土地储备还是资金层面，企业规模化发展之后，产品能力以及盈利能力都会越来越强。
正如W先生所说：“现在拿地，就看公司能接受的最低利润。上市公司，大型房企，只求做个流水，在个别地块不期待赚钱的，就越容易拿到地。”
现状让中小房企在土地市场上进一步失语。
最近一段时间，在杭州土拍市场上比较活跃的企业，也基本上都是规模较大的头部企业。
尤其是资金成本比较低的央企国企和港资企业。
最近3个月，新世界、新鸿基、香港置地在杭州土地市场都有所斩获。又比如保利、金隅、西房，虽然规模有差别，但都是央企、国企，有硬实力背书。
还有滨江。2018年，滨江的整体融资成本为5.8%，在民营房企中明显有优势。
除此之外，一些靠实业起家的企业如苏宁、新希望、美的等，开始在杭州土地市场崭露头角。
相比花钱大手大脚惯了的房地产企业，制造业更擅长成本控制，能从一个螺丝、一个钉子去控制成本。这也就意味着，在双限时代，成本优势能够让他们在拿地时，拥有更大的喊价余地。
有报道说，今年全国已经有300多家房企破产。接下来，我们会送别越来越多“小而美”的企业。
二八定律依然有效，资源永远只会朝头部集中。
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文∣小苏
编辑∣盐
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