房价曾碾压京沪，如今涨幅全国倒数第3！“炒房团故乡”温州的爱与哀愁
在浙江11个地级市中，温州或许是房价最吊诡的一个。
一方面，作为炒房客的故乡，“温州房价很高”一直是很多人留存至今的记忆。
不久前那篇关于浙江房价的10万+爆文中，温州的房价可是“吊打武汉，比起副省级城市青岛、中国第一地级市苏州也是不遑多让”。
但另一方面，在国家统计局公布的70城房价指数里，温州房价相比2015年，仅上涨了18.2%。
为什么用“仅”？因为兄弟城市中，杭州上涨了47.1%，宁波涨了35.7%，金华也涨了31.4%。更意外的是，这个数字在70城中排行倒数第3，仅高于锦州、泉州，比乌鲁木齐还低！
从房价涨幅上看，这几年温州不仅跑输了浙江，也跑输了全国。印象中总是一言不合就飙车的温州楼市，为什么变得这么“稳”？
今天，《层楼》“浙江楼市怎么样了”城市洞察系列文章的最后一篇，我们一起走进温州市区。
何止吊打武汉，房价曾碾压京沪杭
走出温州南站，迎面而来的微风似乎带着东海的咸味。
夜幕降临，广场上有人用手机外放着熟悉的旋律，仔细听了听，是白雪唱的温州市歌《会飞的家乡》：“五彩鸟飞过的地方，有我温州人的歌唱。五彩鸟落脚的地方，是我温州人的家乡。”
说来惭愧，作为出生在龙港的80后，这还是我第三次踏进温州市区。
还记得第一次来这里，是2005年到温州火车站乘车去武汉念大学。当时，中国加入WTO刚四年，主打外贸的温州仍站在时代的风口。
先富起来的温州人也正席卷全国楼市，“温州炒房团北京扫楼”的新闻沸沸扬扬。这导致我在学校说起自己是温州人时，总会被问候一声：“你们家是不是有很多房子？”
第二次来到温州市区，则是2011年以媒体身份，报道鹿城广场锦玉园一期交付。
这个超级豪宅，是温州楼市的一个缩影。当时它的价格，正从2008年的4万元/㎡，一路狂奔至10万元/㎡。在温州香格里拉大酒店里，近600位收房的业主云鬓香影，觥筹交错。
温州鹿城广场锦玉园
此行听到记忆最深的一个段子，是说一位温州土豪业主走进鹿城广场锦玉园会所时，觉得地上的大理石拼花特别眼熟，但一直想不起在哪见过。
直到后来去了美国才发现，原来出处是拉斯维加斯的赌场！
当时的温州楼市，也跟玩俄罗斯大转盘没什么区别。温州大学房地产研究所当时做过统计，从2006-2011年，温州市区房价从8045元/㎡涨到了34674元/㎡。
就像当年暴富的荷兰人制造了郁金香泡沫，还未学会如何驾驭财富的温州人，先把自己的房价炒成了全国第一。
后来的故事大家都知道了。2011年新国八条出台碰上温州民间借贷危机，温州的房价盛宴以腰斩落幕。鹿城广场二手房一度跌回4万元/㎡，现在才慢慢回升到5-6万元/㎡。
回顾这么多历史，其实是想说，温州的房价何止吊打武汉。放在以前，连北京上海都不放在眼里……
而如今表面上的房价涨幅慢，很重要的原因在于，当年的起点实在太高了。
如今，温州市区的房价基本稳定在2万元/㎡。虽然楼市不再辉煌，但我拜访的几个温州开发商和媒体人，都觉得“这样才是常态”。毕竟温州是一个内生的封闭市场，本不应有那么大起伏。
熟人社会的温州人，买房爱“扎台型”
温州人的崛起，公认的原因之一就是“会抱团”。
这种特质从何而来？首先，温州很多地方，至今仍保持强大的宗族纽带。生意成多靠宗亲无私的“传帮带”。
其次，温州的方言种类极多，有温州话、闽南话、蛮话、金乡话等12种。一个县内的几个镇，常常也会语言不通。小众化的方言，使他们更容易辨认出同乡，也更容易形成“地域结界”。
比如我的一位龙港朋友，就曾收到长辈的“命令”：谈恋爱只能找本镇的。这种“封闭性”，使得温州一直处于“熟人社会”。
“所以温州市场情绪的变化，会比杭州这样的城市快很多，因为传导得太快了！”
一位从杭州调到温州的开发商感叹，它既可以创造“一个老业主带来一车同村看房团”的故事，也可以让市场一夜入冬。
比如去年下半年，温州“大拆大建”停止后，观望情绪迅速口口相传。“售楼处突然一个买房的都没有，我们直接被吓懵了！”
“熟人社会”带来的另一个效应，就是买房追求有面子。用温州话说，就是总爱“扎台型”。
有地标加持的房子，特别受欢迎。比如瓯海区的新盘君悦339，因项目有339米高的“浙南第一高楼”，验资相当火爆。
君悦339售楼处
温州的高端豪宅，去化速度也相当不错。比如前段时间，拥有一线江景的时代·滨江上品，首开均价达3.9万元/㎡，当天去化仍超94%。
有排面、高品质的豪宅，吸引的可不仅是市区的客户，而是乐清、瑞安、苍南等全市的富人。
在温州，竞争最激烈的是中端市场。比如我去瓯海区看的一个在售楼盘，均价2.5万左右，主力户型120-165㎡。120㎡的入门户型已经售罄，但143㎡、165㎡大户型却还剩下大半。
“这个价位的楼盘，很大程度要靠营销拉动。但你跟温州人讲板块讲前景，他们根本不吃这一套。”
因为选择余地较大，温州人的保守与精明，在买房时发挥得淋漓尽致。比如凡是4、13、14、18层的定价，一定要低于其他楼层。
再比如，在全面推行全装修后，很多人就对开发商在精装上赚取利润非常不满。用开发商的话说，“他们真的可以一平米一平米地给你算出装修成本。”
所以很多楼盘在销售时，会提供两档装修标准，供购房者选择。两三万左右的楼盘，装标通常会有1000多元/㎡的基础款，还有3000多元/㎡的加配款，结果也往往是选基础款的最多。
毕竟温州人买过那么多房子，开发商想占到他们的便宜，太难了。这也使得开发商不敢轻易涨价，一定程度上促进了楼市的稳定。
供应充足，基本面没有暴涨动力
那么温州人为什么会这么爱买房？因为温州市的开局，就是Hard模式啊。
地理上，温州一直是“七山二水一分田”。县城和市区的发展，都只能在丘陵间的小平原里见缝插。这也导致了温州的土地供应，曾长期保守。
在2010年以前，温州市区的商品房土地供应基本不会超过500亩，这也是当年房价暴涨的关键原因。
好在，温州政府近几年加大了土地供应。据浙报地产研究院统计，2016年温州市区出让涉宅用地达到1300多亩，建筑面积205万㎡。
随后的2017和2018年，出让涉宅用地建筑面积大涨至539万㎡和467万㎡，翻了一倍多。而在最火爆的2018年，温州市区住房成交面积也不过255万㎡，供应完全能覆盖市场需求。
温州五马街实景
更何况，温州商品房预售还实行更宽松的“单控”制。
满足装配式建筑要求的楼盘，只要投资达到工程建设总额的25%以上，或基础工程达到正负零，就能领取预售证。平均5-6个月就能开盘，供应速度非常快。
反观杭州，预售要求是至少完成建筑主体结构三分之一，上市时间通常要8-10个月。
面粉管够、面包出炉时间快，这样的市场想要暴涨，太难了。
“其实，2011年就统计出温州3万多的均价，也有片面性。”一位温州媒体人告诉我，当时的温州楼市供应结构远未成熟，市场上主打的都是高端项目，统计出的房价自然也比较高。
温州部分楼盘上半年成交均价（图源：浙报传媒地产研究院）
而目前，充足的供应，也让温州形成了完整价格梯度。
现在温州房价的制高点仍在鹿城区，新房价格在2.5-4万元/㎡。瓯海中心区的价格在2.5-3万元/㎡，龙湾则主要在1-2万元/㎡。
不过虽然总体企稳，但温州楼市并非没有变量。2016年底至去年中，温州市区展开了轰轰烈烈的“大拆大整”。仅2017年，拆迁签约数量就达近5万户。
在拆迁户助推下，过去两年，温州市区局部区域的房价上涨了10%-20%。
虽然跟杭州相比，已经相当克制，但仍有不少人会吐槽：“温州房价又涨了”。
人口增长遇困，市中心首位度不高
但是长远看，温州房价“很难再大涨”，是这次调研收集到的主流观点。人口增长乏力，是他们的主要论据。
温州是浙江的人口大市，曾长期位居榜首。早在2010年末，常住人口就已超过了900万。当时的杭州，人口也不过870万，比温州少了整整30万。
但随着“温州模式”风光不再，温州的人口数字也开始停滞。到去年末，温州常住人口为925万，同比仅增加3.5万，大幅落后于年增33.8万的杭州。
但这一年，温州自然增加人口（出生-死亡）也有6万人。这也意味着，实际人口其实还流出了2.5万！
一个小小的剖面是，我在高中（苍南中学）班级群里做了个调查，53个同学中仅23个同学留在温州，且大多为公务员、银行职员。剩下的30个，大半来了杭州。
今年杭州开放大专落户后，杭州对温州的“虹吸效应”更加明显。短短几个月，我已接到老家十几个关于落户杭州的咨询电话，落户动机基本都是“要在杭州买房”。
此消彼长，这也意味着他们在温州置业的动力，又少了一分。
温州区县图
除了增量的烦恼，温州的人口还面临着缺少聚合力的局面。在2018年末的925万常住人口中，温州市区的鹿城区有125万，龙湾区72万，瓯海区94万，洞头区10万。
四区加起来，不过301万。剩下的600多万，全分散在下面的县市。其中瑞安有143万，乐清142万，苍南+龙港125万。
与之相应的，是温州强大的“县域经济”。像去年乐清的GDP就刷到了1078亿，超过鹿城的1024亿，称霸全市。紧随鹿城的瑞安，也有948亿。
因为本身实力雄厚，对温州市中心，下面的县市并不会有多少respect，反而更多几分“平起平坐”的意味。
就连房价也是如此，一直紧盯着温州市中心。像瑞安的瑞祥新区，房价已经要2.6万元/㎡。乐清和苍南的中心区，房价要2万元/㎡。刚刚撤镇设市的龙港，市中心房价也要1.5万元/㎡。
是的，不仅温州房价吊打中西部省会，下面的县甚至镇，也可以。
县域的强大，是温州经济能充满活力的盔甲，但也是城市发展的软肋——它阻断了县域人口向温州市中心的流动。用一句话来概括，就是温州市中心的“首位度”并不高。
调整中的城市，仍有很强势能
这样的格局，会在未来发生变化吗？
答案是，有可能。就在两个月前，温州正式提出要“全面提升中心城区首位度”。到2025年，温州常住人口要达到1000万。
优先打造204平方公里的中心城区核心区，中心城区经济占全市经济总量比重45%以上。并且要“推动县域经济向都市经济转型，推进中心城区与周边县市联动齐飞”。
怎么联动？最直接的，当然是交通的推进。两年前，温州明确了“S（轻轨）+M（地铁）”城市轨道网架构。
S线是市域轨道，比如今年率先开通的S1线，连起了瓯海、鹿城、龙湾和洞头。M线主要服务中心城区内部客流出行，缓解中心城区交通拥堵。
由于仅开通了一条S1线，轨道并未成网，它们的作用尚未被所有人所感知。
投入运营的温州S1线
一位滴滴司机跟我聊起轻轨时，一脸不以为然。“温州这么小，从西面的温州南站到东面的龙湾机场，一条瓯海大道就能开到底，哪里用坐轻轨？”
在他眼里，轻轨的噪音，反而影响了周边的房价。
但正如帕拉格·康纳在《超级版图》里所说：当人口不再增加，增长就只能依靠增进人的连接、释放人的交互潜力来实现。
未来温州的潜力，可能很大程度就依赖于这样的“连接”。在市区内，瓯海+鹿城与龙湾+洞头，一直被中间的大罗山阻隔，轨道交通能将它们更有效地连为一体。
向外，S线还将连接起市中心和乐清、瑞安等县市，推进它们与市中心的互动。
在温州坊间，将瑞安、乐清、永嘉撤市（县）设区的呼声一直很高。无论最终能否成功，融合发展是未来的主旋律，也是温州打赢这场“城市战争”的必要条件。
是的，曾经“野蛮生长”的温州，正在努力回归正常的赛道。它能再现当年“温州模式”的成功吗？让我们拭目以待。
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣林小北
编辑∣二叔
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