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双限土拍的AB面:跟明年房价有关 | 楼先生问答NO.440

楼先生 层楼 2022-05-16


一切都还在掌控以内。


关于杭州房价,开发商涨不了,但政府可以决定可不可以涨,以及涨多少。10月有两张预售证,可以看出政府在限价上的“绝对权威”。


一张是仁恒滨江园,均价70800元/㎡,说好的杭州房价上限6.98万被打破了。另一张是凤起钱潮,这个月就要拿证,房价被狠狠使劲摁了下去。


“双限土拍”对房价可以做到更加精准计算:对市场起到稳预期的作用,但必要的时候,一个转身也能发生拉抬行情的功效——任何政策都有AB面,双限土拍也不例外。


限价的A面,就是政府的初心。那我们再来看看限价的B面,也就是,通过已经出让或已经挂牌的双限土拍,可以看出明年房价有没有涨幅?预留了多少空间?以及哪些区域允许上涨?


我们做了一个汇总,以供参考。但要说明一点,政府允许房价上涨,并不代表房价就能真的涨上去——这一轮大牛市,已经非常微妙了。


板块
目前限价
未来最高售价
桃源板块
毛坯2.8万
精装3.4万
运河新城
精装3.07万
精装3.8万
勾庄精装2.65万精装2.9万
崇贤
精装2.08万
精装2.3万
临安城区
毛坯2.1万
精装2.63-2.68万
星桥
精装1.97万
精装2.4万
乔司
精装2.55万
精装2.87万
下沙沿江暂无参考精装3万
下沙大学城北毛坯2.19万
精装2.52万


1.

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关键词

350-400万、悦虹湾/月底加推、全款投资


@米罗兰

老师好。我本人比较喜欢滨江和萧山靠近滨江区的楼盘,其他区域升值空间大的楼盘也可以考虑,现在儿子刚大一,主要考虑投资为主,最好靠近地铁,准备全款350-400万左右,老师帮忙推荐。


楼先生:按你的要求看,湘湖旁的悦虹湾可以重点关注,预计10月底会加推精装高层,有89方和127方。这个楼盘紧贴着滨江区,家门口就是地铁1号线的末端站点。其它这个预算的选择,本来有拥潮府、锦宸这样的楼盘,不过已经卖完了,目前主要集中在市北东,只是纯投资的话,不是第一梯队的楼盘。


要不就是撇开区域不管,等到「投资转自住」时,再来考虑换房。如果是这个思路,可以选择红利更明确的楼盘。本来有七堡的杨柳郡,已经谢幕了。还可以关注创运河湾的两个楼盘,这样的位置,以后拿来自住,也不会有什么大问题。


另外,现在性价比比较高的未来科技城、三墩北,比如天空之城、西溪公馆这些,都可以努力一下。或者还有大家非常关注的城北万象城的幸福里,摇得到的话就买,以短期三四年为投资周期,还是比较有指望的。



2.

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关键词

500万内、艮北/之江/萧山市北、闻博花城


@洪兰

层楼先生好。我在拱墅区工作,现在在仓基新村里面,三五年后要搬到莫干山路小学东面,老婆在四桥桥南口,我是萧山义桥人,500万之内的房子,最好四房,较新的二手和新房怎么选?以老婆方便为主,请帮忙推荐下楼盘。


楼先生:买新房还是次新房,要看你们对自住的紧迫性。如果要马上入住,那就买二手次新房,8月份以来,二手房行情出现较大调整,现在价格上也腾出了一些买入机会。但如果不着急自住,那还是摇一下新房吧。从基本面来看,还是新房的价格优势更大一点。


至于总价500万内的选择,闻博花城是江南岸一个重要的供应量,等到明年的话,还有绿城、滨江等新盘。其它符合要求的还有悦虹湾,可以买到更宽绰的居住面积了。另外,之江板块也是不要忽略的方向,接下来要上市的西湖世纪,可以留意一下。


当然也可以到艮北新城,断档半年多,马上要进入密集供应期,已经开盘的博翠碧蓝湾就是其中一个,还有公园1872、天悦江湾,其实越秀在七堡还有一个现房项目,今年也会开盘。艮北的房子实用性比较强,借助排布密集的交通路线,到哪都比较方便。



3.

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关键词

南星桥老破小、晓风印月、之江/西湖世纪


@始终未来

老师好。现在有两套房,一套在申花,一套在钱江世纪城,但感觉所在学区都不怎么好。有这么两个想法:1,将申花东方福邸85方两房卖掉,在近江买一套老破小,为孩子读书;2,将东方福邸的房子赠送给父母,腾出一张房票,去买近江的学区房。哪一个更好?或者还有没有其他更好的选择? 现住在钱江世纪城,想要个好一点的学区,现在宝宝1岁多。


楼先生:是把东方福邸赠予父母还是直接卖掉,主要取决你们的经济实力,如果手头现金足够多,那就赠予呗,再怎么样,东方福邸的房子还是硬通货,离银泰城是步行的距离,家门口就有地铁口,另外不管物业、园区还是品质,市场认可度都蛮高的。不过卖掉也不可惜,毕竟两房格局,还是不够主流,受众面还是受限了。


至于怎么买,可以再权衡一下。南星桥附近的老破小,如果为了学区需求,可以买,而且越好的学区,门槛就会越高,比如胜利小学,提前四五年会比较稳妥。只不过,如果不是非名校不可,也可以换一个角度,这样的话,就可以试一试晓风印月,总价虽然不低,单价很划算啊,同样需要抢,错过就不再有。


另外也可以到之江板块,从价格上看,没有晓风印月这般不可抗拒的诱惑力,但之江属于西湖区,学区比较能照顾到,毕竟是西湖区,教育资源不用担心。云境的小高层3.8万,西湖世纪的高层更便宜一些,这两个楼盘离地铁、学校都不远。





4.

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关键词

250万内、工作在滨江、南站新城/金宸玖和


@Shirley

您好,滨江上班,刚需婚房,总价承受250万以内,考虑滨江、萧山的房子,有车,请问有推荐的新楼盘吗?买二手房好还是新房好,不太懂这方面的政策,非常感谢。


楼先生:不管是新房还是二手房,限购限贷这些政策都是一样的,首套最低首付三成,二套最低首付六成,如果有过贷款记录,即使名下无房,也只能算二套房。一二手房的区别主要体现在「新房限价」这四个字上,目前看,总体还是新房比二手房更实惠。


买二手房还是新房,就要看你们的具体情况。买来用作婚房,如果是比较着急自住的那种,就只能选择二手房,比较好的消息是,现在二手房已经出现一些价格上的捡漏机会,而且行情趋势对买方越来越有利。


至于新房,需要等待两三年的交付时间,等得了,新房还是更好的选择,250万的承价能力,主要集中在萧山南面,一个是南站新城附近,比如金宸玖和、世纪金宸,另一个是再往南一点的南部卧城,选择更多一些。





5.

>>>CENGLOU·CHINA<<<

关键词

杭甬高速抬升、远洋心里、二手房形势严峻


@一路

老师好,2012年我购入远洋心里,是当时城东新城一带最早的盘。现在增值缓慢,之后这个地块的发展也说不好,这个区域可以帮忙分析一下吗?现在是置换的机吗?要注意哪些?


楼先生:地理位置有点小尴尬,虽然与城东新城、艮北新城和笕桥都很近,但又都不属于它们其中一个。如果往东靠一靠钱塘智慧城,又不是核心位置。最关键还是这几年没有新房供应,缺乏主流市场的关注。下一步的发展和变化,等杭甬高速抬升之后,整个城东的四个角落会逐渐融合,拉近差距。


目前远洋心里二手房成交价大概3万6-3万7左右,比较真实的市场水平了。但跟地铁经过的七堡相比,这两年的市场表现不算很突出。接下来整体二手房会越来越沉重,还有很多房源会涌入二手房市场,对于着急换房的人来讲,第一步就会比较困难。


趁着这一波新房的限价进行置换,肯定是正确的方向。现在大部分换房,都是冲着限价红利,但要注意,不要只盯着一个目标。因为那些红利明确的红盘,不止你一个人,很多人都在盯着,中签率很低,不是随便能摇得到。保险起见,置换前就应该多准备几个待选方案。




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- End -



文∣楼先生

编辑∣二叔


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