双限土拍的AB面：跟明年房价有关 | 楼先生问答NO.440
一切都还在掌控以内。
关于杭州房价，开发商涨不了，但政府可以决定可不可以涨，以及涨多少。10月有两张预售证，可以看出政府在限价上的“绝对权威”。
一张是仁恒滨江园，均价70800元/㎡，说好的杭州房价上限6.98万被打破了。另一张是凤起钱潮，这个月就要拿证，房价被狠狠使劲摁了下去。
“双限土拍”对房价可以做到更加精准计算：对市场起到稳预期的作用，但必要的时候，一个转身也能发生拉抬行情的功效——任何政策都有AB面，双限土拍也不例外。
限价的A面，就是政府的初心。那我们再来看看限价的B面，也就是，通过已经出让或已经挂牌的双限土拍，可以看出明年房价有没有涨幅？预留了多少空间？以及哪些区域允许上涨？
我们做了一个汇总，以供参考。但要说明一点，政府允许房价上涨，并不代表房价就能真的涨上去——这一轮大牛市，已经非常微妙了。
| 板块 | 目前限价 | 未来最高售价 |
| 桃源板块 | 毛坯2.8万 | 精装3.4万 |
| 运河新城 | 精装3.07万 | 精装3.8万 |
| 勾庄 | 精装2.65万 | 精装2.9万 |
| 崇贤 | 精装2.08万 | 精装2.3万 |
| 临安城区 | 毛坯2.1万 | 精装2.63-2.68万 |
| 星桥 | 精装1.97万 | 精装2.4万 |
| 乔司 | 精装2.55万 | 精装2.87万 |
| 下沙沿江 | 暂无参考 | 精装3万 |
| 下沙大学城北 | 毛坯2.19万 | 精装2.52万 |
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350-400万、悦虹湾/月底加推、全款投资
@米罗兰
老师好。我本人比较喜欢滨江和萧山靠近滨江区的楼盘，其他区域升值空间大的楼盘也可以考虑，现在儿子刚大一，主要考虑投资为主，最好靠近地铁，准备全款350-400万左右，老师帮忙推荐。
楼先生：按你的要求看，湘湖旁的悦虹湾可以重点关注，预计10月底会加推精装高层，有89方和127方。这个楼盘紧贴着滨江区，家门口就是地铁1号线的末端站点。其它这个预算的选择，本来有拥潮府、锦宸这样的楼盘，不过已经卖完了，目前主要集中在市北东，只是纯投资的话，不是第一梯队的楼盘。
要不就是撇开区域不管，等到「投资转自住」时，再来考虑换房。如果是这个思路，可以选择红利更明确的楼盘。本来有七堡的杨柳郡，已经谢幕了。还可以关注创运河湾的两个楼盘，这样的位置，以后拿来自住，也不会有什么大问题。
另外，现在性价比比较高的未来科技城、三墩北，比如天空之城、西溪公馆这些，都可以努力一下。或者还有大家非常关注的城北万象城的幸福里，摇得到的话就买，以短期三四年为投资周期，还是比较有指望的。
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500万内、艮北/之江/萧山市北、闻博花城
@洪兰
层楼先生好。我在拱墅区工作，现在在仓基新村里面，三五年后要搬到莫干山路小学东面，老婆在四桥桥南口，我是萧山义桥人，500万之内的房子，最好四房，较新的二手和新房怎么选？以老婆方便为主，请帮忙推荐下楼盘。
楼先生：买新房还是次新房，要看你们对自住的紧迫性。如果要马上入住，那就买二手次新房，8月份以来，二手房行情出现较大调整，现在价格上也腾出了一些买入机会。但如果不着急自住，那还是摇一下新房吧。从基本面来看，还是新房的价格优势更大一点。
至于总价500万内的选择，闻博花城是江南岸一个重要的供应量，等到明年的话，还有绿城、滨江等新盘。其它符合要求的还有悦虹湾，可以买到更宽绰的居住面积了。另外，之江板块也是不要忽略的方向，接下来要上市的西湖世纪，可以留意一下。
当然也可以到艮北新城，断档半年多，马上要进入密集供应期，已经开盘的博翠碧蓝湾就是其中一个，还有公园1872、天悦江湾，其实越秀在七堡还有一个现房项目，今年也会开盘。艮北的房子实用性比较强，借助排布密集的交通路线，到哪都比较方便。
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南星桥老破小、晓风印月、之江/西湖世纪
@始终未来
老师好。现在有两套房，一套在申花，一套在钱江世纪城，但感觉所在学区都不怎么好。有这么两个想法：1，将申花东方福邸85方两房卖掉，在近江买一套老破小，为孩子读书；2，将东方福邸的房子赠送给父母，腾出一张房票，去买近江的学区房。哪一个更好？或者还有没有其他更好的选择？ 现住在钱江世纪城，想要个好一点的学区，现在宝宝1岁多。
楼先生：是把东方福邸赠予父母还是直接卖掉，主要取决你们的经济实力，如果手头现金足够多，那就赠予呗，再怎么样，东方福邸的房子还是硬通货，离银泰城是步行的距离，家门口就有地铁口，另外不管物业、园区还是品质，市场认可度都蛮高的。不过卖掉也不可惜，毕竟两房格局，还是不够主流，受众面还是受限了。
至于怎么买，可以再权衡一下。南星桥附近的老破小，如果为了学区需求，可以买，而且越好的学区，门槛就会越高，比如胜利小学，提前四五年会比较稳妥。只不过，如果不是非名校不可，也可以换一个角度，这样的话，就可以试一试晓风印月，总价虽然不低，单价很划算啊，同样需要抢，错过就不再有。
另外也可以到之江板块，从价格上看，没有晓风印月这般不可抗拒的诱惑力，但之江属于西湖区，学区比较能照顾到，毕竟是西湖区，教育资源不用担心。云境的小高层3.8万，西湖世纪的高层更便宜一些，这两个楼盘离地铁、学校都不远。
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250万内、工作在滨江、南站新城/金宸玖和
@Shirley
您好，滨江上班，刚需婚房，总价承受250万以内，考虑滨江、萧山的房子，有车，请问有推荐的新楼盘吗？买二手房好还是新房好，不太懂这方面的政策，非常感谢。
楼先生：不管是新房还是二手房，限购限贷这些政策都是一样的，首套最低首付三成，二套最低首付六成，如果有过贷款记录，即使名下无房，也只能算二套房。一二手房的区别主要体现在「新房限价」这四个字上，目前看，总体还是新房比二手房更实惠。
买二手房还是新房，就要看你们的具体情况。买来用作婚房，如果是比较着急自住的那种，就只能选择二手房，比较好的消息是，现在二手房已经出现一些价格上的捡漏机会，而且行情趋势对买方越来越有利。
至于新房，需要等待两三年的交付时间，等得了，新房还是更好的选择，250万的承价能力，主要集中在萧山南面，一个是南站新城附近，比如金宸玖和、世纪金宸，另一个是再往南一点的南部卧城，选择更多一些。
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杭甬高速抬升、远洋心里、二手房形势严峻
@一路
老师好，2012年我购入远洋心里，是当时城东新城一带最早的盘。现在增值缓慢，之后这个地块的发展也说不好，这个区域可以帮忙分析一下吗？现在是置换的机吗？要注意哪些？
楼先生：地理位置有点小尴尬，虽然与城东新城、艮北新城和笕桥都很近，但又都不属于它们其中一个。如果往东靠一靠钱塘智慧城，又不是核心位置。最关键还是这几年没有新房供应，缺乏主流市场的关注。下一步的发展和变化，等杭甬高速抬升之后，整个城东的四个角落会逐渐融合，拉近差距。
目前远洋心里二手房成交价大概3万6-3万7左右，比较真实的市场水平了。但跟地铁经过的七堡相比，这两年的市场表现不算很突出。接下来整体二手房会越来越沉重，还有很多房源会涌入二手房市场，对于着急换房的人来讲，第一步就会比较困难。
趁着这一波新房的限价进行置换，肯定是正确的方向。现在大部分换房，都是冲着限价红利，但要注意，不要只盯着一个目标。因为那些红利明确的红盘，不止你一个人，很多人都在盯着，中签率很低，不是随便能摇得到。保险起见，置换前就应该多准备几个待选方案。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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