涨价违约、户口迁移……购买二手房的四大法律风险及规避
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杭州二手挂牌量水涨船高，直指10万套大关。
加上新房供应、限价政策等挤压，其市场行情已处于低迷状态——成交量萎靡，降价甩卖时有发生。
但出于学区、或紧迫的婚房、改善等需求，仍有不少人倾向于二手房。也有部分人，想趁机淘一淘高性价比房源。
相比新房交易，二手房买卖更为复杂。
今天，《层楼》邀请浙江泽大律师事务所潘君辉律师，就二手房交易的主要风险及应对措施，做了详细解读，以供参考。
风险一：
签订买卖合同、支付购房款后，房子因出卖人涉债务纠纷而被法院查封，导致房子无法过户到买受人名下。
应对措施：出现上述风险，是因为买受人在支付购房款后、办理房产过户登记之前，享有的是债权而非物权，即在此期间房子仍然归属于出卖人。
为了规避该风险，一种方案是阻却法院的查封实现产权过户；另一种方案是只保障购房资金安全，但不强求产权过户。
1.全额支付购房款且实际占有房屋，以阻却法院的查封，实现产权过户登记。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 》第十七条的规定，同时符合以下四个要件的，法院就不得因出卖人涉诉而查封该房屋：
a在法院查封之前；b买受人已经支付全部价款；c实际占有房屋；d买受人对未办理过户登记手续没有过错的。
因此，若购房者资金充裕，可以在签订购房合同之日，一次性支付购房款并实际占有该房屋，然后尽快办理产权过户手续，以阻却法院查封。
至于如何证明已经实际占有，可以从水电费缴纳人、物业费缴纳人、业主名称变更、房门换锁、实际居住者等方面保留证据。
通过上述措施，可以规避因法院查封而无法过户的风险。
但是，时间风险无法规避，即一旦法院因出卖人涉诉而查封该房屋，买受人只能提起执行异议要求解除查封，但该程序有可能历经执行异议、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审而告终。
尽管最终法院解除了查封而得以办理过户登记，但耗时少则一两个月，多则一两年。
2.设立交易资金托管账户，保障购房资金的安全。
买受人、出卖人签订房屋买卖合同时，可以和银行签订二手房屋交易资金托管协议。
该协议可以约定：出卖人在银行开立账户，作为房产交易收款账户；买受人在银行开立买受人户名的交易资金托管账户，买受人将交易资金存入托管账户；在托管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金；
银行凭买受人、出卖人共同签字及／或加盖公章的《委托付款授权书》和房地管理部门出具的交易过户证明文件解除对买受人托管账户的冻结，将托管账户内的款项划到出卖人在银行开立的前述账户；
在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，银行有权凭主管机关的证明文件或出卖人、买受人双方的书面证明将托管账户内资金解冻退还买受人。
通过上述措施，即使房子因出卖人涉债务纠纷而被法院查封，导致房子无法过户到买受人名下，买受人的全部交易资金也能安全退回。
而且，如果在房屋买卖合同中约定了定金或违约金，在解除购房合同的同时，还可以要求出卖人承担返还双倍定金或支付违约金的责任。
风险二：
为小孩上名校买了二手房，原房东却迟迟不把户口迁出去，入不了户。
应对措施：根据《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》第三十五条的规定，因房屋产权转移，失去现户口登记住址所在地房屋所有权的公民，应当将户口迁往本人的合法固定住所处；
本人无合法固定住所的，可以迁往同意被投靠、有家庭户口的亲友处；本人无合法固定住所且无处投靠的，应当迁往所在社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户；
申报义务人不按本条规定迁移户口的，经县级公安机关核准，公安派出所可以凭调查取得的材料，将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户。
因此，买受人可以申请公安派出所，将原房东的户口强制迁往其本人的合法固定住所处或者本人所属社区、村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户。
当然，也有的房子如公房因政策原因,原房东的户口可能不能迁出.在此，买受人可以请求解除合同，退还房款。
通过公安强制迁户口的方法,在一般情况下能够确保买受人入户，但有可能会比较费时费力，甚至会因没及时入户而不符合就近入学的条件。
所以，最佳方案还是促使原房东主动按期迁出户口，这可以通过在购房合同中约定迁移户口的时间及逾期未迁的违约责任来实现。
一旦原房东违约，不仅可以通过公安派出所强制迁出，还可以向法院起诉要求其支付相应违约金。
风险三：
买了低价房，不要太开心，有可能原房东的债权人会起诉，要求撤销房屋买卖合同。
应对措施：对于低价转让房产，原房东的债权人有可能会根据《合同法》第七十四条、《合同法司法解释(二) 》第十九条提起撤销权之诉，要求撤销房屋买卖合同。
《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。
合同法司法解释(二) 》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价”。
根据上述规定，同时符合以下要件时房屋买卖合同就会被撤销：a转让价格低于交易时交易地的指导价或市场交易价的70%；b因低价转让房屋使出售方的债权人无法实现债权；c买受人在签订合同时知道上述情形。
因此，对买受人而言，只要留下房屋交易价不低于交易时交易地的指导价或市场交易价的70%的证据，就可以规避上述风险。
风险四：
房价涨了，卖家想终止交易，怎么办？
应对措施：对此，要区分卖家未将房子转让过户给第三人和已经将房子转让过户给第三人这两种不同情况。
1.卖家尚未将房子转让过户给第三人。
在此情形下，买家可以及时起诉，要求卖家履行房屋买卖合同，配合办理交易过户手续。同时，提起诉前保全或诉讼保全，防止卖家将房屋过户给第三人以致合同无法继续履行。
如果仅仅提起诉讼要求履行房屋买卖合同，而没有申请对房屋进行保全，则卖家有可能在诉讼期间将房子出卖给第三人且办理了过户手续，导致房屋买卖合同无法履行。在此情形下，法院只能判决解除合同，并由违约方承担违约责任。
而且，需要明确的是，卖家在诉讼期间将未保全的涉案标的物予以转让，并不构成妨碍民事诉讼的行为。
2.卖家已经将房子转让过户给第三人。
在此情形下，买家无权主张继续履行房屋买卖合同，只能要求解除合同并承担违约责任或赔偿损失。这就更需要事先防范，在购房合同中约定好定金条款、违约金条款，对卖家予以制约。
事实上，在任何情形下，都需要做好事先防范。具体而言，这涉及到定金、违约金以及损失的认定和适用问题。
关于定金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此外，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额20%。
关于违约金。定金规则和违约金不能同时主张。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金超过造成的损失30%的，可以适当减少；低于造成的损失30%的，可以适当增加。
关于损失。由于出卖人拒绝履行合同，导致买家需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本和其之前签约的购房成本之间存在价值差，即房屋差价。
这种差价是由于违约方的违约行为造成的，在理论上可以作为买家所遭受的损失。但是，在司法实务中，有的法院基于房价波动且无法确定计算买家另行购房成本的时间点，而没有将房屋差价纳入损失范围。
综上，在房价上涨的市场环境里，买家加大卖家的违约成本最简单的操作方式，是给付20%的定金。
因为，如果无法将房屋差价纳入损失范围的话，则损失仅仅是银行利息的损失而已，而违约金存在以损失为参照予以调低的问题。
而定金罚则一般不存在上述问题，且主合同标的额20%的赔偿比例，足以对卖家构成制约，也可以在卖家违约的情形下使买家的利益最大化。
作者：潘君辉律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
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文∣浙江泽大
编辑∣二叔
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