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滨江二手成交价首破8万?PK柳岸党,金茂党胜了第一回合

麦格 层楼 2022-05-16




01



“金茂府首套二手房成交,142㎡,1166万!


这两天,滨江金茂府多个业主群,被这条劲爆消息彻底搅沸了。


“房价是疯了吗,这么贵都有人买”、“前几天还看到中介推6万多的,太夸张了吧”、“想不通”……连业主们都不敢相信。


更神奇的是,据说买家出到了1160万,房东连6万都没让,最后还是挂牌价成交。


从单价看,确实有些不可思议。


我算了下,成交价约8万2。不过,这套房子带了2个车位,按80万算(一期车位38万一个),剔除后单价约7万6。


但即便如此,也很高了。



首先,透明售房网好找房平台已有一套挂牌,122㎡,挂价888万,也就不过7万3。


其次,以滨江区新房4万8限价来测算,相当于一二手倒挂了56%。超过此前水晶澜轩7万2的最高纪录,成为板块新高


尽管这价格相当夸张,但我从多家中介了解到,传言的这套二手房,“确已成交”。


中介告诉我,从后台备注信息看,这是一套5号楼的12楼房源,北面江景很不错,带两个车位,已满两年。10号登记,12号卖掉的,还没有网签。


透明一房一价表显示,这套房源当时售价近4万5,总价近640万。


不算车位,不到3年时间,账面获利高达约446万。扣除房贷利息和提前缴纳的契税等成本,至少也有420万。




02



滨江金茂府的二手房,凭什么能卖那么贵?


过去三年,受大行情、G20和亚运等利好,住宅供应紧缺的滨江区,表现十分抢眼。


一方面,二手房价迎来了较大的涨幅。以东方郡、春江郦城、明月江南、水晶城等为代表,成交价一度高达6-7万。


另一方面,则是新房的高热度。由于供应少、倒挂明显,滨江核心区一直在闹“新房荒”


所以,作为过去几年唯二在售的住宅盘之一(今年多个新盘已入市或计划入市),滨江金茂府从首开到清盘,几乎全程秒罄,堪称“全城最难买豪宅”。


再加上交付的品质远超预期,豪宅感强烈,3号、5号楼还意外有大面江景,二手房出现“不差钱型接盘侠”,也在情理之中。


事实上,上述这套并不是金茂府唯一成交房源。



据该中介表示,他们公司在金茂府已“成交”4套,其它公司也有成交。现在金茂府的二手房,出一套卖一套。上个双休日,金茂府东门一直挤满了等候带看的中介和客户,没有消停过。


据了解,此前同样是5号楼,一套10楼东边套带一个车位,也以1050万“成交”,单价约7万4,刨去车位约7万1,同样也已满2年。


更刺激的是,有位豪客迟一步没买到那套1166万的。现在出价1200万,就要同一幢楼142㎡的,条件是必须高于12楼。


不过,好找房平台显示,10月12日金茂府成交了一套144㎡,单价不到5万3。


考虑到市场行情,大概率是趁该小区二手价格体系未形成,做低了总价避税。刚交付的次新房多有这类现象,第一套网签往往是超低价。


中介认为,未满2年的金茂府房源,目前在6万5—7万2之间都比较有希望成交。


不过,确实还有一些更早出货的房源,“成交价”在6万3—6万5之间。中介预测,等1166万成交的信息扩散后,整体挂价还可能有一波上调。




03



“未来3年之滨江,必是金茂党与柳岸党的永恒PK!”


不久前,有业内人士抛出这一观点,引发了市场热烈讨论,尤其是双方业主,唇枪舌剑,互不退让。


这并不奇怪。滨江金茂府和柳岸晓风两大楼盘,当时都是全杭州最难买的豪宅,前后脚开盘,前后脚交付,一个“区政府板块+科技系统”,另一个“绿城光环+一线沿江”,难免处处被比较。


到了二手房界面,谁卖的房价高,似乎成了面子问题。


从目前二手成交价看,相比“柳岸党”,“金茂党”似乎略微领先了一个身位


柳岸晓风早交付半个月,一开始就声势夺人,一线江景惊艳杭州,各种天价挂牌频频刷爆朋友圈。二手房挂价也从7万、8万一直冲到9万。


许多中介陪着客户去收房,都信心满满地称,未来滨江第一个10万+二手房,必在柳岸晓风。



十一长假前,柳岸晓风就曝出“首套二手房成交”——据说是样板房,184㎡,1360万带车位。剔除2个车位和家具,实际成交价只有6万5—7万


当然,这套房子楼层很低,只是3楼,并且未满2年,应该属于小区内相对低价的房源。


问题是,此后柳岸晓风也未爆出什么新的高价成交。虽然大家预期都很高,但在没有明确的“接盘侠”出现之前,价格体系终究还落实不了。


中介表示,柳岸晓风虽然声势大,成交还得靠缘份。因为都是大户型(起步165㎡),总价实在太高了。


相比之下,整体户型更小、且得房率高很多的金茂府(起步122㎡),受众面更广。


之前滨江二手房单价纪录创造者,就是水晶城二期的89㎡三房,恰恰满足了“高品质、小户型、高得房率”3个条件。


而且滨江金茂府还有一个“大杀器”,那就是科技系统,目前是秋季,优点体现不明显


等到年底寒冬到来,恒温恒湿的优势,就将真正显现。想象一下,天寒地冻时,一走进房子却发现温暖如春,下单的冲动又会多几分?





04



不知道大家发现没,随着两大神盘二手的“相继成交”,钱江两岸一线沿江房价的差距,正在逐渐拉平


长久以来,作为首席豪宅区的南星一带,一直占据着杭城房价“第一梯队”(还有武林)。


无论早期的阳光海岸、金色海岸、蓝色钱江,还是后来的望江府、候潮府、金隅学府等,二手房成交价,始终处于领先位置。


我看了下今年以来的成交纪录,基本在6-8万之间高的8万出头,低的也有不到6万。


相对更贵的,是一线沿江的阳光海岸。今年6月,两套大户型签约(378㎡和487㎡),成交价都超过了10万。


此后,随着留香园的交付,钱江新城二期也开始活跃。


今年6月至今,留香园已有20余套成交,一度有过7万5的成交价可能含车位)。反观钱江南岸,金茂府和柳岸晓风之前,一线沿江区域极少超过7万。



两岸的拉平,一方面是因为高品质盘的出现,另一方面得益于拥江发展战略,带来了诸多利好(如望江隧道即将通车)。


但必须提醒的是,出现个别超高单价二手房,并不代表市场还要一路上


我观察到一个有趣的现象,候潮府、留香园、锦绣之城和武林邸等热门二手房,都是在出现第一套网签后2—3个月内,一路升温,直至出现超高单价成交,但此后就趋于平静,甚至略有走低。


比如留香园,6月开始网签,巅峰高价出现在8月,为75565元/㎡。但9月成交都只有6万—7万。


再比如候潮府,去年12月开始网签,巅峰高价出现在3月,为82315元/㎡。但5月后就再未超过8万,最新一套才71800元/㎡。


还有曾经大热的锦绣之城和武林邸,二手一度到过6万5上下,但近期很难再超过6万。


所以,滨江金茂府的业主也不能过度乐观。这些明星盘交付时,往往伴随着大波宣传,总会吸引来一些“千金难买我高兴”的豪客但这个效应过后,接盘侠们趋于冷静,还是会考虑得更仔细。




05



往更大的形势看,近10万套挂牌量压顶下,杭州二手市场形势非常严峻,包括滨江区。


7万+的高成交,仅存在于两个刚交付的明星盘,只是个例


把视野放宽到整个滨江区,你会发现分化十分明显。


比如,钱塘春晓、江南豪园、风雅钱塘,及贺田尚城等交付多年的小区,不仅挂牌量很足,挂价也不高。


像钱塘春晓,目前挂牌55套,今年最高成交4万5,最近成交价仅3万6江南豪园挂牌63套,最近成交价4万1。


贺田尚城最夸张,足有120套挂牌,成交价普遍在3-4万之间。


滨江这类小区太多了,房源量充足,户型整体偏大,价格上不去,也不容易成交”中介说。以贺田尚城为例,七八两个月,只成交5套。



中介表示,现在成交概率最高的房源,还是那些高性价比房源。


再看全杭州,已有多位粉丝向我反映,想去摇新房,但二手房根本出不掉挂价明显低于平均水平,还是没什么人来看房。


甚至刚交付的次新房,也可能遇冷。


我一位想买南星桥某顶豪的朋友,现在准备放弃了。因为手上一套城西刚交付的次新房,挂牌急降30万也卖不掉,房票腾不出来。


此外,还要看到,滨江区前几年闹“新房荒”,但接下来供应可是很充足


杭州壹号院、中海云宸、傲旋城、晓风印月、丹枫四季、栖塘御湾、保利天汇……都要上市。而萧山区的奥邸国际、滨江房产世纪城地块、亚运村,近半年到一年,都会来分流滨江区的二手房客户。


只要有4万8以下的限价存在,房源供应又充足,滨江区二手房暂时还是有天花板的,不会无限放飞。




▍观点·问答·导购·土地·市场

C E N G L O U · C H I N A



◎杭州楼市,调控三周年系列①:限价篇

◎杭州楼市,调控三周年系列②:土地篇

◎杭州楼市,调控三周年系列③:摇号篇

◎杭州楼市,调控三周年系列④:二手房篇

◎杭州楼市,调控三周年系列⑤:房票篇

◎杭州楼市,调控三周年系列⑥:限购篇

◎城市洞察系列①「浙江楼市怎么样了」之丽水

◎城市洞察系列②「浙江楼市怎么样了」之衢州

◎城市洞察系列③「浙江楼市怎么样了」之嘉兴

◎城市洞察系列④「浙江楼市怎么样了」之金华

◎城市洞察系列⑤「浙江楼市怎么样了」之宁波

◎城市洞察系列⑥「浙江楼市怎么样了」之绍兴

◎城市洞察系列⑦「浙江楼市怎么样了」之舟山

◎城市洞察系列⑧「浙江楼市怎么样了」之湖州

◎城市洞察系列⑨「浙江楼市怎么样了」之台州

◎城市洞察系列⑩「浙江楼市怎么样了」之温州



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文∣麦格

编辑∣二叔


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