滨江二手成交价首破8万？PK柳岸党，金茂党胜了第一回合
01
“金茂府首套二手房成交，142㎡，1166万！”
这两天，滨江金茂府多个业主群，被这条劲爆消息彻底搅沸了。
“房价是疯了吗，这么贵都有人买”、“前几天还看到中介推6万多的，太夸张了吧”、“想不通”……连业主们都不敢相信。
更神奇的是，据说买家出到了1160万，房东连6万都没让，最后还是挂牌价成交。
从单价看，确实有些不可思议。
我算了下，成交价约8万2。不过，这套房子带了2个车位，按80万算（一期车位38万一个），剔除后单价约7万6。
但即便如此，也很高了。
首先，透明售房网好找房平台已有一套挂牌，122㎡，挂价888万，也就不过7万3。
其次，以滨江区新房4万8限价来测算，相当于一二手倒挂了56%。已超过此前水晶澜轩7万2的最高纪录，成为板块新高。
尽管这价格相当夸张，但我从多家中介了解到，传言的这套二手房，“确已成交”。
中介告诉我，从后台备注信息看，这是一套5号楼的12楼房源，北面江景很不错，带两个车位，已满两年。“10号登记，12号卖掉的，还没有网签。”
透明一房一价表显示，这套房源当时售价近4万5，总价近640万。
不算车位，不到3年时间，账面获利高达约446万。扣除房贷利息和提前缴纳的契税等成本，至少也有420万。
02
滨江金茂府的二手房，凭什么能卖那么贵？
过去三年，受大行情、G20和亚运等利好，住宅供应紧缺的滨江区，表现十分抢眼。
一方面，二手房价迎来了较大的涨幅。以东方郡、春江郦城、明月江南、水晶城等为代表，成交价一度高达6-7万。
另一方面，则是新房的高热度。由于供应少、倒挂明显，滨江核心区一直在闹“新房荒”。
所以，作为过去几年唯二在售的住宅盘之一（今年多个新盘已入市或计划入市），滨江金茂府从首开到清盘，几乎全程秒罄，堪称“全城最难买豪宅”。
再加上交付的品质远超预期，豪宅感强烈，3号、5号楼还意外有大面江景，二手房出现“不差钱型接盘侠”，也在情理之中。
事实上，上述这套并不是金茂府唯一成交房源。
据该中介表示，他们公司在金茂府已“成交”4套，其它公司也有成交。现在金茂府的二手房，出一套卖一套。上个双休日，金茂府东门一直挤满了等候带看的中介和客户，没有消停过。
据了解，此前同样是5号楼，一套10楼东边套带一个车位，也以1050万“成交”，单价约7万4，刨去车位约7万1，同样也已满2年。
更刺激的是，有位豪客迟一步没买到那套1166万的。现在出价1200万，就要同一幢楼142㎡的，条件是必须高于12楼。
不过，好找房平台显示，10月12日金茂府成交了一套144㎡，单价不到5万3。
考虑到市场行情，大概率是趁该小区二手价格体系未形成，做低了总价避税。刚交付的次新房多有这类现象，第一套网签往往是超低价。
中介认为，未满2年的金茂府房源，目前在6万5—7万2之间都比较有希望成交。
不过，确实还有一些更早出货的房源，“成交价”在6万3—6万5之间。中介预测，等1166万成交的信息扩散后，整体挂价还可能有一波上调。
03
“未来3年之滨江，必是金茂党与柳岸党的永恒PK！”
不久前，有业内人士抛出这一观点，引发了市场热烈讨论，尤其是双方业主，唇枪舌剑，互不退让。
这并不奇怪。滨江金茂府和柳岸晓风两大楼盘，当时都是全杭州最难买的豪宅，前后脚开盘，前后脚交付，一个“区政府板块+科技系统”，另一个“绿城光环+一线沿江”，难免处处被比较。
到了二手房界面，谁卖的房价高，似乎成了面子问题。
从目前二手成交价看，相比“柳岸党”，“金茂党”似乎略微领先了一个身位。
柳岸晓风早交付半个月，一开始就声势夺人，一线江景惊艳杭州，各种天价挂牌频频刷爆朋友圈。二手房挂价也从7万、8万一直冲到9万。
许多中介陪着客户去收房，都信心满满地称，未来滨江第一个10万+二手房，必在柳岸晓风。
十一长假前，柳岸晓风就曝出“首套二手房成交”——据说是样板房，184㎡，1360万带车位。剔除2个车位和家具，实际成交价只有6万5—7万。
当然，这套房子楼层很低，只是3楼，并且未满2年，应该属于小区内相对低价的房源。
问题是，此后柳岸晓风也未爆出什么新的高价成交。虽然大家预期都很高，但在没有明确的“接盘侠”出现之前，价格体系终究还落实不了。
中介表示，柳岸晓风虽然声势大，成交还得靠缘份。因为都是大户型（起步165㎡），总价实在太高了。
相比之下，整体户型更小、且得房率高很多的金茂府（起步122㎡），受众面更广。
之前滨江二手房单价纪录创造者，就是水晶城二期的89㎡三房，恰恰满足了“高品质、小户型、高得房率”3个条件。
而且滨江金茂府还有一个“大杀器”，那就是科技系统，目前是秋季，优点体现不明显。
等到年底寒冬到来，恒温恒湿的优势，就将真正显现。想象一下，天寒地冻时，一走进房子却发现温暖如春，下单的冲动又会多几分？
04
不知道大家发现没，随着两大神盘二手的“相继成交”，钱江两岸一线沿江房价的差距，正在逐渐拉平。
长久以来，作为首席豪宅区的南星一带，一直占据着杭城房价“第一梯队”（还有武林）。
无论早期的阳光海岸、金色海岸、蓝色钱江，还是后来的望江府、候潮府、金隅学府等，二手房成交价，始终处于领先位置。
我看了下今年以来的成交纪录，基本在6-8万之间。高的8万出头，低的也有不到6万。
相对更贵的，是一线沿江的阳光海岸。今年6月，两套大户型签约（378㎡和487㎡），成交价都超过了10万。
此后，随着留香园的交付，钱江新城二期也开始活跃。
今年6月至今，留香园已有20余套成交，一度有过7万5的成交价（可能含车位）。反观钱江南岸，金茂府和柳岸晓风之前，一线沿江区域极少超过7万。
两岸的拉平，一方面是因为高品质盘的出现，另一方面得益于拥江发展战略，带来了诸多利好（如望江隧道即将通车）。
但必须提醒的是，出现个别超高单价二手房，并不代表市场还要一路上扬。
我观察到一个有趣的现象，候潮府、留香园、锦绣之城和武林邸等热门二手房，都是在出现第一套网签后2—3个月内，一路升温，直至出现超高单价成交，但此后就趋于平静，甚至略有走低。
比如留香园，6月开始网签，巅峰高价出现在8月，为75565元/㎡。但9月成交都只有6万—7万。
再比如候潮府，去年12月开始网签，巅峰高价出现在3月，为82315元/㎡。但5月后就再未超过8万，最新一套才71800元/㎡。
还有曾经大热的锦绣之城和武林邸，二手一度到过6万5上下，但近期很难再超过6万。
所以，滨江金茂府的业主也不能过度乐观。这些明星盘交付时，往往伴随着大波宣传，总会吸引来一些“千金难买我高兴”的豪客。但这个效应过后，接盘侠们趋于冷静，还是会考虑得更仔细。
05
往更大的形势看，近10万套挂牌量压顶下，杭州二手市场形势非常严峻，包括滨江区。
7万+的高成交，仅存在于两个刚交付的明星盘，只是个例。
把视野放宽到整个滨江区，你会发现分化十分明显。
比如，钱塘春晓、江南豪园、风雅钱塘，及贺田尚城等交付多年的小区，不仅挂牌量很足，挂价也不高。
像钱塘春晓，目前挂牌55套，今年最高成交4万5，最近成交价仅3万6；江南豪园挂牌63套，最近成交价4万1。
贺田尚城最夸张，足有120套挂牌，成交价普遍在3-4万之间。
“滨江这类小区太多了，房源量充足，户型整体偏大，价格上不去，也不容易成交。”中介说。以贺田尚城为例，七八两个月，只成交5套。
中介表示，现在成交概率最高的房源，还是那些高性价比房源。
再看全杭州，已有多位粉丝向我反映，想去摇新房，但二手房根本出不掉。挂价明显低于平均水平，还是没什么人来看房。
甚至刚交付的次新房，也可能遇冷。
我一位想买南星桥某顶豪的朋友，现在准备放弃了。因为手上一套城西刚交付的次新房，挂牌急降30万也卖不掉，房票腾不出来。
此外，还要看到，滨江区前几年闹“新房荒”，但接下来供应可是很充足。
杭州壹号院、中海云宸、傲旋城、晓风印月、丹枫四季、栖塘御湾、保利天汇……都要上市。而萧山区的奥邸国际、滨江房产世纪城地块、亚运村，近半年到一年，都会来分流滨江区的二手房客户。
只要有4万8以下的限价存在，房源供应又充足，滨江区二手房暂时还是有天花板的，不会无限放飞。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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