南京六合区放开限购：还没到担心的时候 | 楼先生问答NO.442

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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大家都在关心「南京六合区放松限购」：只要拥有大专及以上学历，购房不必再提供2年社保或个税证明，该政策实施范围六合区。

同一天，天津出台人才新政：对承接北京非首都功能疏解的项目，非本市户籍职工在天津无房的，买房无需提供社保证明。政策的实施针对特定对象，不是所有人。

楼市「牛转熊」，接下来又会是一轮横盘行情。与去年相比，不单单是政策缘故，市场本身已经深度疲软。所以越来越多基础较差的三四线城市就坐不住了——

宿州买房补贴、宜昌大学生打折房、桂林限跌令。当然，还有扬州和成都，从公积金的贷款年限、贷款额度，对中央主基调进行一次小小的偏离试探，寻找调控突破口。

但还没到担心的时候。

我们需要一点逆向思维：楼市从来都是逆周期性质，好坏与政策宽松正好相反。也就是说，接下来还会有更多城市出现类似的变相松绑调控，这恰恰表明下一个阶段。

只不过，真正具有信号意义还是北上广深以及强二线城市，只有这些城市政策发生逆转，才会全局性转折。而且，真正有价值的信号意义还是限购和限贷。

最后看看杭州。尽管改善楼盘中签率节节攀升，二手房挂牌还10万套还差一步之遥，以及二手房降价范围扩大，但杭州基本面还是向上的，政策方面也风平浪静。

开发商常说两句话：抓紧卖，杭州没问题。

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二手房寡淡难卖、人造牛市、先卖后买

@黄大仙

老师你好，在闲林有一套次新房，想出手置换市区房产。查询了小区交易记录，往往是挂牌均价降价1-2千。在目前的二手行情下，是降价出手还是等待明年行情？

楼先生：这就看你想换房的决定有多大，急切程度如何。理论上来讲，换到更核心的地段，换成更优质的资产，会更有竞争力，也会有更好的受众基础。至于目前二手房行情，寡淡感已经触手可知。

根据形势判断，今年四季度只会加剧不会缓解，到明年初会不会再来一波「人造牛市」，就得看政府的意志和态度了。只是必须要承认，现在二手房已经很难卖，比挂牌均价便宜一两千，属于很正常现象。就怕是要再降得多一点，才能有中介带看，能不能成交还要看运气。

要不要置换，先看明白行情，如果还是想折腾，那就要行动果断抓住市场余温，总的来说，「先卖后买」还是正确的方式。如果想置换一套二手房，你卖得便宜了，买的也是便宜价格。至于买新房也没什么不合适的，多参加几次摇号，被限价的新房还是很好的选择。

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晓风印月vs杭州壹号院、滨江均价4.8万

@春夏秋冬

老师您好。目前比较看中晓风印月和杭州壹号院，孩子就业没有定，投资角度考虑多一点，哪个更值得摇？

楼先生：晓风印月的第一张预售证已经拿到，一共398套房子，均价4万8左右，今天是第一天登记，登记时间持续到20号，这是全杭州有钱人都想摇的一个楼盘，可以说，晓风印月的基本面非常稳，加上又是绿城又有限价红利。

不管是自住多一点，还是投资多一点，晓风印月先去摇。如果摇不到，再密切关注杭州壹号院的推盘动态。听说接下来一批171和182方，最快会在10月底加推。滨江区两个红盘错峰上市，皆大欢喜。

从限价红利看，杭州壹号院和晓风印月的单价基本靠近，都是属于「值得摇号」的第一梯队。杭州壹号院的气势更磅礴一些，建筑体量大，双地铁的TOD，更靠近国博和莲花碗。但晓风印月有绿城品牌，加上学区方面占优势，另外晓风印月有135方户型，对投资来说，总价更可控。

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预算1000万、绿城湖畔雲庐、颐和江南

@飞奔的骆驼

你好，我有一套中南樾府110方的精装房，想卖掉，然后再买良渚附近或者其他可以买到的1000万左右的排屋，值得置换吗？有推荐吗？

楼先生：从自住角度来讲，只要自己想好住排屋，那就是值得的。但如果从资产灵活角度看，会大打折扣。相比之下，持有中南樾府一定是没问题的。其实很多人买了排屋之后，又向往那份繁华的城市感，然后就会变得很鸡肋：卖掉舍不得，留着又多余。所以，要不要买排屋居住，要根据自己实际情况，不能因为一时心动就急匆匆下单。

用得到的话，当然可以买。1000万左右的排屋选择还是挺多的，一个是良渚方向，一直是城西低密居住集中的地方，比如联发的藏珑大境，还有颐和江南还藏着一批中式合院，在限价控制下，总价也高不了。另一个方向就是老余杭一带，比如凤凰台、南湖明月这些选择。

其实要是能接受叠墅，这些所谓「横过来的排屋」也能有楼上楼下的居住体验。这样的话，可以重点关注镜溪绿汀和湖畔雲庐，算是比较折中的选择，未来科技城核心地段，产品力也很过得去，带院子的下叠可以在你的预算之内。

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信达东莱府、艮北新城4万、杭州亚运村

@丽红君

我和老公的工作地点分别在滨江和六堡，摇到了江湾城，没有装修，目前还在租房。现在想置换换到市区，最好是我们上班的中间地带，离地铁近一点，不考虑学区，我看了一下，市区二手房普遍四万以上，还是比较老的。您能推荐一下我们可以摇号的新房或可以看看的二手房吗？可承受总价400多万。

楼先生：江湾城用不到的话，卖掉也不值得可惜。只不过现在二手房行情下，一是二手房相对比较难出手，二是价格要给市场多让一点利。目前二手房市场就是这样很矛盾：自己想卖的房子卖不贵，自己想买的房子又没得便宜。

二手房可以继续关注。从价格上来看，已经腾出了不少值得买入的机会。比如城东新城、艮北新城以及九堡一带，都可以成为选择范围。往市中心方向，这个预算有点难，要么选择年纪很大的房子年纪，要么看得上的房子总价都会高出一截。

要是不着急住的话，限价控制下的新房还是可以成为首选。总价400多万，可以重点关注艮北新城，性价比还是挺高的。好消息是，四季度的行情缘故，整体改善楼盘还是要好买不少。另外之江的西湖世纪，以及杭州亚运村，今年也都会上市。还有一个可以重点关注——城东新城的信达东莱府，有大量小户型。

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