熬到四季度，二手房要不要赶紧降价卖？| 楼先生问答NO.439
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杭州二手房挂牌量冲破10万大关，还需多久？
之前就说过：数据背后所要展现多少市场压力，其实并不重要。因为到今天为止，二手房已经非常困难。最近很多购房粉丝留言表示“二手房卖不掉，降价没人关心”。
我的同事以绝对小区低价挂牌一个多月，只有一个客户来电和一个中介带看。再不卖的话，今年恐怕就更难卖了。
一是当年的投资型红盘陆续交付，接下来的四季度，预期和信心显然不足，只会加快这些次新房的入场速度。二是，新房供应量一哄而上，压到四季度的指标，倒逼很多楼盘年前还有好几次加推，推盘量大，节奏加快。
但事实上，大家都感觉到了客户不够：一些首开卖得不怎么样的楼盘，就不用证明了，还有一些勉强保住首开势头的楼盘，不知道马上第二次开盘的客户在哪里。
但最关键还是二手房天量库存背后的信号意义——这是情绪转折的一个重要关卡，楼市会否由牛转熊，二手房可以看得更真实一些。
正如标题所示：要不要降价尽快卖掉？
一是，新房被限价，二手房再次暴涨的可能性机会为零，也没那么动能，二是，年关是一个重要的节点，可参考今年初的小阳春，但我觉得再来一次的概率也不大。三是假设政府拉抬行情，也不可能是价格上，而是流量上，而且也主要很对新房市场。
因此，需要换房的自住改善，可以做出降价处理；还有就是那些持有成本很大，或当下杠杆很高的投资客，可以见好就收。总的来说，卖出的窗口正在变小，买进的大门还敞开着。
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180方老破大、风尚望和湾/3万8、杭源里
@葱葱
你好，手上有一套卖小学区房，老破大180方，还有套金地大运河府在桥西年底交付，现在想把老破大卖掉，在大运河府附近置换一套，请问有推荐楼盘吗？
楼先生：这样的老破大可以趁早处理掉，不属于跟得上时代的产品，而且随着年头越久，房价越高，受众面会越来越窄。只不过在推荐前，第一步是把房子卖掉。目前看，二手房行情很不乐观，成交量和成交价都会回调。卖肯定是建议你卖掉的，无非看能卖多少钱，或你的心理底价是多少，估计折腾卖房的过程会比较长。
在大运河府附近，可以重点关注融创运河湾的两个楼盘，风尚望和湾和天阅云合源，高层均价3万8，还有一批洋房产品，用一线运河景观资源，如果是自住，预算也符合的话，当然更值得考虑。这两个楼盘，与大运河府就隔着一条高架的距离，投资和自住也都兼顾得上，与老破大相比，房子品质、园区物业、未来潜力都更加进步。
其它的推荐也还有一些，比如在地段上不输大运河府的国樾，跟周边二手房可能没有什么倒挂，但产品还是好产品，包括精装配置做了不少加法。还有今年四季度会计划上市的杭源里，在大关这个地方，听说单价会非常劲爆。另外，单价想要实惠一点，就是运河新城，虽然目前看属于城北，但今后和桥西会非常紧密，比如沿着运河往北一点，还有世茂璀璨澜宸、运河云庄这些选择。
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700万、城东新城/艮北新城、密集供应期
@33小姑娘
您好老师。我们夫妻一个在文三路上班，一个在下沙上班，预算700万左右，改善自住，希望配套有好一点的小学初中，有楼盘推荐吗？
楼先生：可以考虑城东。相对来说，是一个折中的选择方案，一是地理位置比较居中，往西和往东的距离都能兼顾，二是城东有密集排布的交通动线，今后出行能多一个选择。另外，在位置上，紧挨着江河汇流区和钱江新城二期，城市资源会很丰富。
接下来，整个城东板块会进入一个密集供应期。比如城东新城，有钱塘天誉、东莱府和东城金茂府这些楼盘，总价都能够符合。单价便宜一点，那就考虑艮北新城，今年四季度有一千多套房源要上市，会好买一点，比如博翠碧蓝湾、公园1872和天悦江湾，另外越秀还有一个现房项目，也要上市。
当然如果有一方的工作很自由，那也可以在两头买房。700万的预算，在申花、大关一带，也有可以选择的目标，像九龙仓在申花的两个组团，还有上面提到的杭源里，以及到明年，绿城金沙湖项目，这个楼盘的周边有一大堆的城市配套。
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700万左右/二套改善、杭源里、晓风印月
@博学为佳
我是二套改善，预算700万左右，目前我在城西开车上班，老婆在滨江江陵路地铁口上班。要求交通便利，学区中上即可。之前看了很多盘，目前有三个比较中意，湖畔云庐的中间套中叠，咬咬牙够一下，龙湖景粼天著高层139方，或者等杭源里高层138方。请给一点意见，或者老师有没有其他楼盘也可以推荐。
楼先生：要么就买在滨江？对于你来说，反正开车上班，但这样的话，你老婆上下班就会轻松很多。可以重点关注绿城的晓风印月，很快就要拿证了，这个楼盘最大的困扰就是摇不摇得到，你可以先去摇摇看，摇不到再来关注杭源里、景粼天著，也来得及。
至于湖畔雲庐，也是开盘在即。只不过住在未来科技城，今后不论开车还是乘坐地铁，你老婆在滨江上班都会日夜兼程，通勤很辛苦。湖畔雲庐也被限价了，产品和价格都很好，但也可以想到今后住起来不会很方便，现实一点，不应该买它。
至于景粼天著和杭源里，地理位置上还是杭源里更胜一筹，从开发商角度来说，这两年融创的品牌力与日俱增，产品也比较让人放心，更何况是杭源里这样的创造力，放到全杭州都十分难得。听说它的价格，完全意料之外。如果晓风印月摇不中，可以等等看杭源里。
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二手房卖不动、挂牌快一年、换房周期拉长
@左手
我现在有两套房，一套在良渚，一套在滨江区的滨安小区122方，没有贷款，想把滨安小区卖了去摇号，我挂了快一年的时间了，但现在完全卖不动，如果400万不到卖掉，合不合适？请老师帮忙分析一下。
楼先生：新房被政府高度控盘，但二手房的价格完全是市场定价啊。你挂了快一年了还没卖出去，说明你的定价策略是很有问题的，换句话说，你也错过了买房的窗口期。
今年上半年，价格虽然没有涨上去，但成交还是很活跃的。接下来，如果还是诚心想卖，应该及时调整自己的预期和定价，至于售价，心态平和一点，随行就市就行。
滨安小区这样的房子，可以处理掉，然后去参加新房的摇号，大方向还是正确的选择。接下来，不管新房还是二手房，整体行情会缓慢回调，虽然卖房难度加大了，但总的来说，也不是坏事，新房环境也宽松了。其实也不用焦虑，限价没放松，土拍双限还在继续，今后两年新房价格基本稳定可控，相当于拉长了换房周期。
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1000万、仁恒滨江园、新世界/新鸿基+滨江
@葱
老师好，我自己有一套160多方的建国北路河滨公寓，家人在501附近工作，想置换一个学区房。现在有仁恒滨江园不错，但价格确实也高。因为现在还没孩子，但这1-2年肯定要有，想问问现在是置换的好时机吗？还是可以再等等？除了滨江园还有什么可选？
楼先生：像仁恒滨江园这样的房子，不管它的价格多少，只要喜欢，就不用再等。毕竟是南星桥最后一宗宅地，这个楼盘卖完后，只有300多套房子，杭州最著名的豪宅区就要告一段落了。仁恒滨江园有有滨江和仁恒这两家开发商护航，品质感应该可以排第一，产品稳定性可以放心。
有句话说：杭州限价是替富人省钱。所以对于类似的顶级豪宅，反而更应该抓住机会上车。有这样的承价能力，仁恒滨江园先去摇，可能摇号压力还不少呢。如果没摇到，还可以往望江新城，有御品这样的楼盘，也有明年融创操盘的项目，也是跟滨江合作。
另外，江河汇流区的凤起钱潮，听说价格非常劲爆，10月肯定要开盘了，不捂了。无非学区方面不够强势。其实差不多等级的豪宅还真不少，到明年，新世界、新鸿基的住宅部分也都跟滨江合作，算是好消息。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络