获利16万便出逃，“万人摇”江湾城批量成交，杭州二手房还能好吗？
PART 1
一个又一个“万人摇”红盘，正在套现。
继9月下旬融信澜天二手房成交后，本月，杭州另一“万人摇”楼盘中国铁建万科·江湾城再现成交。
数量还不少。仅10月9日至10月15日期间，先后网签了14套。
有一半房源，出自最后一批开盘楼幢。
去年9月，江湾城最后608套房源加推，吸引了13053户登记，中签率低至4.6%。
今年6月，江湾城交付。10月初，二手房源大批量挂牌，好找房平台显示，现在江湾城挂牌在售的二手房，多达49套。
从成交情况看，目前售出的，多是88㎡小户型，成交单价从2万1到2万6不等。
主流成交单价在2万2到2万3，相比隔壁的绿都·御景蓝湾（二手房均价2万4），单价便宜了一两千。
最贵的一套是4号楼，87.53㎡，成交总价227万，折合单价25934元/㎡。一房一价表显示，该房源新房在售时，总价不过137万。
短短一年，账面获利90万。也是目前为止，获利最高的一套。
大部分成交房源，一二手价差在60-80万左右。
豪世华邦的经纪人告诉我，7号楼有套85㎡，房东不到1万8便出手。相比新房买入价，账面仅获利16万。
这大抵是迄今所知的，“万人摇”红盘中，获利最少的一套。
PART 2
“万人摇”红盘虽接连成交，但眼下，杭州二手房整体行情，仍走下坡路。
透明售房网数据显示，2019年10月1日至10月15日期间，杭州八区二手房价仅成交1375套。
同比9月上旬（1864套），下跌26%。
十一长假是影响成交量的主要因素。数据显示，10月1日至10月7日期间，杭州八区二手房仅87套成交。
若撇开假期，10月上旬日均成交161套，同比有所增长。但跟9月下旬相比，成交量下滑明显。
可以预见，10月杭州八区二手房成交量，大概率仍会低于9月。
从豪世华邦、我爱我家等中介门店了解到，二手房成交量下滑，很大部分原因是受新房摇号影响。
金色和庄、梧桐郡，接连诞生的两个“2万人摇”，再加上晓风印月等红盘推盘。
原本计划涌入二手房市场的购房者，又被拉回新房市场。
成交节节败退，挂牌量却是与日俱增。
好找房数据显示，截至10月22日10:00，杭州市区二手房挂牌量已有97660套。一个多月时间里，挂牌量增加4千多套。
照这趋势，预计下个月中，杭州二手房挂牌量将突破10万套。
PART 3
因成交量整体下行，单盘成交套数在5套及以上的楼盘，数量大幅缩水。
数据显示，10月上旬仅27盘成交5套及以上。
其中，15盘二手房价环比下跌。诸如海德公园、名城博园、翡翠城等小区，跌幅显著。
分析下来，有两重因素影响。
第一，新盘开盘。以海德公园为例，周边地段更好、更靠近地铁的华润幸福里即将开盘，传言价格有惊喜，直接冲击周边二手房价。
若是你，首要选择自然是摇新房，摇不中再考虑二手房不迟。
第二，远郊刚需盘，房价波动本就十分明显。
像是名城博园，小区体量大，挂牌二手房源参吃不齐。上个月价格还在涨，本月立马回落也是常事。
若是行情持续下滑，远郊刚需盘房价下跌更明显。
涨幅最大的广厦天都城，也是成交量最多的，环比上涨23.2%。
从成交房源上可以看到，天都城宾果公寓组团，拉高了整盘的二手房房价。
宾果公寓组团是天都城小区最新的组团之一，去年9月刚交付，客群定位为年轻人，主打90㎡产品。
房源新、户型好，使得宾果公寓二手房价能卖到2万6到3万。除此之外，天都城大多组团，成交单价也就2万到2万5左右。
PART 4
10月上旬，一个很明显的不同点：成交单价破10万的，一套也没。
成交单价前十楼盘中，最贵的是文二路25号，成交单价83812元/㎡。
单价最贵楼盘大致分为两类：
一类，是学军本部学区房，诸如求智巷、中大文锦苑等，小区二手房价普遍在7-8万；近期成交价，属于板块正常二手房价。
另一类，是钱江新城次新二手房，像是绿城留香园、金隅学府、钱江御府等，成交单价都在7万+。
“意外”冲入成交单价前十榜单的，是钱江世纪城的碧桂园珑悦。
10月9日成交了一套220㎡的联排，总价1730万，折合单价78722元/㎡。
珑悦新盘在售时，这一面积段联排总价约1200多万。从账面上看，房东获利约500万。
千万级以上房源的成交量，同步也在减少。
数据显示，10月1日至10月15日期间，成交总价在1000万以上的，只有17套。
好些都是老面孔。嘉润公馆、东方御府、武林府、金色海岸、留香园，上月均有成交，本月持续放量。
侧面反应出，这些改善楼盘在二手房善市场上的受欢迎程度。
重点关注
面积：63.5㎡一室一厅，低楼层，精装
房价：288万，单价45354元/㎡
申花一带，东方福邸是公认的品质上乘；整个小区中，仅有这一幢是小户型；一室一厅的住宅，通燃气；距城西银泰城，直线约700米。（若有兴趣，可联系三水先生：18658190590）
备注：
1.成交周期：2019.10.1-2019.10.15；
2.数据来源：透明售房网、豪世华邦；
3.部分小区住宅、酒店式公寓、商铺均有，房价略有差异。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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