市中心没落了！装标9千的武林顶豪，二手房价已经不敌三堡、滨江
PART 1
滨江金茂府，二手房价8万2；绿城留香园，二手房价7万5；融创侯潮府，二手房价8万7。
杭州房价的等高线体系，正进行新一轮重塑。
只是，这一轮行情的领头羊，不再以“武林”冠名。霸屏豪宅市场多年的老武林，正逐步丧失房价话语权。
传统市中心“衰败”，已是不可逆转的事实。
房价表现最为直观。
楼市公认的几大武林豪宅盘（武林壹号除外），诸如武林外滩，最近半年，卖得最贵的一套，成交单价不到7万；上个月底，成交了一套348㎡大户型，单价不到5万5。
大家武林府也差不多。最高成交单价6万9，是今年6月网签的一套55㎡小户型，总价近380万。大多房源成交单价，集中在5-6万。
还有绿城深蓝广场，4月底成交了一套156㎡，单价不到5万8。是近半年来，成交单价最贵的一套。
反倒是距离武林门略远些的绿城兰园，还能卖出高价，最高卖到过8万一平。一套89㎡的小户型，今年5月成交。
不过，兰园大户型普遍成交价也就五六万，单价超7万的寥寥。
不单是价格，成交量上，武林一带的豪宅如今也明显逊于钱塘江两岸。
透明售房网数据显示，今年4-9月，武林一带5大豪宅盘，二手房一共就成交了31套。最多的是兰园，半年卖了12套。
留香园今年6月才刚交付，不过4个月时间，网签房源量已有14套之多；滨江金茂府速度更快，9月底刚交付，这才不到一个月，已有3套房源网签。
据了解，线下成交的，就更多了。
PART 2
武林豪宅房价为何不敌三堡（按板块划分属于钱江新城）、滨江？
带着好奇，前两天我特地又跑了趟留香园。
跟6月交付时看到的差不多，园区内的绿化还在做整改。
不同的是，交付时，进进出出的是准备收房的业主；如今，来来往往地是穿着一身西装，挂着工作牌的各大中介，不是带客户看房，就是带客户租房。
对小区的熟悉程度，不亚于业主。
“来看房的人很多，指定要看留香园。”负责接待我的中介说。就在我看房的短短一小时里，先后来了四五组客户。
留香园二手房量价齐涨，主要受三重因素影响。
第一，买家多为改善自住客户，承价能力高。
小区自带幼儿园，往西一路之隔就是钱江外国语实验学校，杭州唯二的公办外国语实验学校。好些买家，冲着教育资源来此改善。
第二，板块内二手房价本就不便宜。
这一带，除了运新花苑房龄较老外（2007年建成），余下大多都是次新商品房。
南面的中海御道四期，毛坯二手房单价要卖6万5，112㎡、128㎡均只能做三房两卫；北面的东方御府，单价略便宜些，但起步户型就得180㎡，不少房源还是两本产证，光是腾房票就很折腾。
一线沿江的大都会79号，挂价最便宜的一套将近7万6，面积有约200㎡，只有4房。
留香园139㎡及以上户型，能做四房两卫，还是精装。与周边小区一比较，单价冲7万，购房者也能接受。
再加上，绿城的品牌效应。
在杭州，愿意花高价买单绿城的购房者，不在少数。就连区域内中介都感叹，好多来看房的，都是冲着绿城的牌子来的。
不光留香园，滨江区的滨江金茂府、绿城柳岸晓风，甚至南星桥交付更早的融创侯潮府，二手房价屡创新高背后，原因大致雷同。
留香园一业主就曾表示，日后若是自住，装修得敲掉重做。在他看来，眼下的装标与7万的房价相比，还有一定差距。
包括滨江金茂府等改善红盘，交付后业主多有微整改。
PART 3
一部武林豪宅的落寞史，背后折射的，是杭州这座城市的中心演变史。
20年前，传统意义上的杭州主城区，是以4条环城路（南面到望江路），所形成的闭合区域。在这个区域里，武林是惟一核心。
最奢华的商场杭州大厦，最时髦的酒店黄龙饭店，最具辨识性的地标武林广场（当时叫红太阳广场），都在武林这个点上。
整个城市的塔尖财富，都往这个点上流动。第一批豪宅如白马公寓、罗马公寓等，自然成了城中最瞩目的住区。
但随后的20年里，杭州城区不断扩大，新生住区不断诞生，逐渐形成了多中心的城市格局。
第一次扩容在2000年前后，主要方向为城西蒋村一带。以绿城为代表的开发商大举进入，打造了桂花系列等若干高档小区。
第二次为2004年前后，主要发展区域是钱江两岸。
北岸的钱江新城，由于更靠近主城区，发展更快。滨江金色海岸是第一个真正意义上的江景精装豪宅。以此为代表，之江路（南星桥至庆春路）一带，成了目前杭州的首席豪宅区。
而江南岸的滨江区，随着大量科技企业进入，在随后的10年间，发展迅速。由于本身购买力旺盛，其沿江一带，这两年也逐渐形成了豪宅连片的现象。
第三次扩容，在2015年前后，主要有三条线。一是奥体。由于这里的红利将在未来几年持续释放，因此目前的势头仍然异常凶猛。
另一条线是钱江新城2.0，主要目的是打通整个城东的格局。
还有一条线是未来科技城，依托几个独角兽科技企业，走出相对独立的趋势。
至此，摊开一幅杭州地图，我们可以清晰地看见。目前，整个城市，已经形成了大城西、钱江新城、滨江、奥体、申花等多个城市核心。
而武林，除了区位在它们中间之外，其他并无明显优势。
PART 4
和其他几个新晋中心相比，武林的一大掣肘还在于，由于受到土地开发的限制，界面更新非常缓慢。
这直接导致了，武林豪宅大多是孤立的，没有形成集聚效应。
往往一个千万豪宅，被一群老破小包围，没有中国传统里店多隆市的局面。不像钱江新城、滨江，大笔一挥、成片发展，更易形成豪宅群。
地少了，武林一带的物理空间也被牢牢钳制。既没有激动人心的大规划，也没有新的宅地出让，就像一只没有任何炒作题材的股票。
这一带最近有地块出让，还是去年5月28日，恒隆拿下的百井坊地块，可惜是一宗商地。
恒隆百井坊地块实景
和十几年前相比，新一代年轻人成了时下购房的主力人群。他们没有传统的武林情结，或是龙翔桥情结，距离西湖近不近也无所谓。
高楼大厦、综合体、地铁，以及未来城市发展方向，是买房首要考虑的要素。
除此之外，武林豪宅盘户型普遍偏大。武林外滩，住宅起步户型200㎡；新湖武林国际，住宅起步180㎡；武林壹号户型就更大了，起步约220㎡。
户型一大，不仅导致总价蹭蹭上去，客户群体也发生了明显的变化。
武林豪宅的业主，多是身家殷实的自住客。而一些新晋高价楼盘，由于购买时有限价，投资客比例不在少数。
交付后，大量二手房进入市场，短期内形成羊群效应，房价也容易出现井喷。
PART 5
事实上，武林一带的豪宅外立面、园林都很出色，精装标准更比眼下新晋“豪宅”要高太多。
武林外滩，精装修用足了美诺厨电12件套，装标高达9000元/㎡；现在的新房，哪怕是最贵的那几个，也是博世西门子等大众款当道。
武林府，多年前便配置有中央新风、地源热泵热水等“门府八大系统”。至于会所、恒温泳池等，更是武林豪宅的标配。
哪怕交付数年，外立面依旧打理得光线靓丽。远远望去，顶豪属性一目了然。
单就涨幅而言，武林更像一个沉稳派，而非激情派。
今年9月底，杭州豪宅房价“天花板”的武林壹号，成交了全小区单价、总价最高的一套二手房。
建筑面积约412㎡，4600万成交，折合单价111664元/㎡。
一房一价表显示，该房源买入时总价就高达3300万+。几年过去，房价涨幅尚不到40%。
我统计了下，最近半年武林5大豪宅盘的二手房价，相比最初买入价，账面涨幅最高的是大家武林府，上涨48%；其次是武林外滩，上涨47%；兰园最高涨幅37%。
有的房源，房东甚至亏本出售 。
比如，武林外滩一套348㎡大户型，一房一价表上显示新房售价2824万，二手房价1900万成交，大跌33%；兰园一套189㎡，新房售价1182万，二手房价1050万成交，下跌11%。
再看钱江新城、滨江次新房小区的涨幅。滨江金茂府，大涨71%；柳岸晓风，上涨62.5%；哪怕后期新房涨价的留香园，涨幅也有50%。
同样的时间段里，武林豪宅显然弱于钱江新城、滨江一带的改善红盘。所谓长江后浪推前浪，大概就是指此。
当然，这其中也有武林豪宅本身总价高的因素。就像一个大国的GDP，增长速度往往不及一些发展中的小国一样。
而且，当市场下行时，武林一带的豪宅抗跌性也要好于一些新兴区域。
但这并不妨碍，在很多新晋精英眼里，武林，已不再是一个购房的首选区域了。
一个城市的中心，说到底，是人造就的。居住人口越多，产业导入越猛，就能形成一个区域中心。
杭州收入最高的行业，包括最激动人心的规划，近几年一东一西，都往钱江新城、滨江和未来科技城集中，“东拉西扯”的结果，是把市中心掏空了。
这个城市生长太快，以致怀旧变得毫无价值；人们只追逐新潮摩登，哪怕在路上奔忙的时间越来越多。
备注：
1.数据来源：透明售房网、豪世华邦；
2.数据周期：2019.4-2019.9；
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文∣江公子
编辑∣二叔
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