很多套房or没有房，现在谁更慌？| 楼先生问答NO.444
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一夜入秋。但对于购房者来讲，不管是手上几套房，还是没有房子的人，都没有打消所有担忧。
杭州的楼市行情比其它城市一直都慢了半拍，但踉踉跄跄也走到了横盘阶段：新房流量一日比一日下滑，分化现象很明显；二手房挂牌马上冲10万套，卖不出去的二手房堆积如山，房东焦虑不已。
我的邻居有一套西湖国际城89方，同小区挂牌房源都是295万左右，他降到了280万依然卖不出去。要知道，这个网红盘交付后的最高成交记录，可是4万2。
杭州的秋天一向都是很短暂，不知道杭州楼市的秋天会有多长？因为大家又开始搞不懂，也不确定接下来的形势会怎么样——杭州这一轮行情还没走完，感觉下一轮政策牛市又要开始了。
首先，其它城市都在释放一个信号：一点点试探性放开调控；其次，很多城市的行情确实很吃力了，要不是“限跌”，恐怕很多楼盘就要降价了；第三，还没见到中央的最新态度。最后也是最微妙，今年三季度GDP同比增长6%。
随之浮现的一个问题：下一次经济会议怎么开？
房地产的前方是一团迷雾，在国内经济增长继续放缓的压力之下，没有谁可以真正的安全无虞、高枕无忧。唯一的区别是，你怕豺狼，我怕虎豹——
1、手上有很多房子的人，想着抛货套现了，但一时半会也抛不掉；2、还没有房子的人，担心下一轮政策牛市，毕竟房地产是国内经济的暖宝宝，但屡次红盘不中，同时又不想高价接盘；3、开发商也没得自在，利润已经压到了生命线，行情不能再差一丁点。
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300万、天空之城、幸福里/88方小三房
@zxx
层楼你好，前年听了您的推荐，入手中南樾府128方。现在总价预算300万，想在靠市区较近的地方再买一个小户型，不要求学区，方便出入的地铁房，请问您能再帮我推荐下吗？
楼先生：本来还有天城府、金色时光这样的楼盘，算是很市中心的位置，但在群嘲和争议中卖完了。总价300万左右，值得推荐的楼盘还有一些，但地理位置上都不会特别靠近市中心，而且这个价位的房子，都会很抢手。
最值得推荐的楼盘，就是万科的天空之城，建筑体量很大，又是地铁上盖，位置又靠蒋村，周边有西溪银泰、龙湖天街等购物中心，但天空之城很显然会非常难摇。因为它的单价不会高，又有小户型，很多业内人士都腾出房票在等它开盘，好在房源多，可以多摇几次。
在此之前，可以重点关注华润的幸福里，应该比天空之城先上市，最快本月就会开。而且2.65万的均价，又有88方这样的小三房，双地铁，万象城就在家门口，难摇程度可能超过天空之城。其它还可以关注的楼盘，比如勾庄的璀璨澜宸、运河云庄、桃源的臻蓝府，都是符合你的主流选择目标。
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400万内、西湖世纪/云境、四季度二手房
@歌
帮忙推荐下，总价400万以内，属于二套置换需求，三房，不考虑老破小，明年娃娃上幼儿园，附近有较好的幼儿园，小学等配套。我和我老婆上班一个在滨江，一个在文三路，通勤时间不要太长。
楼先生：如果两个人的通勤都得兼顾到，那只有之江板块比较符合。之江毕竟属于西湖区，学区方面比较能照顾到，教育资源不用担心。如果不着急自住，可以关注云境和西湖世纪，离地铁、学院都不远。云境的小高层均价3.8万，西湖世纪的高层应该会更便宜。当然也可以留意附近的二手房，四季度二手房价格会腾出更多买入的机会。
其它的选择就只能是两头选一个。这里也有两个选择，一个是天空之城，在园区内就有三所幼儿园和一所小学，不用出小区就可以实现上学功能，对于上学来说，这一点还是很适合的。另一头可以买到悦虹湾，也有小学和幼儿园，但都比较普通。总的来说，西湖区的教育资源相对好一点，通勤可以兼顾，可以作为首选。
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1000万左右、仁恒滨江园、凤起钱潮
@安琪儿
我在支付宝大楼上班，最近和老婆各卖了一套房子，手上有650万左右的资金作为首付款，想置换一套1000万上下的房子当婚房。最近在关注仁恒滨江园和凤起钱潮，也有留意之江的西湖世纪。比较纠结，到底是应该买大平层，还是买叠墅，请老师指教。
楼先生：从空间来说，叠墅有楼上楼下的居住层次，比较适合人口比较多的家庭，老人、孩子可以有各自私密的小空间，不会形成太多干扰。但问题是，楼上楼下也不是每户人家都会喜欢，有的人就喜欢大平层，同样的面积段，尺度会更宽阔。另外，一千万左右的房子，大平层所占据城市资源会更集中。
不管是凤起钱潮还是仁恒滨江园，都是改善塔尖需求。以目前的眼光看，南星桥的城市资源更集中，居住氛围也更纯粹，加上又是南星桥最后一个新盘，确实全杭州的富人们都很心动。以未来的眼光看，江河汇流区一定是澎湃向前。如果你们比较保守一点，那就选择仁恒滨江园，这是一个稳定性超强的楼盘，绝对不会出错。
至于凤起钱潮，最大想象空间在于区域以及城市发展的趋势，另外它的价格要比仁恒滨江园便宜将近一万元。所以就看你更在乎什么了。另外，西湖世纪，在城市资源上，肯定不如南星桥、江河汇流区，买它是买居住空间和生活方式。
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杭州壹号院vs仁恒滨江园、融创望江项目
@明天
你好，工作在滨江区政府附近，结婚了还没要孩子，打算在1-2年内。2017年买了一套杭州壹号院134方的，但是太小了，想换一套大的，目前在仁恒滨江园，和杭州壹号院二期之间做选择，想听听您的建议，或者其它选择有吗。
楼先生：仁恒加滨江，在南星桥这样的位置，简直是完美组合。当然仁恒滨江园也有自己的小缺点，就是小区内有公租房，有些人也会比较介意。除了这一点，仁恒滨江园可挑剔的地方不多，所以从品质感和产品稳定性来看，可以排到杭州第一。
至于杭州壹号院，代表的是杭州的未来，建筑体量大，业态丰富，又是双地铁的上盖物业，自己有就购物中心，融创+滨江+信达这样的组合，也是绝对的强强联合。融创这几年的产品力可以说突飞猛进，在杭州已经形成了自己的话语权。最关键是4.8万的价格，性价比可以排到第一。
除了这两个楼盘，还可以关注望江新城的御品，还有明年的融创操盘的望江项目，以及滨江区的晓风印月、时代滨江四季。一江两岸，如果你相信两岸能够同辉，那选择逻辑就是：钱江新城更「豪宅」，滨江奥体更有「性价比」。
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400万、未来科技城、桂语朝阳、萧山科技城
@wyy
请问一下萧山一带30000-35000的房子，总价不要超出400万，自住和投资都可以，有什么楼盘可以推荐吗？看了绿城的桂语朝阳，在南边了。另外和未来科技城一带比，哪个区域更适合买？
楼先生：桂语朝阳这个房子，如果自住用得着，那可以考虑，毕竟是绿城的房子，家门口就有地铁口。但说实话，性价比普普通通，投资的话，它排不上第一梯队。400万的总价预算，从投资前景来讲，可以关注萧山市北的小户型，或者考虑萧山科技城的前湾国际社区、融创江南壹号院。
如果是自住，不能简化为「哪里能赚得更多」，而是要考虑生活与工作的衔接性，也就是通勤半径。虽然「房住不炒」在很多人看来只是一句空洞的政治口号，但对于很多刚需来说，回归自住确实是房子的基本属性，也是楼市能长期健康的保障。
但更多考虑投资的话，杭州的限价逻辑、每个板块的倒挂动态，都要密切关注。目前看，未来科技城是限价痕迹最明显的板块，而熟悉我的人都知道，我非常看好未来科技城，我相信有年轻人多的地方，年轻人代表梦想和未来。更直接一点，未来科技城的房价应该与城东新城、申花桥西同一水平。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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