只剩2个月，明年宏观经济形势会怎么样？| 楼先生问答NO.448
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从年初时，我们就一直强调：保证现金流，准备过冬。到现在，地方政府在调控政策方面不断试探性地前行，大众不但没有乐观，反而向悲观大跨了一步。
房地产已经被带上了重重锁铐，铁板一块，无所谓风险还是机遇。或者说，房地产市场的复杂程度，已经超出了我们绝大多数人的理解范畴。
再换句话讲：楼市的风险，其实不在楼市里。
接下来，如果仅仅只关注楼市的数据和现象，远远不够，很可能因为过于片面，而无法避开风险。因为，很多人已经重仓房子， 船大不好调头。
房地产如去何从，与国内经济形势息息相关——这几天读了魏杰教授的万字预测文章，很是认同，在此摘录三个关键词：
1、关键词：去杠杆——结构性去杠杆，谁的杠杆高，去谁的杠杆。与此同时，稳住股市，调整货币政策，保证资金供给政策，防范金融风险。
2、关键词：稳住房地产——一个是金融地产化，金融机构把大量资金扔入房地产；一个是地产金融化，不是为了住，而是把房子当金融产品。两者把房地产变成了无底洞般的沉淀器。如果不解决，资金供给就会出问题。
3、关键词：GDP——“2020年经济下行压力还是非常大。原本判断明年还会是6.0，预计后年会破6，现在看来，这个判断有点过于乐观。”
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关键词
首付80万/刚需、雍澜府/塘栖、勾庄/幸福里
@suger
老师你好，我和男朋友都打算先买房，预算首付80万，我男朋友在下城区上班，我还在读研，最近钱塘新区很火，我看融创城也不错，但感觉有点远，男朋友则觉得塘栖的雍澜府不错，但也很偏了。不知道老师有什么建议和推荐的楼盘？
楼先生：从自住角度来讲，在下城区上班，还是塘栖的通勤会更顺畅一些。如果是开车，以后可以走高架路，而且还有地铁9号线，到钱江新城、武林广场一带，都可以换乘抵达。大江东的融创城，是摇号红盘，很难买，钱塘新区的城市占位也很高，但刚需还是要多从实际需求出发。二选一，雍澜府更适合一些。
只是首付80万的预算，还没到非它们不可。如果自身按揭能力还过得去，其实可以考虑通勤更好的板块，比如勾庄有不少选择，像是幸福里、璀璨澜宸等等，无非这些楼盘摇号难度大。
另外，单价三万不到，不管新房还是二手房，丁桥、桃源以及再东面一点的星桥、乔司，都可以密切留意。
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关键词
400万、拱墅区、融创运河湾、和宁文华府
@智慧
我家孩子在拱墅区上班，想买一套400万左右的房子，考虑学区问题，请老师帮我推荐一下楼盘，另外想了解一下杭州楼市现在怎么样了？
楼先生：在拱墅区，总价400万只能买到石祥路以北。目前在售楼盘共有三个，分别是风尚望和湾、天阅云合源、和宁文华府。融创运河湾的两个楼盘，高层均价3.8万，与和宁文华府有2000元的价差。
从地段上来看，融创两个楼盘更靠市区一点，毕竟与桥西的距离只有几百米。相对来说，中签率要低一些，融创的品牌和运河的资源，更占优势，但接下来，难买的程度也会降下来。从产品来讲，和宁文华府的园区规划和装标配置，比融创运河湾更高。
总的来说，这三个楼盘都不会太难买。这也符合当下的行情趋势：两三万的刚需盘和上千万的豪宅，行情依然比较火，但4万左右到5万多的改善盘，市场处于调整阶段，呈现出「两头热、中间冷」的局面，投资要擦亮眼睛了，而刚需自住，仍受政府限价保护。
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关键词
误伤刚需、住宅＞酒店式公寓、隐性成本
@jeanspeaka
今年26岁在杭州工作，女生，目前年收入20万+，公积金2300，上班地点在黄龙，想入手一套小户型住宅，但最近才知道有过房贷记录首付需要6成，首付不够了，所以开始考虑酒店式公寓，老师推荐购买公寓吗？如果推荐的话，有没有觉得不错的？
楼先生：这是很让人头疼的一件事：限贷。我一直认为楼市调控是好事，限购基本上也没有问题，但限贷确实会对刚需造成比较大的误伤。但就是没办法啊，对于刚需来说，住宅的需求是刚性的，还是得买。而酒店式公寓的接受面、灵活度以及配置的城市资源，都不如住宅。
买酒店式公寓主要是投资考虑，可以出租，能带来现金流，但最大的问题就是灵活性不够。当然，从自住角度，酒店式公寓可以作为阶段性过渡，但有一点要注意，会产生一些隐性成本。举个例子，我身边一个朋友，手上的酒店式公寓根本卖不出去，导致没有足够的钱换一套住宅，这里面涉及到资金、时间和机会成本。
如果实在没有其它办法，那就先等一等，最近政策上也有一些小小变化。再退一步讲，至少酒店式公寓不用着急入手，一是价格不低，二是供应很大，什么时候买都来得及。到最后，还是要买酒店式公寓过渡，也是建议买价格很实惠的二手。
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关键词
300万、纯投资/红盘、关注价值兑现速度
@莫名
老师好，我家孩子在杭州读大二，想买一套房子投资兼自住，预算300万左右，看了这几个楼盘，南湖明月、星未来、大溪谷、绿都君澜府、大江东的融创城、龙湖天街。该怎么选？请老师指点迷津。
楼先生：先问一个问题，今后孩子在哪里工作？大江东和老余杭之间直线距离可有60公里左右，说实话，这个时候来考虑「兼自住」问题，意义不大。既然如此，索性就把自住方面的考虑完全撇开，买房的选择思路就不会受到太多干扰。
总价300万的预算，从纯投资角度出发，奔着限价红利、今后发展空间，就可以了。比如幸福里、西溪公馆、天空之城都是值得摇一摇的楼盘，包括璀璨澜宸的单价也不会高，你可以密切关注，幸福里也还有下一次可摇。
反正是投资，那些符合预算的、套利周期短的红盘，都可以逐一摇号，但每一个楼盘都会很难摇，摇不到是正常的，心态上不要患得患失。毕竟有「双限土拍」，尽管有些板块允许明年上涨1000-3000元/㎡，但整体杭州房价还是稳定的。
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关键词
1000万、珊瑚世纪、古翠蓝庭、黄龙云起
@安琪儿
工作是在城西这边，本来考虑西湖世纪的叠墅，因为仁恒的品牌，又是西湖区，有学区加持，走紫之隧道上班也就20分钟左右，可现在最大的问题是直线两公里左右有垃圾中转站，特别纠结。然后也看了凤起钱潮175方和杭州壹号院220方，凤起钱潮减配不少，但有采荷二小的学区，请问怎么选？
楼先生：关于垃圾中转站，完全因人而异，有人一点都不介意，有人就抗性很大。就看你自己的介意程度吧。如果买了西湖世纪住进去，每天因为垃圾中转站而纠结，那完全没必要。西湖世纪（珊瑚世纪）的叠墅总价800至1000万，这个预算可以考虑其它的同类产品，比如未来科技城的镜溪绿汀、湖畔雲庐，单价还更实惠。
但撇开这一点来讲，西湖世纪的叠墅很有创造性，空间分布的合理性更好，从产品形制上，特别是退台的设计，产品可以更加开阔。目前售楼处已经对外开放，虽然还没有实体样板房，但售楼处的叠墅模型，大致可以看出个究竟，至于价格，基本参照九溪云庄。
凤起钱潮和杭州壹号院，一个61800，一个48100，性价比都很高，很值得买。但对你来说，上下班的通勤，还是会构成不小的问题，所以，房子再好，还是建议可以再权衡一下。在城西工作，一千万的预算，可以关注锦绣公馆、黄龙云起、古翠蓝庭，都在余杭塘路以南。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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