明年，杭州的“小阳春”还会来吗？10万套二手房压顶，房东们该不该死扛
进入2019下半年的杭州楼市，对房东和购房者来说，似乎都成了一道百爪挠心的选择题。
房子卖不出价，要不要果断降价（杀价）出手？
二手房挂牌历史性地突破10万套，有人将其视作胜利大逃亡的信号。“应该卖吧，少赚一点，落袋为安才是首选。”一个声音说。
但另一个声音马上跳了出来：傻了！现在卖，现在成交价根本上不去，卖就是踏空。屏过年，马上就是一波升浪。
接盘的购房者就更难了。
他们当中，有的错过了去年底的那波行情，直到现在都没能摇上号。“去年底就是熬着等房价跌，谁知道开年这么火。”
但也有的，生怕现在冲进去成了接盘侠。“下半年明显行情冷了啊，趋势不会这么快逆转吧！”
而所有这一切的根源，归结起来，无非两点：
1、当下的市场，和去年此时出奇地相似；
2、去年后面的故事是，迎来了一波火爆异常的小阳春。
所以，明年春节后的走势，会复刻今年吗？从前的雨季还会来吗？
PART 1
探讨这个话题前，身边已有不少朋友表示担忧：
比如无房的90后妹子丽丽，公务员，入杭近3年。今年开年，先后摇了西湖国际城、华夏四季等楼盘未果后，丽丽便想着等一等，索性等市场“降降温”再出手。
同期参与摇号的同事，则全城撒网，十几次摇号失败后，无奈选择了乔司一楼盘。丽丽不以为然，毕竟楼盘品质、户型各方面十分普通，自己也不甚喜欢。
谁知，没等来降温，倒等来了一个又一个“万人摇”，分母一再扩大，能摇到新房的概率更低。
这眼看着一年又要过去，房子还是无着落。丽丽万分纠结，年末二手行情低迷，是不是该趁机抓紧上车，还是继续摇风险更低的新盘。
能摇中新房固然是最佳选择，但她担心的是，已经踏空过一次，若年后小阳春继续，那二手房自然也会随大势回暖，倒是新房摇不中，二手房买不起，两头难。
当老师的莫莫，则比任何人都无比期待年后小阳春赶紧来。
这样，她手头的房子，也能顺势卖个好价格。
莫莫夫妻俩想换个大套，从去年下半年就在看房。为了腾房票跟资金，只能把城西一套小户型挂牌出售。
房子地段不差，房龄也新，唯一不足的就是学区太一般。本想着能卖个市场价也不错
谁知，房子挂出去几个月了，连个看房的人都没；顺着中介意思降了几万，还是没客户。
“市场冷，没人买二手房。”若年后有波小阳春，那房子能出手，搞不好还能卖个高价。
哪怕这波小阳春会让新房更难买，默默也觉得值。房子能卖出高价，手头资金更宽裕，选择余地也更大。
只是，年后的小阳春还会再度重现吗？
PART 2
丽丽和莫莫们的担心不无道理，因为就当下的形势来看，和去年此时太相近了。
先看技术面：
1：2018年7月6日，杭州主城区一连推出数宗涉宅地块。意外的是，最受期待的滨江区政府旁宅地（今绿城晓风印月），未拍至封顶。
10天后主城区再推地，溢价率持续走低。土拍骤冷，视作杭州楼市分水岭的标志性事件。
同样的境况，今年再度重演。自“限房价竞地价”新政出台，土地市场降温，开发商拿地更理性。
相似程度：95%。
2：2018年7月以后，新房流摇成常态，甚至部分楼盘明里暗里打折出售；二手房从月成交量上万套，到下半年跌至两三千套，大跌7成。
“去年九十月是真的冷，投资客爆抢的金都夏宫，最低才卖1万8，高峰期卖到过两万五六。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚说，几个月房价跌了近3成。
今年呢？借助双十一，多家楼盘已经将存抵、优惠直接放上了台面。二手房成交9连跌，甚至已有投资客比例较高的小区出现轻微程度的踩踏。
相似度：90%
为何技术面会如此相像，因为，背后的基本面决定了一切。
影响下半年楼市走势的政策，大多出现在最高决策层当年7月底的定调。
先看去年，731政治局会议的表述是：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨；
今年的730会议是：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
相似度：100%
PART 3
既然去年下半年行情也是如此之冷，那么，我们要讨论的第二个问题是，今年开年这波小阳春行情是怎么起来的？
技术层面，主要是沁园涨价事件的传导效应+低价红盘接连入市。
农历新年刚结束，沁园涨价事件便落下实锤，一时间，限价放松的消息满天飞；
紧跟着，天都城、京杭府、英特尔湾三大2万上下的刚需盘接连领证，买房气氛瞬间被点燃。
土地市场又来了一波神助攻。降温了大半年的地价，一开年开发商重现高价拿地，地价频频拍至封顶+自持。
基本面呢？
影响来年上半年楼市行情的政策，大多出现在前一年第四季度的最高决策层会议上。
2018年1031、1213两次重要会议，只字未提房地产。
没有消息，就是最好的消息。
再加上地方政府的助攻。4月初，杭州出台新政，放宽落户条件，专科及以上学历可直接落户。一时间，购买力大增。
“但最根本原因，还是年初金融货币宽松。”丁建刚表示。
2019年一季度，政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行，房地产行业融资环境明显改善。
数据显示，2019年1-4月，房地产开发到位资金累计同比增速达8.9%，较2018年同期提升6.8个百分点。
不仅如此，今年开年，央行接连两次降准，释放资金约有1.5万亿。居民房贷利率，从首套上调10%-15%，逐步降至5%，甚至基准。
PART 4
现在，要讨论第三个问题，同样的独立行情，明年开年会否再现？
由于时间轴尚未走到明年，因此这个问题暂时不存在技术面。而基本面，由于信号尚处于陆续面世的状态，因此，多空双方的解读也不尽相同。
认为明年很难再现今年这波小阳春行情的持方，其基于的主要基本面理由是：
城市：苏州被反复调控，大连只准跌不准涨，多地变相限购松绑。归纳起来，紧箍咒无处不在；
融资：即便全球处于降息周期，地产的贷款利率仍然略有上涨；
土地：全国范围内地王罕见，一些企业甚至公开表示不再拿地。
最最重要的，像杭州这样的城市，购买力面临考验。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，从理论上说，明年大概率不会出现小阳春，除非大经济环境恶化。
今年下半年的楼市局面，说白了是抽银根导致。信托、发债端卡掉，开发贷收紧，开发商从源头上就很难拿到钱，自然也就没钱拿地。
杭州楼市连续奔跑数年，购房者的财富、子弹消化太多。目前这一阶段，能看出购房者理性不少。
新房中签率的表现最直接，有些明摆着有价差的新盘，中签率高于预期。若放在年初开盘，中签率肯定比现在要低很多，侧面说明，购买力已经有些疲软。
《楼市大老哥》创始人、民间买房专家大老哥说，一而再、再而三、三而竭，杭州楼市将进入盘整期。
现在暴露出的购买力，只有一部分是刚性需求，实打实要买房的；大部分人是跟风，冲着一二手房价差去买房，以为买了房就能有几十、上百万的差价好赚。
这部分购房者，买房很大程度是为了投资。摇得到就买，摇不到也无所谓。并非楼市真实需求，随时可能随着楼市环境变化而退出。
著名投资专家垚圭城（六土）的观点更直接：楼市见顶，高位盘整。楼市只有非常少的局部机会，但股市机会很大。
从大的逻辑层面来说，楼市热的时间太久了，还会一直这么热下去吗，可能性是很小的。再加上国家这两年三令五申“房住不炒”，总不能背着来吧。
楼市热了多久，股市就冷了多久，眼下这都见底了，反而是机会。
浙江中原地产首席分析师荆海燕：明年若没有政策性影响，翻不出太大浪花。
我爱我家品牌总监周包军：年后行情如何不好判定，至少不太可能出现明显上升行情。从目前的市场供需及房价来看，开年最大的可能性是房价不涨，在低位徘徊。
杭州本土房企营销总Z女士：明年开年的行情，很可能跟现在一样，持续温吞，像今年这样的小阳春，应该不会出现了。
买过多套房的金融界A先生：除了终极改善买房外，明年不会再买房。即便换房，也会将手头房产出售一部分。
PART 5
当然，也不乏其他声音，认为明年开年有可能会出现一波小回暖。
这些看多者的理由包括：
金融：岁末端仍然存在放水可能；
GDP：今年三季度增速已经下滑到6%的二十年最低值，如果继续下滑，房地产要不要出力？
易居克而瑞浙江区域研展总监钱钰玲表示，目前看来，资金端比较规律，小阳春还是有可能出现的。
今年开年的这波行情，源于金融端放水，房企拿地热情高涨，回暖的速度也快。
按惯例，明年初资金端也会略松松，虽不至于像今年这样一拍就是封顶（双限政策影响），但房企参拍积极性高，也会传递出不一样的讯号。
所以，明年很可能会出现这样的行情走势：上半年楼市还不错，中间稳定一段时间，下半年热度再回升。
这里所谓的回暖，就如荆海燕说的，倒不是会像今年开年这般猛烈，更多的是自然状态下的成交量回升。
有一点，上至专家、房企、下至购房者都表示认可，那就是明年新盘间的分化会越来越明显。热的很热，冷的很冷。
部分高性价比楼盘，诸如核心地段、优质产品，品牌开发商，一二手房价有倒挂的，抢得人一定不会少，“万人摇”都不足为奇。
中房大数据研究中心总经理、首席企业咨询师陈焕春认为，现在因为摇号覆盖的范围比较大，呈现在大众面前的只是部分热盘的数据。
目前楼市的供需矛盾，正在逐步缓和。
可能要到明年，随着摇号平均中签率提升、流摇比例逐步增加，开发商才会真正感受到销售压力。
PART 6
行情如此波诡云谲，影响着每一个参与其中的主体心态。
家住三墩的涛哥，正忙着出手亲亲家园的一套二手房。120㎡的房子，350万挂了近2个月没有成交。无奈之下，他又降了10万。
“二手房太惨了，就算新房仍有那么多人摇，我还是不看好二手房。准备出掉去股市抄底。”
在一些人眼里，卖不掉是风险；在另一些人眼里，踏空同样是风险。
数次摇号未中的丁女士，就明确表示，网红盘还是会去摇，哪怕价差没有现在这么高。“钱放着也没其他投资渠道，还不如买房稳妥。要是像今年这样的小阳春再来一波，想摇到更难了。”
“这很正常，经济发展还不太明确的市场里，抛开政策面不谈，影响楼市的诸多社会因素有时扮演着“不可预计偶发性”角色，人们有自己的理解和思考，未来到底怎么样，谁也说不准。”周包军表示。
而在丁建刚看来，今年下半年二手房成交量一再下跌，但还没到去年那般低迷。从二手房卖不动，到越来越多的房东主动降价卖房，至少需要半年多时间，才能传导到新房。
到那时，如果人们发现，原来所谓的高价差红盘，价差大幅缩水，甚至没有倒挂，那么摇号的热情也会随之降低。
现在，让我们再来回顾一下，距今最近一次高层会议的定调核心关键词：不将房地产作为短期刺激的手段。
这句话，将是很长一段时间内，我们必须牢记的字眼。
在没有新的关键词出来之前，它意味着地产这个行业，将面临着20年来最高压的调控，最坚决的遏制，以及，高层最强大的决心。
它的悬念，应该已经被终结了。
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣江公子
编辑∣二叔
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