今年最后2个月：新房供应＞去化 | 楼先生问答NO.449
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离春节还有82天，接下来的日子充满悬念。
二手房已经出现“踩踏个案”——海德公园上百套二手房挂牌和成交，平均总价下跌25万，说明投资客开始着急。
“行情真的不怎么好。”很多楼盘的一线营销人员都有强烈的感受：除了大家都在谈论的红盘，整体趋势不太可逆。
不管是开发商、自住还是投资，对行情都不能过于乐观：杭州楼市不一定会有多差，但也不见得能“独立行情”。
北京仍处于低谷状态，三季度住宅成交规模下降32%，北京地产研究机构一位业内认识告诉我：最近2个月房价跌了5%；上海也很有意思：9月还能维持“金九”，新房成交了6114套，到了10月市场几乎腰斩：3824套。
再回头看看杭州，六个字：不再一房难求。
8-10月份，开发商明显加快了推盘节奏，市场供应大幅增加，连续三个月突破万套房源，且连续三个月供应大于去化。据购房宝数据统计，以10月为例，入市量15152套，创今年新高，但当月成交仅6872套。
今年最后两个月，开发商为了冲刺业绩和目标，推盘速度进一步加快，在严重分化的行情下，那些难买的板块、楼盘，不排除会有促销动作。
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1000万以上、凤起钱潮6.18万、江河汇流
@红尘
老师好。目前新天地、EFC、奥邸国际的酒店式公寓，自住云荷廷，4代5口人略显紧张，有没有好的改善建议？还有其他推荐吗？前几天去看了凤起钱潮，觉得很好，但配置更改了，还值得买吗？
楼先生：上周五，凤起钱潮拿到了预售证，高层只卖61800元/㎡，比传闻还要再便宜2000元/㎡，洋房72000元/㎡。这个价格不用说，真的便宜。最初安徽置地的预期，至少跟南星桥持平，而且600米外的江河汇流限价就是69800元/㎡，所以产品定位上，凤起钱潮是朝着顶豪去打造的。
被限价低价入市后，开发商无奈选择「减配优化」，但外立面、单元入户大堂和公区都还是原来的标准，主要变化在室内配置上。开发商重新做了交付样板房，客户到现场后，也会被详细告知少在哪里减了什么。不管怎么说，凤起钱潮是一个不错的楼盘，在产品上花的心思比较多，加上整个片区还有江河汇流的预期，还是值得买的，今天是第1天报名登记。
新天地、EFC，还是奥邸国际（还没交付），固然都是酒店式公寓当中的佼佼者，但对你来说，只要能换到比较好的住宅，比如凤起钱潮、仁恒滨江园，或者望江新城、滨江、奥体的新盘，那处理掉它们不用舍不得。另外，一千万以上的改善楼盘，接下来都不缺供应，像之江的云境、珊瑚世纪的叠墅，也可以是你的选择。
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公民统招+民办摇号、学区与房价、保值抗跌
@蓓bei
老师你好，最近一个大热点：新出的公民统招是不是代表买公办学校附近的学区房更保值？那这样说来，杭州壹号院，保利澄品，晓风印月，还是晓风印月最能抗跌，是这样理解吗？
楼先生：这就要看你怎么理解「学区与房价」的关系。从正向来讲，房价升值快慢，与学区的联系没有很大，反而是城市发展、地段演变更直接。但从反向来讲，学区一定是房价保值抗跌的因素，要知道，优质城市的学位，从来都是稀缺的，而且今后只会更稀缺。
但是「公民统招」对于学区房会有一定的影响，但不会这么快，最终实施细则，据说年底才会出。另外，对于杭州壹号院、澄品和晓风印月而言，学区方面的影响会更弱一些。当然不否认，不少人首先考虑晓风印月，确实有学区方面的考虑。你的理解没错，但具体选择楼盘时，要根据实际需求出发，用不着过多考虑这一点。
如果公民统招+民办摇号，我们可以试着推断一下学区房的发展：最值钱的肯定是优质公办小学+优质公办初中组合，其次是优质公办分校+中上公办初中组合，然后那些还过得去的九年制学校，接受度会大幅提升。
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刚需/上班在滨江、单价2万、高桥/银湖
@努力努力
滨江上班，刚需，高桥三兄弟和银湖的祥生云湖城，建议买哪个？一个有地铁但是离滨江远，一个没地铁，离滨江近。
楼先生：在滨江上班，可以往富阳方向。但具体是银湖还是高桥，还是要看你自己的诉求，想要依赖地铁出行，那就选择高桥的新盘吧，比如新界2020、金茂万科合作的新都会。高桥接下来会有比较好的发展，地铁站就在家门口，快速路也能快速切入，还有万达广场也来了。虽然与滨江离得更远，但城市资源更丰富。
银湖一带，也是胜在地铁开过来，只是目前在售的几个新盘，离地铁都不算近。从云湖城步行到地铁，肯定不现实的。如果确定今后主要开车出行，对地铁没所谓，那就选择离滨江区更近的银湖，这里的购房者主要是新杭州人为主。要二选一的话，建议考虑离地铁近一些。
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二手房挂牌10万套、背后三层含义、新起点
@羊羊
老师好，杭州二手房挂牌超过10万套，意味着楼市步入下降趋势？
楼先生：这个「10万套」只是一个数字，不是什么行情的分界点，没有什么实际性的拐点意义——没到10万套行情就一直向上，到了10万套就马上转头下行。不是这样的。就跟汇率破7一样，主要是在心理和预期上会产生一定的影响，它告诉大家一个明确信号：二手房真的很难卖。
在「很难卖」三个字背后，有三层含义：一，这是有数据统计以来，杭州二手房挂牌量最鼎盛的时候，随着四季度集中交付，「10万套」只是一个新的起点；二，近三个月6000套成交水平，去化周期超16个月，压力也是历史级的；三，二手房跟限价新房一样，也在分化，哪个板块的二手房能卖多少价格，跟该板块的新房一定有密切关系。
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250万、红盘的抗风险能力、离婚析产
@Raul
我和我老婆现在共有一套房子，房产证是我们一起的名字，目前还在贷款，她是主贷，我是附加。目前手头有一笔闲钱，想再买一套总价250万以内的小户型，但只能想办法首付3成。请问能否通过离婚析产，然后用我的名额获得首套资格，我们都是杭州户口。如果可以，哪些楼盘最值得买？
楼先生：没问题，如果以前没有贷款记录，且名下无房，是首套房，基本上首付是3成。不过最好还是先到中国银行拉一下征信记录，确认清楚了，再来操作。另外必须说明，虽然在楼市里「假离婚、假结婚」的现象很多，也不是说一点风险都没有，所以还是要严肃对待婚姻。
250万的总价，纯投资的话，可以积极参加符合预算的，且中签率最低的那些楼盘。在市场分化的情况下，这些红盘还能炸出两三万张房票，大家都是看重抗风险能力，即便后面遇到行情比较大的波动，或者横盘时间很长，也都是安全的。比如未来科技城的西溪公馆、梧桐郡，城北的华润幸福里，良渚的和光尘樾，都属于这一类房子。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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