不要乱折腾，也不要只盯着难摇的红盘 | 楼先生问答NO.450
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
一，杭州楼市的行情如何？正如大家所见：变得相当寡淡，且与万人摇无关。对于开发商来说，不热就是冷。但对于购房者来说，还不够，不冷就是热。
二，大家都在等一件事：2020年国内经济形势。看涨的人认为，经济不好，必定重提房地产。看跌的人认为，经济不好，房地产也撑不住。
双方潜台词都是：我不信你能坚持下去。
三，市场分化了，楼市只剩下两头热——绝对的刚需盘，以及绝对的顶豪盘。我花了四五天时间摸了摸底，大概3万5到6万的改善盘，客户量都不太够了。
四，二手房是最大的变量。目前的趋势方向是：二手房太难卖了，过阵子只会更难卖。二手房变便宜，新房限价红利变少，投资客就撤退了。
五，万人摇的红盘，还值得参加吗？刚需自住和有闲钱的投资客，都可以继续佛系摇，但不要只盯着红盘。要有这样的心态：得之我幸，失之我命。
六，想赚快钱的，别买房了。想存钱的，可以再买一套。
七，别再幻想「高抛低吸」了。如果算上时间成本、机会成本以及沉没成本，很多楼盘也就只能打个平手。所以，如果手上资产还是挺优质的，那不要乱折腾。
八，不好的资产不要死守不放，也别在观望行情，可以直接降价卖。楼市两头热之外，尤其改善自住，市场已经腾出了足够的挑选余地。
九，我大胆预测一下：明年新房价格会上涨一点点，行情会再差一点点。
十，任何人预测行情，都别太当真。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
行情趋势/模棱两可、二手房降价、静观其变
@蓉
老师您好。我家在城东新城有一套139方新房，两年后交房。目前自住的是2003年万家花园的学区房，楼层比较低，150方的四房两厅。想问一下有没有必要把自住这套也置换掉？
楼先生：那就看你的目的是什么了，如果冲着限价红利、一二手房倒挂，当然也没有错。而且，接下来值得摇的红盘还有很多，价格都不会高，比如幸福里、天空之城、晓风印月，都是值得一摇的楼盘。但问题是，即便行情再冷一点，这些只要摇到就有大便宜可占的楼盘，每一个的摇号难度都肯定不低。
所以，想法固然很好，实际上能不能摇中，却没那么容易。关键看有没有做好「摇不到」的心理准备。退一步讲，要是一直摇不到，还能否保持良好的心态，或者有没有Plan B的选择，比如买不到明显有利可图的红盘，那普通一点的、没有多少倒挂的新盘，能否接受呢？
如果换房不够坚决，又是比较患得患失的那种心态，那还是别折腾了。一方面，现在二手房不好卖，尤其面积大、总价不低的二手房，不容易卖掉，除非愿意让价；另一方面，你们不属于刚性改善，目前的行情不大明朗，中央对新的形势没有更明确的态度。这个时候，静观其变反而安全一点。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
360万左右、萧山市北3.75万、珊瑚世纪
@偲尤妹
我是重庆人，也在重庆上班，男票是杭州人，想在杭州买房。比较想在转塘和滨江两个区域，单价3万上下，面积120方左右，想咨询一下有哪些可以考虑的楼盘？如果想要写我的名字，是必须要在杭州落户吗？男票名下没有房，他家要拆迁。
楼先生：先问答你关于买房资格的问题。目前杭州的限购政策：外地户口在杭州购房需要3年内缴纳2年及以上的社保，杭州户口以家庭为单位最多可购买两套商品住宅，单身限购一套。你这样的情况，要么在杭州落户，要么缴纳社保，解决购房资格最快的方式，跟男朋友结婚领证，那房子就可以写你的名字了。
你们的总价预算360万左右，这个预算在滨江区买不到你们想要的房子，在之江转塘一带，总价预算也稍微不大够，如果还能垫垫脚，可以关注云境、珊瑚世纪雅园。其它的话，就只能到二手房里等待捕捉一些买入的机会，但基本上也只能买一套89方小三房。
其它的选择，可以考虑萧山市北，目前整个市北最高售价37500元/㎡，短期内估计也很难突破限价。这个价格与奥体和滨江有一万元的价差，性价比还是很高的，接下来市北的供应很宽裕，不仅有绿城、滨江，还有东原、保利，如果到时有小户型，都可以去试一试。另外，还可以往萧山科技城、市北东单元，房子单价会更便宜一些。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
总价450万、蒋村/申花/西溪、华师大附小
@Lemon
老师，我的总价预算450万左右，希望学区还可以，小区品质不错，选择河滨之城一带还是拱墅区万家花城，或融信学院府一带？有没有推荐？
楼先生：申花一带的城市资源是相当密集的，地铁也已经通了，从居住来讲，申花的竞争力是比较强的。如果不过分追求过分好的学区，倒还行，特别在意学区，盯着申花会有点小失望。接下来，申花有可能培育出好的学校是登云路上的育才小学。
相对来讲，西湖区的教育资源更稳定，不用特别担心。从学区角度考虑，这个预算可以关注蒋村，河滨之城的房子更好一些，但相对单价还是比较高的，其次还有西庐、蝶园，单价会便宜一些。此外，还有一个方向，西溪板块的和家园、万科玉泉。
至于融信学院府一带，就看你对地段有多高的要求。相比蒋村和申花，配套要弱一些，居住氛围也差一些，但它的优势在于华师大附小，因为这个小学，几个次新房价格很坚挺，几乎快要跟申花持平了。大致上就是这样，不管哪个区域都能买到品种不错的小区，学区、地段和居住环境，看哪个是你的第一诉求。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
单价4万、艮北新城、运河湾、未来科技城
@zwl
老师，同样4万的单价，买运河湾还是艮北，从品质上更加相信融创，但是感觉艮北的受众面更大，交通也完善，以后出手也会更加方便，运河湾的话，往北一点余杭区一下子就便宜了1W+，心里落差也有点大，或者500万的总价预算，还有哪里更值得买一些？
楼先生：拿运河湾的3万8和勾庄的2.65万比较，如果这样的心态不端正好，那就直接考虑艮北吧。艮北新城的发展肯定积极向上，杭甬高速已经抬升，今后与城东新城的价差会进一步拉近。正确看待运河湾，还是要跟桥西作比较，今后这个区域跟桥西的关系会更加密切，形态上也很相似。
从城市发展的格局来看，艮北有更强的确定性，本身城市资源丰富，与钱江新城和城东新城有紧贴着，不管是购物中心还是其它商业，配套更加齐全。相比之下，运河湾的发展才刚刚起步，未来肯定是好的，不过价值兑现的周期要更长一些。
另外，如果单纯从性价比来讲，作为限价重灾区的未来科技城，不管是天空之城、杭州富力中心，还是西溪公馆，都会更实惠，关注度更高，当然也就更难买到。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
4万的艮北新城、中南棠玥湾、前滩名邸
@一路
下半年艮北很多楼盘要上市，公园1872、天悦江湾、中南棠玥湾、金科博翠碧蓝湾，还有越秀的楼盘，其中一个还是现房吧。能帮我比对一下，哪个比较好吗？我是自住加投资的考虑，还有城东新城信达的89方小户型值得买吗？总价能接受400万左右。
楼先生：艮北新城的单价都是4万出头，在同一个价格水平上，就要看其它方面的比较了。如果以交通便利作为原则，公园1872和天悦江湾并列第一名。这两个楼盘区别不大，就看你自己更喜欢谁或最终能摇中谁吧。总之，那些步行能到地铁的房子，还是会更吃香一些。
然后依次还有中南的棠玥湾、金科的博翠碧蓝湾，距离地铁的直线距离分别是，四五百米、七八百米。如果对地铁没有很高的依赖程度，博翠碧蓝湾也是一个不错的选择，这是金科在杭州首个独资项目，当作集团标杆来做的。当然，博翠碧蓝湾的房子，卖得没有很快，对于想着急买在艮北的人，反而可以从容买它。
至于越秀的现房楼盘，案名已经出来了，叫前滩名邸，最明显的优势就是现房，交付时间早，加上毛坯，总价更可控。如果着急自住，或更倾向于投资，那就等着前滩名邸吧。另外信达东莱府的89方，三房两厅两卫，整个城东仅此一家，不介意杭甬高速两侧的6000元差价，当然值得买啊。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络