限跌令来了，限价放松传闻也来了 | 楼先生问答NO.452
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当下，开发商杂糅着两种心态：一，能多卖一套是一套，不管接下来政策、行情怎么样，走为上计；二，希望明年仍有“小阳春”和“沁园事件”，翘首以盼类似的信号。
转换成市场语言就是——如果没有其它关键词替换“不将房地产作为短期刺激的手段”，楼市不可能彻底逆转。如果地方政府不拉抬一把，再过半年，楼市将一塌糊涂。
最近开发商和二手房东都说：太难了。但实际上，尽管楼市最好的时候过去了，但最坏的时候也还没到。
在这个节点上，有两件事需要特别关注：
第一件事：安徽马鞍山市规定：商品房售价，不得高于备案价，同时不得低于备案价格10%。即所谓“限跌令”。
我说过，对于政府出台的政策语言，要有反向思维。限跌令本身恰恰说明市场疲软不行了。不让房价下跌，一是防止楼市被拉向泥潭；二是防止影响社会和谐的事情出现。从8月到现在，这么多三四线城市搞出小动作，不难看出：2020年中国楼市的基本面是稳住、横住、忍住。
第二件事：城西某超级大盘，按原计划，已经可以上市。之所以迟迟不开盘，还是卡在了价格方面。这几天业内和购房者突然开始讨论：有可能突破限价。联想到未来科技城这么多楼盘，都拖着不上市，似乎是在等待机会。拭目以待吧。
未来科技城本来就是限价重灾区。如果真要给未来科技城适度放松限价，给一点上涨额度，不是不可能，也不是不可理解。价格涨上去，把投资客挤出去，不是坏事。只不过，这个节点，市场太敏感了，毕竟它不是仁恒滨江园这种塔尖楼盘。
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南卧/南岸居住区、老余杭/未来科技城2.0
@wyy
老师你好。请问一下：绿城南湖明月可以买吗？升值空间怎么样？和绿城桂语朝阳比，哪个楼盘更值得买？南部新城和老余杭，哪个区域更有发展？
楼先生：从投资角度来讲，不论是南湖明月还是桂语朝阳，都不是第一梯队的选择。虽然这两个楼盘都处于限价当中，但价差红利确实没有很明显。拿来自住，没问题。但投资的话，还是建议再考虑一下，毕竟市面上，有很多更值得关注的红盘。
现状来看，南部卧城的城市界面更成熟一些，早在还是萧山人的南部卧城时，就已经有不错的居住氛围。接下来，博奥路和风情大道都会南北贯通，还有萧山银泰城、萧山浙二院区也都来了，定位很明确：要把它变成杭州人、至少是江南岸的南部卧城。
至于老余杭，接下来也会有比较好的发展，未来科技城的版图往外扩大，居住需求外溢、产业二次升级，以及高铁西站，这些都会让老余杭受益。其实对老余杭怎么看，完全取决于你怎么看待未来科技城。至少在我看来，未来科技城还有很大的空间。
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320万/投资、未来科技城、限价最厉害
@秋雨潇潇
老师，320万的总价投资预算，现在有机会买到德信佳源府122方，可以入手吗？不知浙二医院是否真的规划，可能近几年那边还会冷冷清清。或者，还是去摇未来科技城，但又怕摇不到。很纠结，恳请分析指点。
楼先生：浙二医院是板上钉钉的事情，不用担心，单价2万5的佳源府也可以买，至少这个价格没太大风险。尽管这一带相对冷清，但区域发展还是在进步的，比如交通、商业和医院，以后都会有。南部卧城的想象空间在于， 能够承接滨江、奥体以及钱江世纪城的需求外溢。
只不过，也不是非佳源府不可。从未来预期的稳定性来讲，紧贴着滨江区的悦虹湾，会有更好的受众面，它的单价比南部卧城高一些，三万二三左右，可以试着去摇一摇。另外，如果可以接受较长的投资周期，萧山科技城也是一个选择目标。
纯投资的话，未来科技城是重要的选择地，因为限价实在太厉害了。要是限价不放松，只能卖三万一二。还有幸福里批出2.65万的单价，基本上整个运河新城的价格也都清晰了。也就是说，总价300多万预算，选择余地很大，退一步讲，未来科技城摇不到，也还有这样那样的选择。
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郊区中式合院vs城市叠墅、之江明月
@HeyJune
下沙大学城北绿城之江明月的中式合院，笕桥附近的龙湖璟宸府的叠墅，哪个更值得入手？上班一个在下沙，一个在朝晖附近，考虑自住。
楼先生：六七百万的总价，想要买中式合院，又是城东方向，然后还能做第一居所，这样的选择非常少。在杭州，绿城出品的中式，要么就奇贵无比，要么就比较偏远的地方。总之，买排屋要有一个原则，那就是「能不能作为第一居所」。
之江明月尽管属于海宁的楼盘，但和在下沙没什么两样，而且换个角度想，还不占用你们的房票。只要确确实实向往中式合院，总价也能接受，以及确定今后可以常住，那就买呗。不管怎么样，至少在下沙，这样的中式还是相当稀缺的。
璟宸府的叠墅，总价相差不大，也有楼上楼下的居住空间，但私密性与真正的排屋合院相比，还是有差别的。除此之外，二者区别主要是地段，而地段又是最能决定今后房子的升值潜力。也就是，当城市发展轮动时，笕桥这样的位置，机会要大得多。
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望江新城、卖掉回迁房、卖房周期拉长
@贺佳玲
考虑把望江新城的回迁房卖了，全款去买一套大江东，然后再买一套未来科技城或运河新城的红盘，现在时点，这样的操作是否妥当？放弃望江新城的位置，是否可惜？
楼先生：望江新城的地段确实很值钱，不然不会御品一上来就卖6.98万。在距离西湖这么近的地方，能拆出一大片空地，可见发展的雄心壮志。不过话说回来，想要占到望江新城的发展红利，只能说：回迁房只是回迁房，能量有限。
不论是哪里的回迁房，只要换成更好更新的商品房，任何时候换都是可以的。所以大方向上，建议你努力卖掉它，只不过，现在二手房不好卖，卖房的周期被拉长了。当然要是运气好，说不定马上就有喜欢的人出现。再然后，大江东也好，未来科技城也好，都能挑到不错的楼盘。
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江河汇流区、随时变现、卖房前提条件
@小康
问题：有一套东润枫华89方无贷自住，一套中海御道路1号128方出租，一年后准备弄好自住。请问到时这套东润枫华的房子，老师是建议出租，还是出售？
楼先生：至少目前不建议出售。一是，还要自住这么长时间，就算现在想出手，也不是很好的时机了；二是，房子本身的地理位置还是可圈可点的，何况江河汇流区又有很强劲的上升势头；三是，89方主流的房子，市场受众面还是广的。所以不用太着急卖掉，可以当作灵活的资产，反正随时都可以变现，拿在手上也就没问题。
至于一年后，到底是出售还是出租，最终的决定和判断，肯定要受行情影响，现在讲什么都没太大意义。当然，不管是怎么样的行情，如果要出售，肯定要符合一个前提条件——你有更好的投资渠道，或能置换一套更有前景的房子，回报率和稳定性都比东润枫华要好。如果没有，那就别卖了。真要让你拿着几百万现金，只会更忐忑。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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