“双10万+”只是开始，杭州楼市的库存，有多少还没被统计进去？

Original 麦格/咸鱼层楼 2022-05-16

杭州楼市库存到底有多高？

从官方统计口径看（透明售房网），它由两部分组成——二手房挂牌量，以及一手商品房库存量。

二手房大家都很清楚，已突破10万套大关，昨日17时最新数据为100839套。

而一手商品房，分为住宅和非住宅。住宅可售29105套，非住宅没有公布具体可售套数，只有可售总体量约725.1万㎡。

于是，我又从克而瑞拉了一份最新库存统计。

数据显示，杭州商品房总存量约1153.9万㎡，换算成套数96130套。其中，住宅存量29298套，与官方数据基本一致。

主城区住宅显现库存不足万套

也就是说，截至目前，新房和二手房加在一块，总库存已接近20万套。

听起来是不是很吓人？的确，从绝对值看，这是杭州从未有过的纪录。对降温趋势中的市场来说，压力不可谓不大。

但细分开来，一二手房面临的压力又截然不同。

10万套二手房挂牌量中，二手住宅超8万套，是一手住宅库存的2.76倍。若再进一步细分，主城区住宅库存还不到万套，仅9720套。

库存排在最前列的，是青山湖科技城、临安城区、银湖科技城，南部新城等板块。

这与当前“主城热、郊区冷”的状态，基本吻合。

但如果就这么看待一二手库存，又过于简单了。

以2.9万套一手住宅库存为例，这仅仅是已领预售证未网签的房源量，俗称“显现库存”。

真正的库存，还要把“隐性库存”计算在内，包括两部分。一是至少开过一次盘，剩余未领证房源，即续销楼盘；二是尚未上市项目，即已立项新盘和已成交宅地。

不算不知道，一算吓一跳！无论哪一部分，存量都很多。

我统计了2017年以来杭州（不含临安、富阳）的所有出让涉宅地，续销盘至少有60个，累计可推房源量超过3.3万套。

部分续销楼盘可售房源量

像60万㎡TOD大盘融创城，仅领过两张预售证，合计260套，还有高达2076套房源未推。

再如近50万㎡的芳菲与城，迄今只推了48套房源，可售量也在2000套以上。

还有国宸府、幸福里、湘湖悦章、闻博花城、上塘九里等盘，潜在可售住宅房源量，都超过了1000套。

总量虽然充足，一线红盘却不多了。

融创城算一个。其他耳熟能详的，估计也就幸福里、和光尘樾、江与城，及晓风印月这些了。

尚未上市项目这一块的量，就更大了。

过去两三年，杭州卖出了天量土地，导致潜在新盘数量十分惊人。

据统计，仅2017年后成交涉宅地中，杭州（不含临安、富阳）未上市项目，就累计超过120个，合计可建总体量高达约1072.2万㎡。

当中，约3成项目，已公开具体规划套数，合计约26733套。

剩余7成新盘，总体量约690.6万㎡。去除配套公建、自持、商业办公等，若整体打个9折，可售住宅体量仍有约621.6万㎡。

按套均面积110㎡算，可售房源量约56506套。两部分加在一块，即约83239套。

杭州部分未上市新盘

新盘数量较多的，有城东新城、崇贤、临平新城、市北东、申花，及未来科技城等。

像城东新城，除了即将首开的信达东莱府，还有中国铁建花语天境府，和滨江、港中旅，中骏等新盘；崇贤则有源翠府、杭语宸鹭院，及路劲、上海恒文、祥生等新盘。

申花包括九龙仓两大新盘天玺、天荟，以及现房项目杭发建发养云静舍。

显现和隐性库存加在一起，一手住宅库存总量，将至少达到约14.5万套。今后的杭州，新房一点都不缺。

如果一定要说缺，就是缺真正的倒挂红盘。

随着红盘的“消化殆尽”，大量高地价新盘的轮番上市，此消彼长下，真正有明显价差的红盘，已经“屈指可数”。

同样，对二手房挂牌量来说，10万套（住宅8万套），也只是一个开始。

过去三年，杭州卖掉了天量商品房——2017年16.3万套，2018年14.9万套。即便今年上半年，仍有6.1万套。

由于限价造成的倒挂，成交投资占比极高。对许多炒房客来说，交付即意味出货。

据我们早期测算，新盘交付半年内，综合换手率基本5%左右；交付近一年，可达10%上下；若是投资红盘，比例高达15%-20%。

而仅今年底前，杭州正在交付或即将交付的楼盘，就高达45个，累计房源43743套。