4万上下的次新房最抗跌？杭州二手未彻底冰冻，有些还逆势上涨6%
似乎所有信号都在表明，杭州二手房已经“go die”。
挂牌量稳居10万套上方，目前已高达101233套。交付红盘抛盘率高企，部分楼盘三个月内，大幅跌去10%。
另据国家统计局数据，杭州二手房价格指数也已环比两连跌。
中介朋友圈中，“房东急售、高性价比房源”等，更成了高频字眼。不过，月成交量“七连跌”下，挂牌几个月无人问津，也是常事。
但仔细梳理各大板块的成交量价数据，意外发现，有一类二手房，表现仍十分坚挺：单价4万左右的次新房。
据10月杭州二手房小区涨跌幅显示，4万左右的小区次新房最抗跌，跌幅百分比基本在个数内，部分甚至还逆势上涨。
PART 1
下沙的金沙湖板块，可谓典型代表。
上周五，我们实地走了一趟。一走进上沙路，就被这里的中介门店数量震惊了。100多米范围内，聚集了七八家门店，甚至还有同一中介品牌门店门对门。
随意走进一家，虽然店面不大、还是工作日，氛围却相当热络。不是中介忙着打电话，就是在招待前来看房的购房者。
当我问房子好不好卖时，中介嘴边含笑：“一直挺不错的，前段时间光滟澜山三期就卖了十多套！”
根据手边买房数据，近三个月，滟澜山成交了36套房子。
而截至目前，全小区挂牌量不过133套。以目前去化速度看，三个月出头就能卖完。
133套看起来不少，但对一个拥有3207户的大体量小区来说，占比仅4%，远低于那些交付几个月、“综合换手率”即高达10%左右的投资红盘。
龙湖·滟澜山二期西门
至于价格，滟澜山的表现也很坚挺。
我查了下数据，近6个月内，滟澜山二手房成交价最贵的，是7月的一套86㎡户型，折合单价高达46122元/㎡。
据中介介绍，这套房子的主要溢价，在于它的精装修特别好，一个进口沙发就要好几万。
普通的89㎡房源，简装成交总价基本345万左右，成交价近3万9。若精装比较好，总价还能上浮不少。
就近期整体而言，滟澜山的价格走势相当平稳，甚至还涨了。透明好找房数据显示，本月签约均价环比上月上涨了6%。
不只是滟澜山，板块内的湖左岸、德信早城、御观邸等小区，价格起伏也不大。
而与之鲜明对比的，就是同属下沙的大学城北板块。今年9月刚交付，1476户，目前仅挂牌量就有89套。签约价格环比上月，也下跌了3%。
当然，不管是滟澜山还是早城，较历史巅峰价，都是下滑的。
PART 2
类似金沙湖这样的板块，还有未来科技城和之江等。
“白天都忙着带看，晚上才有空回复你。”当我联系未来科技城中介朋友的时候，他很抱歉的告诉我，近期看房的人相当多。
仅从高价二手房看，未来科技城似乎比去年，还上升了一个台阶。
去年底，万科溪望的89㎡只要340万左右就能拿下，折合单价3万8。而且还是配好家具立马入住的那种，磨一磨甚至价格还能再低上几万。
如今，溪望的绝大多数房源成交价，已经集中在4万出头，近三个月成交均价为4万3。甚至，其中有最高成交价还突破5万大关。
另外，像西溪之星近期成交均价也集中在4万2左右，价格走势一直相当稳定。
至于之江，去年底云荷廷就有成交价突破5万。
中天·之江诚品小区实景图
如今，之江板块的二手房依旧站稳4万+。像九溪诚品最近一套大户型房源108㎡（11月13日），成交价仍高达4万8。
交付时间更早的之江九里，基本成交价稳定在3万9上下，稍有装修不错的房源，就能轻松卖到4万+，每个月的成交量，也比较稳定。
至于去年底三万七八还能轻松买到的之江诚品，如今成交均价更是稳定在4万+，最高还有4万4的成交。
大数据也证明了这一点。据我爱我家杭州住宅市场分析报告，今年1-3季度中，300-400万总价房源成交量比例稳步上升。（以89㎡为主，折合单价多为4-5万之间）
一季度占比13.38%，三季度上升到14.87%。而这个总价段，刚好就是单价4万上下的房源。
PART 3
“一片哀嚎”的二手行情中，为什么它们表现如此坚挺？
首先，这些板块是经过市场检验，并被大多数人认可的自住改善板块。以金沙湖为例，不仅有天街、地铁，更有漂亮的金沙湖。
隶属主城区的之江，本身就以环境著称，且交通便利，极适合滨江、钱新等外溢需求。
这与单价4万左右的购房者特征（改善客、对宜居指数要求高），刚好吻合。而市面上4万左右的新房，要么不具备上述特性，要么就是还要等上很久。
其次，板块新房供应较少，分流效应不明显。
像金沙湖断供近10年，唯一亮相的新房，只有湖景居的尾盘。但不仅房源量少，产品也一般，对板块二手房的冲击，几乎忽略不计。
之江一带，虽然有新房供应，但多为低密墅区。如九溪云庄、珊瑚世纪均为叠墅为主的新盘。
第三，近年交付次新房少，尤其投资红盘极少。
金沙湖自不必多说，数量为零。之江今年交付的楼盘，倒是有几个，如祥生云溪新语和禹洲滨之江。但像云溪新语的主力销售时间，是投资之风尚未盛行的2016年。
但未来科技城待售新房不缺，交付次新房也有，为什么二手房价依旧稳定呢？
这主要是由未来科技城板块的特殊性决定的。作为与奥体并驾齐驱的另一个“宇宙中心”，未来科技城在经济发展和人口导入方面，一直处于第一梯队。
比如GDP，去年高达1459亿，已超越滨江区的1350亿，领先一大个身位。另据相关数据，今年前8个月杭州新增常住人口约29万，其中11%流入未来科技城，年增幅高达13%。
大量新增购买力的涌入，同时支撑起了低中签率的新房，和二手房市场的稳定。
PART 4
当然，这仅仅是一个例外。杭州二手房整体的惨淡，大概率还会加剧。
但从另一个层面看，行情越差，也意味着离“最好的时机”，越来越近了。至少随着不断调整，二手房价正在逐步回归理性。
前几天，有粉丝抛出了一个话题：2.65万的幸福里，和2万8的海德公园，价格上已经很接近了。
让我们仔细捋一捋，两者差距到底有多大？
幸福里的优势，在于精装以及TOD的未来预期加成，但交付时间长达三年，资金成本不容忽视。
海德公园的优势，则在于现房，即买即住，但它是毛坯，可能还未满两年。
具体差价多少，是很难算清楚的一笔账。当然，从现在看，绝大多数人更看好幸福里，首次开盘“2万人摇”就是证明。
我也相信幸福里更值得买。但这并不妨碍，也有许多人选择海德公园，作为替代品。
当地中介告诉我，因为海德公园价格的不断回调，近期成交量一直挺好的。“主要还是性价比，开始体现出来了。”
实际上，杭州不少板块的一二手倒挂，都已经被慢慢抹平了。
这意味着，在没有明显价差的情况下，从纯居住成本看，现成的二手房，或许并不比期房贵多少了。
至少这样的势头，已经出现了。
比如，有中介朋友跟我说，不少只盯着新房的购房者，已经开始看二手房了。
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文∣咸鱼/麦格
编辑∣二叔
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