100㎡以内的小户型，卷土重来
The following article is from 地产小王子 Author 苏阳
1.
一个好消息：明年，杭州小户型可能要多起来了。
2015年年初，杭州“7090”政策正式取消。之后，市面上小户型占比就逐渐缩小了。
尤其是在主城区的改善板块，不用说90㎡，就连110㎡都几乎绝迹。
其实，从2016年杭州地价“飞涨”开始，开发商也陷入了一种误区：拿了高地价，必须定位“豪宅”，为了创造更高的溢价，必须做大户型。
不过，这种情况要改变了。
2.
一个很好的例子，是城东新城。
前几年的纯新盘当中，也就只有森林海尚做了一批89㎡。其他楼盘清一色都是大户型，最大面积直接做到了200㎡，还出了一堆大面积的洋房、叠墅。
但是明年城东新城的新盘中，有不少又要拿出小户型。
比如信达东莱府，就做了一批89㎡三房两卫，占比大约三四成。而且东莱府的最大户型，也就只到132㎡。
要知道，在城东新城不少在售的楼盘当中，130-140㎡的很有可能是起步户型。
还有暂时没有公布案名的港中旅城东新城项目，最小户型也重新拉到了95㎡。
3.
不光是个别项目、个别板块，有些企业甚至下了“铁命令”。
比如，滨江集团。
内部已经明确，明年除了极个别的顶豪，自家操盘的项目，户型要控制在140㎡以内。
所以我们看到，钱江世纪城的御虹府，户型103-139㎡。其中，103㎡户型有552套，将近全盘套数的一半。
按照御虹府精装限价45000元/㎡，奥体的起步门槛，一下子就从七八百万，直接降到了不到500万。再加上顶底楼和楼幢价差，最低400多万就可以搞定。
如果按照前几年的操盘逻辑，奥体板块+滨江房产+4万5单价，肯定就直接做成纯改善大户型。
4.
也有一些开发商，拿地前期就开始想要增加一些小户型。
比如，前段时间挂牌的富阳秦望宅地，位置是富阳城市核心，又是地标建筑，精装限价高达29800元/㎡。
身边一位有拿地意向的开发商，已经开始做强排方案，私底下跟我聊起：
看地块指标，很对富阳本地富豪的胃口。按照本地人的偏好，做成他们喜欢的大户型应该更好卖，溢价也比小户型高。
但是，为求稳妥，公司决定从95㎡左右的小户型开始做方案。
5.
做回小户型，尤其是在一些改善板块，可能会有“奇效”。
城东新城为什么大小户型的矛盾突出？
原本在大城东的竞争当中，城东新城相比艮北新城、笕桥、九堡等周边板块，价格就偏高。
再加上前两年起步面积大，入门门槛总价高。城东新城走量就远比艮北新城吃力。
明年城东新城把起步面积做“轻盈”一点，控制住总价。面对艮北新城起步110㎡左右的产品，才能有更多拼一拼的可能。
同时，也能够避免板块内部竞争，和城东新城目前续销的楼盘形成差异。
杭州最不缺刚需和顶豪的购买力，前者是因为基数大，后者是因为实力强。反而，市场上改善客户的购买力是最有限的。
把面积做小，能圈到的改善客户数量就越多。
6.
同时，我们也要知道，多做小户型，也不代表开发商看空杭州楼市。
只能说，“双限”市场，开发商们更谨慎了。
万一行情出现变化，对开发商来说，小户型的抗风险能力要比大户型更好。所以宁可让渡一部分大户型的溢价，也要增加小户型的占比。
对购房者来说，也挺好。毕竟，住到好地段的可能性，更大了。
未来几年杭州新房市场，大势“稳”字当天，价格不可能出现大的波动。大户型带来的高总价，很容易把购房者赶出市中心或者原本熟悉的生活区域。
所以，重做小户型，我们喜闻乐见。
希望市场上小户型，多一些，更多一些。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络