遇到债务纠纷，名下未交付新房，会被法院查封拍卖吗？
包总经商多年，为改善居住条件，在郊区买了一套别墅，两年后交房。
没想到不久之后，生意周转发生了困难，大笔货款无法兑付，被合作伙伴告上了法庭。欠债还钱，天经地义。名下的老房子和汽车是跑不掉了，肯定要被法院拍卖抵债。
但包总却盘算着：自己买的预售别墅，因为没有不动产登记证，不是“自己的房产”，不会被法院处置。所以，即使到了交付日子，也没有去收房，以为这样就可以把别墅“藏起来”。
可后来却发现，别墅不仅被法院保全了，之后还要拍卖……那么，这个保全和拍卖，是怎么回事呢？
PART 1
从近年来的司法实践看，随着当事人法律意识的普遍增强，为了保障自身权益得以实现,在诉讼过程中，越来越普遍的采用财产保全措施。
作为重要的财产保全对象，房屋经常被当事人作为申请法院查封冻结的首选。
财产保全，也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人（被告）转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出的保护措施，以保证将来判决生效后能得到顺利执行。
很多情况下，当事人购买的房屋是预售商品房。在我国债权形式主义的物权变动模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。
《商品房买卖合同》的备案不属于物权登记，仅是一种行政管理措施，在未正式办理不动产产权证书之前，预售商品房的所有权人仍为开发商。
那么，未取得房产证的预售商品房可以被法院查封吗 ？答案是可以的。
根据法律规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。
预查封的效力等同于正式查封，预售房的预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
PART 2
当然，查封只是保全手段，为的是判决生效后债权得以顺利执行。
如果被执行人一直未办理房屋权属登记，预查封无法转变为正式查封，那该如何处理？
一、开发商可解除合同
预售登记的完成，并不代表购房款已经全额支付。如果购房人已无能力继续支付购房款，开发商可以根据购房人违约或合同约定为由解除合同。
虽然购房合同可以解除，但对案件当事人来说，预查封不等于白查封。
执行法院在预查封之后除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达《协助执行通知书》，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。办理产权登记时，应当通知法院”。
此时，房屋所有权未发生变动，而开发商往往会在预售合同中预先约定购房人违约的情形，加入单方面解约的条款。合同解除后，开发商拟退回购房者的购房款，将由法院继续查封冻结。
此种情况下，因为查封标的物变为了金钱，所以就没有拍卖的必要了。
参考案例：《成都某置业有限公司、赖某再审民事判决书》（2018）川民再537号。
法院认为：人民法院对房屋的预查封行为，不影响某置业公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。
某置业公司依照其与购房者的约定办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的登记，故购房者尚未取得房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍某置业公司。
案涉《商品房买卖合同》解除后，针对房屋的执行行为应停止。合同解除后，人民法院的执行行为，已没有法律基础和事实基础，应依法停止对房屋的执行、解除预查封。但人民法院可就某置业公司应退还给购房者的购房款继续查封、扣押。
PART 3
那如果买受人已经支付所有房款，开发商不解除合同，房屋到了交付日期，购房人为了继续逃避执行而拖延收房，或者收房后不办理物权的转移登记如何处理？
二、房屋达到交付条件的，可进行司法拍卖。
虽然对拍卖预售房存在一定的争议，但在司法实务中，有不少的法院在执行程序中仅依申请执行人的申请，就对预查封房屋直接进行拍卖。
与有房产证房屋的司法拍卖不同，预售房的权利来源于是一个预字号的合同。买家竞拍前要仔细了解法院的拍卖政策，若所有税费都由买家承担的且需要二次过户的（先做被执行人的房产证，再做拍卖买家的房产证），很可能在拍卖成交价之外需要承担个税、增值税和两道契税，税负最高可达十几个百分点。
当然，应该由原购房者支付的维修基金、拖欠物业费等，也均要由竞拍买家承担。
如果碰到此类司法拍卖房，务必要分清情况，了解竞价成功后的手续和费用，以免发生意料之外的支出。
PART 4
既然预售房也可以保全、拍卖，那么我们这个故事是不是有另一种可能：
包总买了预售别墅之后，生意红红火火的，还额外存了一大笔钱准备交付之后好好装修一番。但别墅的开发商却负债累累，包总买的别墅作为开发商的财产被法院查封……
这下，包总该怎么办？
一、有明确的法律规定保护包总的利益
我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、包总可提起案外人异议或确权之诉
包总可通过提起案外人异议或确权之诉，申请法院解除查封并排除执行，维护自身合法权益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”
同时，我国《民事诉讼法》第二百零四条的规定，案外人对法院做出的异议裁定不服的，有权向法院提起诉讼。
根据上述规定，购房者的房屋在被法院查封后，有权向法院提起案外人异议，或通过向法院起诉要求主张对该房屋享有的权利，从而达到解除房屋查封、排除执行的目的。
购房者要避免类似情况发生，首先应当在购房时认准具有履约能力、诚实守信的开发商，并在售楼现场了解、核实商品房预售许可证等必需证件。
因我国实行不动产物权登记制度，即房屋产权以登记为准。
因此在商品房买卖合同签订后，特别是首付或者全款支付之后，购房者要及时催促房产商履行网签备案、办证或过户手续，确保房屋能够在合同约定的期限内办理到自己名下，以避免因房产商的债务纠纷而使自身的合法权益受到影响与损害。
作者：陈家炜律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
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文∣陈家炜
编辑∣二叔
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