4476套！11月二手房止跌回涨，但成交活跃小区，一半房价跌了
如果你也在看二手房，那么此时，你的内心想必十分煎熬。
就在上周日，几乎全杭州城的中介，朋友圈都在转发同一则消息：11月杭州商品房成交13568套，创今年新高。
与此同时，幸福里一个月内连开两次，均是“两万人摇”；同期加推的和光尘樾，又是1.2万人登记；就连总价千万起步的杭州壹号院，80套房子，1123户报名，中签率低至7.1%。
种种迹象透露着，杭州楼市似有回暖迹象。
潜台词：若考虑二手房，得抓紧，不然房东又将顺势涨价。
11月看二手房的人，不少板块确实比金九银十要多。尤其是房东诚心出售的“高性价比”房源，各大中介卯足了劲带看。
“你方看罢我登场”，有时还会出现，一套房子里，两三家中介同时领着客户看房的画面。
限价新房屡摇不中，微信里中介又频频发来“XX房源昨晚卖掉”的消息，尚未上车的你，是不是更纠结了？
生怕年前不买房，开年房价又蹭蹭往上涨。
杭州二手房行情走势如何？从11月成交数据上，或许能窥探一二。
PART 1
透明售房网数据显示，2019年11月，杭州八区二手房共计网签4476套。
相比10月的3692套，环比增加21.2%。
从成交量上看，11月就比9月多成交了35套。但正是这区区几十套的差异，结束杭州八区二手房“七连跌”的窘境。
若跟去年同期相比，最近二手房市场简直就是“小阳春”。去年11月，杭州十区二手房成交量，加一块不过3558套，还没今年10月的成交量大。
年末，杭州二手房行情好转，受三重因素影响：
第一，年尾自然行情推动。
按楼市传统惯例，年末急用钱的房东多，是淘高性价比房源的好时机，看房的人相对也多一些。
今年情况特殊，1月下旬便是农历新年，比去年足足提早了十来天。
各大中介差不多元旦过后，就处于半休假状态。再加上，即便1月中有客户要看房，卖家年内多半拿不到房款，索性拖到年后再卖房。
所以，11、12月是各大中介最后拼一把的时候。
第二，摇不中新房的购房者，转向二手房。
市面上热门的、还有“一二手倒挂”的限价红盘，动辄“万人摇”。纯投资还能一次次参与，自住购房者屡摇不中，一来打击信心，二来怕年后二手房行情回涨。
到那时，两头落空。还不如趁年前，看到有合适的二手房，早些下手。
第三，民办全摇号政策，促进学区房成交。
上个月初，这项政策一出台，名校学区房成交量明显增加。原本不少家长计划小孩未来读民办，这么一来，只好买套学区房备用。
PART 2
分析完总的成交量，再看具体成交房源信息：
11月，杭州八区单盘成交量在10套及以上的，一共有51盘。
其中，余杭区最多，有23盘；其次是江干区，共12盘；西湖、萧山次之，分别有7盘。
西湖区经济适用房都市阳光，成交35套，排在第一位；余杭区的名城博园、广厦天都城，分别有34套，并列第二；同样来自余杭区的翡翠城，以27套成交排第三。
均价2-3万这一区间段，是二手房成交主力，一共有30个小区。
其次，是均价3-4万这一区间段，共有9盘。既囊括市中心的老破小，又有相对远郊、但带学区的次新商品房。
均价2万以下，有8个楼盘。剔除2个商业项目外，分别是大江东的东裕华庭、中泰的新西湖小镇、临平山北的中铁逸都、众安理想湾可供选择。
虽然11月杭州八区二手房成交量止跌回涨，但房价环比10月，大半跌了。
我统计了下，成交量活跃的51个楼盘中，11月房价环比10月所以上涨的，有24盘。其中一半楼盘，涨幅在5%以下。
涨幅最大的是名城博园，面上数据大涨31.95%。但其实有将近一半的成交量，出自商铺，拉高整体房价。住宅均价仅比10月贵了317元/㎡。
涨幅在10%以上的，有3个楼盘，分别是观澜时代、绿城桃源小镇跟翡翠城。这三个楼盘有一个共性：89㎡小户型成交量比10月多，拉高整盘均价。
换句话说，余下27盘，11月房价环比10月，其实是跌了。好在，跌幅不算特别大，大半在5%以内。
住宅跌幅最大的是西溪璞园，均价下跌3575元/㎡；其次是御景蓝湾，11月二手房成交均价不到2万2，看来万科江湾城的冲击不小。
PART 3
11月还有一个特殊现象：总价1500万以上的二手房，成交量明显增加。
数据显示，整个11月，杭州八区总价1500万及以上二手房，共成交15套。撇开商业性质的杭州印外，余下14套全是住宅（大平层居多）。
之前的3个月（8-10月），这一价位段的二手房，加一块就成交了30套，其中住宅23套。
这一价位段二手房成交量增加，其实是有迹可循的：
第一，杭州总价在1500万以上的住宅，目前可售的新房只有南星桥的仁恒滨江园。250㎡大户型，总价1500万以上。
首开120套，691户登记，中签率才17.3%，好多资金实力雄厚的购房者，捧着钱都买不到。
第二，随着房价整体上行，不少地段好，又带学区的次新二手房，像是侯潮府，139㎡都挂1200万；壹品还没交付呢，就要卖9万5一平，增值税、车位一加，总价一点不便宜。
虽说功能上也有四房，毕竟太紧凑。而早年两三百方的大四房，不是带独立电梯、就是有保姆房，还是有差异。
再加上，有些买家年底资金回笼，趁着这个机会买套豪宅，不单居住条件改善，还能保值。
同处南星桥的滨江金色海岸，上一阶段的沿江豪宅代表楼盘，11月先后网签了3套二手房。
最便宜的一套，270㎡，总价1630万；面积最大的总价最高，387㎡，总价2800万。
PART 4
千万豪宅成交量虽有明显增加，但撑起11月二手房成交量的，仍是总价300万及以下的“刚需”房源。
据统计，总价在300万及以下的二手房，11月网签了3131套，占比近7成。其中，成交单价在3万以上的，仅有36套。
由此可见，杭州二手房市场“两头热”的现象比较明显。总价千万以上的豪宅，改善家庭会接盘；总价300万以下的刚需盘，新杭州人会买来过渡居住，或是新晋父母，纯粹给小孩买个学区。
在实地看房及跟中介深入交流中发现，杭州二手房市场并没有数据上看到的那般理想。
比如，市中心的老破小、老破大，若没有好的学区加持，就很难出手。
不止一个朋友跟我说，各大中介那都挂了，价格也很良心，老房子就是卖不出去。
年中我去看的景芳二手房，差不多面积段的，现在挂牌价至少跌了10万。
比如户型、学区都一般的次新房，即便按市场价挂牌，也未必能顺利出手。
像我朋友申花那套房子，60多㎡一房，挂价不到300万，看房的人多，就是无人出价。
再比如，次新房，总价五六百万、甚至更贵的改善户型，新房可选择余地大，二手房量、价，相比几个月前都有下滑。
现在相对比较好卖的，是交付没两年的次新房，房东愿意低于“市场价”出售。
各大中介主观意愿上，愿意推荐这类高性价比房源。有话题、有卖点，带客户看房时，更易促成成交。
只是，在这样一个蕴含着“复苏迹象”的时刻，房东们怕是不愿轻易让步。
备注：
1.成交周期：2019.11.1-2019.11.30；
2.数据来源：透明售房网、豪世华邦；
3.部分小区住宅、酒店式公寓、商铺均有，房价略有差异。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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