小心2020年楼市调控陷阱 | 楼先生问答NO.461
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明年调控要松一点了？
年末这一最关键时刻，深圳、成都、广州、佛山、青岛.....都传出了调控微松的消息。除此之外，还有一批不承认放松的城市。例如南京、海南和北三县。
这很简单，有的地方，实在撑不住了。
但地方的归地方，还得看中央的态度。
11月7日，官媒头版喊话：一城一策，要坚守房住不炒是底线的口号。9天后，央行继续对楼市表明态度：落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
虽然都是老调子，说起来很是铿锵有力。
除此之外，我们还关注到央行最新报告：首套房贷利率连续5个月小幅上升。不止一次说过：楼市经过三年暴涨洗礼之后，已经非常脆弱。接下来还能否起势，只看限购怎么样是不够的，要更关心房地产的信贷和货币政策。
前几天给出官方数据：中国居民杠杆率60.4%，正式进入第一个预警阶段。这似乎也在印证另一外一段话——11月26日，郭树清在江西调研时说的。
其中有两句话需要重点关注：一，进一步抑制房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期；二，继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向。
意思很清楚：银根方面，对房地产还要继续紧下去。
2020年楼市调控不至于再收紧，因为已经足够严厉了。这么多城市撑不下去，就说明了一切。但要说，明年要放松，现在下定了还太早了，现在调控已经进入「深水区」，一下子跳出来，哪会容易？只能说：再看看吧。
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世茂璀璨澜庭、运河湾/谢村、拱墅区3万8
@张莹
现在文三路上班，未婚，刚需首套房。最喜欢世茂璀璨澜庭，但迟迟不开盘，又担心摇不到，所以现在有一些红盘也都去摇号了，比如幸福里、和光尘樾，对幸福里的户型和容积率非常不喜欢，和光尘樾也不了解，随大流去摇的，想问下老师这种情况应该怎么办？有其它类似世茂的新房推荐吗？
楼先生：幸福里、和光尘樾，自然有它们自己的竞争力，从投资角度来讲，可以闭眼摇。但对于刚需自住来讲，适合自己更重要。既然喜欢璀璨澜庭，那就等一等看呗。之前迟迟不开，无非是价格被限住了，开发商又不愿意接受。但突破限价有多难啊，反正最新消息，很快就要开了，正在最后的价格闯关。
璀璨澜庭可以先去摇。如果没摇中，边上还有璀璨澜宸、融信勾庄项目，以及德信和大家合作开发的运河云庄，这些楼盘今年不开，明年也总要上市的。总之，这一带选择还是挺多的。另外，斜对面的谢村，属于拱墅区了，香港置地拿的地块，限价3万8，如果符合预算，也是一个选择。再往南到运河湾，贴着桥西，融创的两个楼盘也是可以考虑的。
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600万内、融创城北运河湾、和宁文华府
@Mia
现在二孩，住申花老小区，二房。准备再购一套改善新房，主要考虑城北城西附近，离目前的房子不要太远。因为二套首付，只能承受600万内，看过运河湾、杭源里、和宁文华府，之前还看过首开金茂国樾。请问老师有什么好建议吗？
楼先生：从楼盘看，还是杭源里更讲究一些，超流体的设计理念，在豪宅平庸化的当下，还是很令人着迷的，包括位置也更有优势，周边的城市资源，都是触手可及的。只是600万的总价，只能买到108方三房。对于二孩家庭，房间数量应该不大够。还有一个问题，108方会很难摇。
首开的国樾，想要买到四房的功能，预算也要垫垫脚才行。如果能够承受得了，国樾的产品做得不错，不少地方都花了钱的。但相比拱宸桥附近或申花，地理位置上稍微吃亏。撇开这一点，房子本身是值得考虑的，而且马上会有一个学区利好。
如果预算不能往上拔，又想要四房的功能，还是建议选运河湾的融创两个楼盘，或者和宁文华府。目前的城市面貌不如申花拱宸桥，但以后肯会好。想明白了，用更少的钱，买一个比较确定的未来，那风尚望和湾、天阅云合源、和宁文华府这一类房子，更划算。
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城市核心资产、家庭资产压舱石、跑得稳
@蔡蔡
我是新杭州人，女生，计划三年内要小孩，现在名下一套景瑞天赋115方全款房，一套晓风印月138方贷款房，考虑到以后学区以及居住环境，想把景瑞天赋卖掉，贷款买钱江新城的仁恒滨江园、融创侯潮府，请问按发展前景以及保值角度，这样的置换是否合理？
楼先生：从资产的配置上来讲，是可以的。相比景瑞天赋，南星桥的房子更稳重，风再大也刮不走。对于一个家庭来说，要是有实力，能在城市最中心的位置配置资产，就是为自己找一块压舱石。像武林板块、钱江新城的房子，价格很高了，受众面窄，它的涨跌跟着大势走，但不会跑得很快，而是跑得稳。
所以看你到底想追求什么。如果不是投资型，南星桥的房子，保值能力肯定非常靠谱。更何况，天赋还是全款房，没有利用资金杠杆，也挺可惜的。毕竟通货膨胀一直步步逼近，在现金流可控的前提下，能用未来的钱还是要多用一点。如果是偏向于投资，可以关注奥体、钱江世纪城或者明年的杭州亚运村，想象空间会更大。
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钱塘江两岸价差2万、杭州房价天花板7万
@东耀
层楼大大好，我想问下：杭州壹号院和杭州江河汇，这两者之间，选择哪个比较好，两者优劣势是什么？
楼先生：考虑保值增值，还是江南岸的奥体、滨江、钱江世纪城以及杭州亚运村，更理想，因为绝对单价低。目前钱塘江两岸的新盘，每平米价差2万元左右，这就给江南岸的发展预留出了很大的上升空间。前提是，你得相信拥江发展、两岸同辉，以及房价差距会缩小。
正如上面说的，钱江新城的房子，不管是南星桥、江河汇流区，还是接下来往东面过去的钱江新城二期，的确是非常优质的资产，但增长动能和实际涨幅，都很难说。毕竟单价7万，是目前杭州房价的天花板。只能说，从投资角度，杭州壹号院更合适。
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改善窗口期、二手房跌一点、新房涨一点
@angela
我们一家三口住下城区西湖新城113方，想置换带露台150方以上的房子。但很纠结：一方面担心3号线和机场快线建好了刺激房价，怕卖掉又后悔；另一方面小孩要上小学读书，房子没选好又会受到影响。求给点建议。谢谢。
楼先生：从改善角度看，西湖新城可以升级一下。只要愿意往外走一点，还是可以留在市中心的位置，不管哪个方向，可以选择的楼盘有很多。至于你提出的两点担心，其实也不会构成置换的阻力。首先，二手房还要跌一点，新房价格又限住了，杭州房价整体很稳。接下来很长一段时间，都是改善窗口期。
其次，考虑到小孩上学问题，选新房，那几多关注交付时间和学区。如果实在匹配不到合适的新房，换二手房不也是可以的吗？二手房买入机会不少的。
新房的话，比如往北边，跟武林这么近的大关，就有一个杭源里，可以重点关注，单价5万内，学校就在家门口。拱宸桥附近还有一个国樾，4万8的价格，自住也没问题。再北面一点的运河湾，听说学区基本确定了。除此之外，还可以选到申花。还有一个方案是选到城东，包括城东新城、笕桥和艮北，今明两年，有10多个改善楼盘。这些区域都可以考虑，就看你们的预算是多少。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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