复工前成交冰封？杭州昨一天卖掉7套法拍房，最贵比市价高近百万
藏在暗处的小区喇叭，整个春节由早到晚，循环播放着“不要出门”的警示语。
人声鼎沸的杭州楼市，眼下一片寂静。年前领出预售证的多个楼盘，本想着抢夺鼠年头筹，如今纷纷推迟登记时间。
各大房企纷纷启动线上售楼处，成效如何尚未可知。
然而，有一个领域的房子，这两天却卖得风生水起。有人或许猜到了，就是愈发被大众所熟知的法拍房。
就在昨天，淘宝司法拍卖平台上，杭州八区（不含富阳、临安），共有7套房源结束拍卖，无一流拍。
4天前（2月1日），这八区2套法拍房，其中一套还因无人报名而流拍。
更出人意料的是，7套法拍房里有3套，最终成交价高于市场评估价。价差最大的一套，比评估价足足高了94万。
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拍出超高价的，是莫干山路425号瑞祺大厦1715室的房子。
乍一看小区名，有种商业地产的错觉。事实上，对了一半。该小区确实有一部分是商业，8楼以下，产权性质为商业；8楼及以上，产权性质是住宅。
不过，哪怕是住宅产权，房子品相也跟酒店式公寓无异，一室一卫，不带管道燃气。
就像昨天拍出的这套1715室，只有一个卧室跟卫生间，装修品相十分一般。建筑面积约33.4㎡，250万成交，折合成交单价74850元/㎡。
“这小区，是文一街+十三中的学区，历年来最大的卖点就是总价便宜。”区域内一中介告诉我，会买该小区的业主，大多是冲着学区来的。
自从杭州明确民办全摇号后，像是学军、文三街、文一街等本部学区房的房价，短短两个月肉眼可见地涨。
拍出7万5一平高价的瑞祺大厦
“不过，瑞祺大厦最后拍出这么高的价格，倒是没想到。”
评估报告显示，瑞祺大厦1715室，2019年12月市场评估价156.4万，评估单价46826元/㎡，起拍价110万。
截至拍卖结束，共有25人报名，且出价十分迅速，整整180轮报价后，才被O0523号竞买人，以250万总价拿下。足足比评估价，高出94万。
据了解，有竞买人原准备200万拿下，一看这架势，直接放弃。
在二手市场，瑞祺大厦的成交量并不大。好找房数据显示，近一个月，只在1月13日网签了一套19楼的，建筑面积47.16㎡，成交单价55485元/㎡。
即便是参考挂牌价，均价也不到6万。昨天拍卖的这套，成交单价近7万5，足足比市场价贵了2万一平。重点是，这套房子属于破租约拍卖，即便房客腾退，仍需一段时间。
02
相比名校加持的瑞祺大厦，密渡桥路3号（武林公寓）1-2-301室，则拍出了“拉锯战”的既视感。
直到昨天下午3点11分，延时5小时才最终被X4607号竞买人，以426万总价拿下。
武林公寓1-2-301室，建筑面积81.41㎡，一梯多户，有两室一厅一厨一卫一阳台。除两房朝南外，这一面积段的户型，并不特别占优。
根据评估报告，该房源市场评估价368万，评估单价45203元/㎡，320万起拍，共4人报名。
或许是报名人数少，4位竞买人在叫价时颇为谨慎。隔两三分钟出一次价，每次一万一万地往上加，不敢报高价。
即便如此，最终的成交价，还是比评估价贵了58万。
1个月前，同样是武林公寓1幢，6单元603室（非顶楼）一套房产拍卖，建筑面积41.3㎡，面积更早，最终成交价163万，折合成交单价39467元/㎡，成交价还不到市场评估价（178万）。
虽说1-6-603室楼层更高、装修又差，但胜在面积小，且今年过年期间杭州楼市几近冰封，全然没有1月“疯狂”，但还是拍出如此高价。
个中原由，除了地处市中心（紧邻杭州大厦），或许也受学区影响。根据最新学区划分，武林公寓划入新华实验小学。
03
从昨天拍卖的房源可以看到，市中心老破小居多。
比如，景芳东区一套小户型，建筑面积47.73㎡，起拍价135万，最后200.5万成交，折合成交单价高达42007元/㎡，比市场评估价，还是贵了8.5万。
典型的市中心老破小，房子内部十分破乱，竞买者不论自住还是出租，拍下后都得重新装修一番才能入住。
还有朝晖二区一套大户型二楼，建筑面积75.93㎡，50轮叫价后，以274.1万成交，折合成交单价36099元/㎡。
虽然比评估价便宜点，但毕竟是大户型，拍卖的成交单价，实则与近期市场价持平，甚至略高。
当然，也有买家成功捡漏。
像是上城区十亩田家园这套顶跃。建筑面积111.54㎡，套内面积99.13㎡，四室两厅一厨两卫，60轮报价后，以369.5万成交，成交单价33127元/㎡。
去年底，该小区一套5楼的房子，建筑面积92.44㎡，二手房成交单价44353元/㎡。
虽然拍卖房源面积更大，但其中价差高达1万1。
萧山北干街道北干二苑这套房子也是。建筑面积85.29㎡，带自行车车库一间，成交单价2万6，市场评估价3万1。
二手房市场上，好找房数据显示，上个月中卖掉一套面积差不多，楼层一样的房子，二手成交单价2万7。换句话说，才半个月时间，法拍房买家省下8.5万。
04
从竞拍程度上看，昨天杭州法拍房的热度，比去年春节期间更甚。
去年2月，不少购房者成功从淘宝司法拍卖平台上捡漏。数据也显示，大多拍卖房源的成交均价，低于市场评估价。仅有寥寥数套，成交价比评估价贵，不过价差不高于10万。
哪像昨天，动辄高出几十万，甚至近百万价差。
然而，在疫情严峻的情形下，政府号召各群众自觉在家，各大社区更是严格管控进出人群，法拍房的影响多少会被波及。
尤其是接下去将开拍房源，淘宝司法拍卖平台显示，2月份，杭州八区还有65套住宅待拍。房源从高层到排屋别墅，从百万出头的老破小，到大平层豪宅，选择众多。
最受关注的，自然是吴小晖的江南里，二拍将于后天（2月7日）10:00开拍。起拍价5000万，相比一拍降了1250万。
目前已有1人报名，最终能否成功拍出？又将拍出什么价格？
与此同时，又一套高总价的武林壹号将于本月（2月17日）开拍。建筑面积556.79㎡，市场评估价6643万，7折起拍。
是目前武林壹号拍卖房源中，评估价第二贵的房源。
从目前来看，绝大多数待拍房源，尚无人报名。
这也能理解，目前的情形居家是防止疫情扩散最保险的方式。不少意向竞拍者，连房子什么样都没见过，又如何敢贸然拍下几百万买房？
注意：近期成功拍卖的房源，竞买者需如期支付房款，若因疫情情况导致无法按期支付，则向法院提交相关证明，或可适当延期；
收房等事宜则积极与处置法院沟通，根据各地情况协调完成过户手续。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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