“民办全摇”叠加暖冬，杭州迷你二手学区房接近脱销，单价最高涨了1万！
PART 1
“小户型的名校学区房，都卖空了。”
近来，有网友发消息称：现在好点的名校学区房，已经买不到小面积了。还有挂牌的，价格大多贵的离谱，一看就不是诚心卖。
消息一出，群友们争相附和。
“文鼎苑58㎡，最新成交价8万8。”、“中央花城40多㎡，最新成交价7万1。”、“就这两个月，学区房价格已经涨了10-15%。”
房子涨价倒是常见，无房可售却很新鲜。杭州可是有10万套库存压顶，至于买不到房吗？
两个月前我去看学区房时，有房东还在担心，价格挂太高，万一没人买怎么办。
带着好奇，我又去跑了一圈，结果确如网友所说。不少板块小户型、低总价的房子，还真没有。
“学军本部学区房，现在500万以内在卖的，就一套。”区域内的中介告诉我，马塍路的房子，55㎡，挂牌价490万。
价格之所以便宜，主要原因是房子的学籍被占用，至少还得再等3年，才能空出学籍。
“不光是学军，文三街本部现在50多㎡，总价400万内在售的房子，也就只剩顶底楼几套了。”
同样接近“断供”的，还有滨江江南实验小学的小户型学区房。
像中央花城，透明好找房平台显示，目前54套挂牌房源中，只有2套44㎡，和6套54㎡，其实都是89㎡以上户型。
“八九十方现在卖得也很好，只不过不像小户型那么火。”中介表示。
PART 2
造成小户型学区房“无房可售”，主要有两方面因素影响：
供应端上，不少房东主动要求将房子撤回，不卖了。
“价格卖得比预期高，临到签约房东又说不卖了。”中介告诉我，就这一个多月，已经碰到好多起了。
而房东诚心出售的房子 ，这一两个月全给“消化”完了。
上个月，学军本部学区房，成交了54套；行知小学、文三街小学分别30套；文一街小学最多，有59套。
以往，学军本部学区房，一个月就卖个15-20套；文三街、行知也差不多；文一街房价相对便宜，一个月也就卖个20多套。
现在，月成交量翻了近一倍。
还有划入江南实验小学的中央花城、迎春系列小区，这两个月成交量也是“暴涨”。
“最近两个月，加起来卖了二三十套，是之前的好几倍。”
不仅卖得好，连成交价都开始“涨了”。比如，中央花城的44㎡，一室一厅一卫，最贵卖到了将近6万8。
我看了下数据，自去年11月以来，中央花城成交价6万+的房源，占了大多数，全是44㎡的小户型。而在去年年中前后，6万+还是极少数。
类似表现的还有迎春系小区。以迎春南苑为例，上个月一套52㎡小户型，卖到了4万6。
至于学军本部的学区房，50多㎡最新二手房成交单价已突破10万，此前单价最贵也就9万出头，差不多涨了1万。
照这速度，就连之前卖不太动、且卖不出高价的大户型学区房，很快也能走量。毕竟，名校学区房有学籍限制，房源流动性不像普通二手房那么快，周期动辄七八年，甚至更久。
再加上，学区房挂牌在售的房源本就不多。
手边买房数据显示，学军小学本部，目前挂牌在售94套；求是小学，挂牌在售79套；江南实验，挂牌在售89套……
这还是囊括了房东试探性挂牌在售的房源，实际可售房源量只怕更少。
PART 3
需求端上，民办全摇号政策，打破了众多适龄家长的计划，导致学区房需求集中性爆发。
两个月前，2019杭州市“公述民评”面对面问政活动现场，教育局副局长蒋锋明确表示：明年杭州初中将实行“公民同招”，超过招生计划数的，100%进行电脑配位，不给民办初中自主招生留一个名额。
不仅初中，民办小学也将实行100%摇号。
一石激起千层浪。原本已经准备让小孩就读民办的家长，此刻也不敢拿小孩的未来冒险。一旦民办摇号未中签，那么只能就读户口对应的小学。
为保险起见，稍有点经济实力的家长，都想着法买一套小学、初中都靠谱的优质学区房。
只是，名校学区房大多价格不菲。这时，小面积、低总价的二手房，则是家长们的最优选择。投入成本低，哪怕未来不自用，还能高价出手。
当然，这也跟年末整个二手房市场行情回暖有关。
透明售房网数据显示，整个12月，杭州八区通过中介成交的二手房，多达5570套，环比大涨24%，创近5个月新高。
下沙文海实验学区房的景冉佳园，12月网签27套；滨江江南实验学区房的东方郡、明月江南，12月分别网签21套、16套；学军小学紫金港校区的文鼎苑，12月网签20套……
最近还出现有一个新现象：成交的二手房数据中，好些并没有小区名，而是道路名称。诸如马塍路XX号、莫干山路XX号、保俶路XX号、武林路XX号……
数量还不少，粗略统计了下，12月网签了近100套。
此前也有出现，每个月零星成交个十来套。上个月成交量一下子多了好几倍。
以道路命名的小区，多是市中心的老房子，不少还带名校学区。像是马塍路XX号，对应的就是学军小学本部，成交单价动辄七八万一平。
PART 4
除名校学区房外，还有两类房源，二手房市场上也格外受追捧。
第一，交付没两年的次新房。诸如去年7月交付的海德公园，上个月前后网签了30套；去年下半年交付的万科江湾城、融信澜天等，上个月分别网签了19套、14套。
还有交付时间更早些的西湖国际城、蔚蓝领秀、保利像素等。
这些楼盘也是板块内各大中介主力在推的。房源多（投资客出手）、客户多（未入住，等同新房），价格合适更易促成成交。
第二，总价300万及以下的刚需、刚改二手房。
12月热卖小区中，超7成小区套均房价在300万以下。
这一总价段的二手房，在整个2019年，占比都不低。好找房数据显示，套均总价300万以下的二手房，成交量占全年的72%。
不光是二手房，新房也是如此。杭州新房诞生的24次“万人摇”，除创世纪外，余下23次总价段大多在300万以下。
可见，这一总价段的二手房，未来很长一段时间内，都将是楼市主力。
不论是学区房，还是普通二手房，参照往年楼市惯例，年末并非成交高峰。
过去7年里，杭州市区12月的成交量，也就比11月略多个几百套，部分年份甚至还不如11月。
为何2019年出现了逆袭？仔细想想，其实不难理解。毕竟，现在身处的楼市环境，与之前截然不同。
首先，经过长期调整，加上天量二手挂牌的倒逼，整体二手房价已经出现了下滑。
其次，红盘逐渐消失殆尽，取而代之的是大量高地价项目。而且新挂牌宅地，大多调高了板块限价。换句话说，多数板块的新房价格涨了。
比如东湖板块，2018年还有毛坯1万3的中铁九逸，到去年价格已经变成精装1万9的。按照刚刚出让的新地块，未来新房均价还将提升至2.08万。
“一减一增”，一二手倒挂越来越小，甚至不少板块已经抹平，甚至回归了正常的“反倒挂”。
再加上年底交付次新房激增，品质与新房相差不大，户型甚至比新房更优，倾向于二手房的购房者，自然大幅增加。身边一个朋友，屡摇不中后，去年底就选择入手了一套二手房。
“新房至少等两年才能交付，二手房单价贵了点，但马上就能住，户型还好，算起来成本差不了多少。”他说。
种种因素合力下，最终促就了这场看起来“异常猛烈”的年末翘尾行情。但新的问题来了，这股暖风能延续多久？
按传统惯例，春节后会迎来一波“小阳春”。但现在是不是相当于，把来年的小阳春提前了。
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文∣江公子/麦格
编辑∣二叔
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