再问房住不炒：还有多少约束力？| 楼先生问答NO.472

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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短短7天时间，广州三个区针对人才购房，放松了限购政策。12月25日温州发布了人才住房政策，归纳一下：买房打7折，租房打3折。

近期动作最厉害的应该是南京——这几天，南京一宗地王地价4万5，拿地三年半后，终于要开盘了，拿到了64000元/㎡，另一宗高价地也批出了52000元/㎡。

经证实：此事确凿，销售许可证已经正式对外公示。难怪南京的业内人士表示：一天之内破6破5，这是南京房价的一次大跃进。与此同时，过去一年，南京底部板块房价已经全面抬升。

基本明确：2020年各地方调控政策或明或暗，松。

所谓「形势比人强」形容房地产实在贴切——国内经济基本面仍有较大压力，房地产就获得了喘气的机会。对于地方政府而言，中央对调控没有进一步严厉声明，就是一种鼓励。更有「因城施策」，地方政府可以收放自如。

仔细看会发现，货币政策对楼市也出现了利好苗头：11月央行首次下调5年期LPR，释放了利率走低的信号。这两天，传出消息，进一步研究降准和定向降准。降准是释放流动性的大杀器。

2020年对调控冲击最大的是：城市之间的「抢人大战」，将全面升级。楼市越困难的城市，抢人政策会疯狂——最后，限购，可能形同虚设。

近日中共中央、国务院发出通知：全面取消城区常住人口300万以下城市落户限制，放宽300万至500万城市落户条件，完善人口500万以上城市积分落户政策。

2020年，不管是谁，开发商、地方政府、购房自住，还是投资买房，都是在压力中找机会。

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亚运村、绿城+万科+华润、4400套住宅

@咖啡

老师，我想问明年亚运村3个开发商预计什么时候出货，长什么样？一次性全出还是慢慢卖？老师可以分析一下亚运村的发展吗？

楼先生：想要买亚运村的住宅，估计还要等上一阵，虽然开发亚运村的三家开发商，已经确认好，现在土地问题还没有完全解决。土地确权有点慢。最新消息，上市销售可能要到三季度。但其实，绿城、万科和华润的项目早就动工了，所有的建筑都已经露出地面，速度快的，高度已突破20层。

据《层楼》打听到，绿城是住宅最多的项目，大约2700套，一共37幢楼，其中6幢是超高层，户型110-220方。万科大约750套，户型100-200方，华润大约950套，户型125、145、180方，已经做好样板房了。还有价格，听说4.5-5万这个区间。

关于亚运村的发展，说两点就大概有数了：第一点，这是钱塘江南岸可以跟奥体掰腕手腕的一个板块，甚至可以说一点都不会输给奥体；第二点，杭州有两宗地块不是公开招拍挂，而是以招标形式出让，亚运村地块是其一，另一个是江河汇流地块。最后一点，杭州亚运村跟广州完全不同，它在绝对的市中心位置。

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700万、初中学区、丹枫四季145/160方

@云淡风轻

老师您好，我刚落户杭州。优先考虑初中学区，同时最好在地铁1号线附近，预算700万左右。请推荐一下楼盘？

楼先生：首先要告诉你，新楼盘都不承诺学区，哪怕是一街之隔，开发商也不会给你保证。至于初中学区，就更要看缘分了。尤其热门初中，不是买了房子，就一定给你上，初中也要对应小学。因此，还要看对应小学的生源数量，多出来的名额才会给到第二梯队。所以，冲着初中学区去买房，有一定的风险。

如果一定要初中学区，也都是在西湖区，比如十三中，就是口碑不错的公办初中，它对应的小学有文一街、文三街和学军。但这样一来，地铁1号线就兼顾不了。其实在杭州，公办初中的竞争力并不强，竞争力比较好的初中，更多是民办初中。所以要买初中学区，没多大必要，或者是，只能是后补方案。

撇开初中学区，700万预算可以关注城东新城，接下来有一个重点项目，叫东潮府，是滨江和龙湖合作开发的改善楼盘。单价实惠一点，可以到艮北，均价4万出头，公园1872和天悦江湾都是地铁盘，重点在这两个里面挑选吧。

还有一个方向，跨江到滨江区，绿城的晓风印月，只能说去摇吧。到明年，还有丹枫四季，145方和160方两个户型。基本已经证实：滨江集团全线接管丹枫四季，而时代集团转为财务投资。

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600-800万、都会森林、融创杭源里

@林忠

参摇晓风映月未中，近期意向楼盘：杭源里或丹枫四季。今天碰到朋友，推荐都会森林，一套2楼，总价勉强能够承受。都会森林这个楼盘您觉得如何？我的情况是这样：名下无房，但外地有过贷款记录，所以杭州首付要6成，两口子一个在钱江新城，一个在杭州大厦工作，女儿2岁半，有学区要求。请问有合适的楼盘推荐吗？

楼先生：都会森林不是火爆的楼盘。但从通勤角度看，都会森林挺合适你们的，夫妻双方都能更好地兼顾。但实际上，你要考虑的是，既然已经承受这样的总价段了，愿不愿意将就二楼的房子。虽然都会森林的楼间距非常宽，阳光肯定还是会遮挡。另外，就是学区比较普通。如果这两点不介意，都会森林就可以考虑。

至于杭源里或丹枫四季，一个是融创旗下的高端产品，一个是滨江旗下的改善产品，但二者都被狠狠限价住了，相比都会森林，性价比肯定更高，但相对应中签率也会很低，会是很难买到的房子。学区方面，杭源里边上就有卖鱼桥，属于拱墅区比较优势的学校。要是你愿意折腾，可以接受一些不确定性，那就先努力一下杭源里，然后再等等看丹枫四季。

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800万、申花/城东/东新/大关、及时优化

@angela

老师，我们现有一套西湖新城的住房无贷款，地段面积户型都还行，就是房子装修旧了点。孩子还有两年读小学。想换一套改善型住房，预算800万左右，又担心卖掉现在这套可惜，因为机场快线等消息，觉得这边房价会比较坚挺。想听一下专业人士的建议，谢谢。

楼先生：其实是不可惜的。从大方向上来看，西湖新城是上一个年代的房子，可以做好置换的准备。虽然西湖新城有绝对核心的地段，在市场上有一定的竞争力，但房价的上升空间却不好说。一旦房子的优势表现单一，就需要及时优化。或者说，有机会置换一套800万的新房子，将来的回报，会完全不一样。

比如往大关板块，可以买到融创的杭源里，属于市中心很成熟的区域，离你现在的生活圈子也不远，不会很陌生。另外像申花、城东新城都可以，这些地方都会有购物中心、地铁，现在都能买到很不错的楼盘。还有一个方向，就是东新板块，明年会有嘉里、中海的新项目。如果置换的话，基本可以锁定这四个市中心的区域。

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2020年二手房、600万、3.8万珊瑚世纪

@C.H

老师，请问之江板块，总价600万左右，是否可以考虑年底购买，还是等明年行情，再观望观望？重点考虑云溪新语和云荷廷二手房。谢谢。