明年的新房涨幅，还是会被牢牢控制着 | 楼先生问答NO.469
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重点关注两宗地块：
一，艮北。前天，主城区挂出五宗地块，其中艮北牛田地块精装限价均价42400元/㎡。要知道，目前艮北无法突破40400元/㎡。这意味着，明年艮北涨2千。
二，同样是前天，未来科技城核心区也挂出了一宗宅地，就在湖畔雲庐的东侧，精装限价34500元/㎡。看来，终于找到了杭州富力中心高层小突破的依据了。而此前未来科技城被狠狠限价3万1。
还有滨江区明年也可以小涨1000元/㎡。
在新房市场，似乎限价也没有那么紧了。璀璨澜宸不再参考幸福里的26500元/㎡，而是29000元/㎡，直接与勾阳路地铁上盖项目的限价看齐了。
年末这一波操作，开发商与购房者形成了同一个预期：明年房价小涨。所以，听说有一批纯新盘，明明12月可以上市，就拖着领取2020年1月份的预售证，希望在价格上有一点点突破。购房者又开始有一些些焦虑感了。
总的来说，明年的涨幅是被牢牢控制着。更重要的是，在政府眼里，这个涨幅是健康的、安全的：一，可以触动开发商拿地积极性；二，自住购房者也可以接受；三，投资客没什么利益可图。
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仁恒滨江园/最后77套、豪宅vs公租房
@沧宇云奕
老师好，仁恒滨江园会不会出现中海御道商品房业主和公租房租户之间的矛盾？我打电话问过仁恒销售，她说仁恒滨江园的公租房都会隔离开，设立单独出入口。但我总感觉不靠谱，怕花一辈子的积蓄买一套品质不高的房子。所以想听听层楼老师的建议。
楼先生：只能说世上没有十全十美的房子。商品房业主和公租房租户之间的矛盾和冲突，在中海御道、河滨之城都有发生过。我们可以先看看官方回复：不可将公租房住户和商品房住户区别对待。所以，要有一定的心理准备：一，这样的矛盾，在仁恒滨江园不一定会发生，但确实留有不小的隐患；二，若没发生矛盾，则可以相安无事，若发生，政府肯定站在租户这一边。
对于公租房这一点，如果始终非常介怀，那也不是非它不可。毕竟上千万的房子，在杭州可以选择的余地很大。比如可以关注望江新城，明年融创和滨江合作的御潮府，有一部分自持，但没有公租房。还有新世界的望江新城综合体项目、新鸿基的江河汇流地块，明年都会有住宅上市。还有一个凤起钱潮，没有公租房，房企的影响力在杭州弱一点，但从呈现出来的产品界面看，很花钱也很花心思。
话又说回来。撇开公租房，仁恒滨江园绝对是杭州最拿得出的豪宅，各方面都很明确，南星桥最后一个新楼盘了，所以每次开盘，上千万的豪宅卖出「流量盘」的中签率。另外，两家开发商都非常强，都是全国品质的第一梯队房企。而且还有学区上的优势，这在新楼盘当中比较稀缺。总的来说，是一个优点多、缺点很少的楼盘。不管你要不要，它真的就只剩下77套了。
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首付150-200万、二套投资、杭州富力中心
@无垠
二套房，首付六成，首付150-200万，要求有潜力、有地铁、有购物中心、有学区，能够满足一个就行，满足越多越好，希望老师指导和推荐。
楼先生：从投资角度来看，目前比较「洼地」的区域还是大城北一带，最典型的就是幸福里所在的勾庄，这里将是今后的城北CBD，有双地铁、有购物中心，有限价利差，城市界面也在更新当中。所以，幸福里每开一次就是一次万人摇。只要不是贪图短期套利，幸福里会有比较丰厚的回报。
除此之外，靠近运河的世茂到了两个楼盘，一个璀璨澜庭，一个璀璨澜宸，29000元/㎡的均价，边上还有一个运河云庄，明年也会上市；良渚的和光尘樾，还有8幢楼，分三次开盘，以及三墩北的建发现房项目，有西湖区的教育优势，它们都有一些条件能符合你的要求。
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650万内、西湖区教育、星洲花园/和家园
@zenvo
5口之家，爸妈要帮忙带孩子，目前在滨江有一套90方，考虑读书和房间大一点，想把滨江的房子卖掉，置换古墩路的星洲花园，顶跃。卖了之后加上手里现金，差不多有500万。因为萧山那边还有一套期房，139方，贷款300万，所以这套想少贷点100-150万，这样操作可行吗？其它的建议有吗？
楼先生：星洲那一带，没有好的新房，都是90年代或200年初的房子，虽然没有很破旧，但跟现在的新房和次新房相比，产品还是过时了。所以，从居住环境来讲，会很一般，当然不是很建议。但要是更多考虑学区，又不是不可以。不管怎么样，西湖区的学区还是更有优势的。可怜天下父母心，只要是为了孩子，只要自己能接受星洲花园，就可以。
其它的建议，如果还是想住好一点的房子，可以往蒋村和西溪方向去选。蒋村一带的次新房，单价要高，但可以碰一碰运气。到西溪那边，比如和家园、玉泉，价格要实惠得多，而且现在挂牌房源量大，有一定的议价空间。在目前的二手房价格趋势中，600多万的预算，应该可以买到四房。
至于学区，星洲小学当然是好的，但和家园这边的求是分校，在很多人心里，也是非常不错的选择。还有一个方向就是三墩的金地自在城，这两年，文理小学很多好成绩。跳出西湖区，这个预算还可以留意申花北面一点的华师大附小，也能买到不错的房子。
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艮北vs萧山科技城、搭建框架、公园1872
@雨滴
老师你好，帮忙分析一下萧山科技城的房子怎么样，值得入手吗？今后还有发展空间吗？本人首套，工作在下沙和城站，本想摇公园1872，想请帮忙提一些建议和推荐适合我的楼盘？
楼先生：既然拿得出「艮北的购房预算」，那艮北可以先看一下。在下沙或城站工作，从通勤的角度看，买到艮北都是合适的。艮北发展的框架已经搭建好了，地铁开了，购物中心也来了，公园也会有，学校也在建，接下来就是一步步往里填充内容。还有一点，长期看，钱塘江两岸的发展高度会慢慢拉齐，但短期内，江北的发展速度比江南要快，实际一点，相比萧山科技城，艮北更理想。
在艮北，公园1872和天悦江湾，离地铁更近。如果出行比较依懒地铁，可以优先考虑。其它还有棠玥湾、博翠碧蓝湾，以及越秀的一个现房一个期房，分别是前滩名邸、天萃名邸。艮北正处于密集供应阶段，相对来讲，买房难度降下来了。
至于萧山科技城，我已经说过很多次——萧山科技城是拥江发展的一部分，现在感觉还不够明显，等明年亚运村这个版图拼上去了，区域的价值感就会更加显性。萧山科技城的发展前景和想象空间，不用怀疑。但正如上面说的，拥江发展的南面，无非是规划得晚一点，还在搭架子的阶段，需要耐心等待。对于萧山科技城，不管自住还是投资，眼光放远一点。
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绿城金沙湖项目、断档十年、2020年不愁卖
@吴爷
请问一下下沙的绿城金沙湖项目，值得买吗？交付后能涨到六万吗？
楼先生：价格摆在这里了——精装均价3.75万/平方米。下沙金沙湖板块断档十年，终于又有新楼盘可以买。你想想看，十年之久，积累了多少改善需求，正在嗷嗷待哺。更何况，这是绿城的房子，是绿城在下沙第一个住宅楼盘。所以，不是值不值得买，而是能不能买得到。说实话，可能是2020年最不愁卖的项目之一。绿城金沙湖项目，不需要一个投资客。
绿城金沙湖项目，一旦交付后，完全有能力成为下沙最具定价权的楼盘，就像滨江的柳岸晓风、滨江金茂府，钱江新城的候潮府、壹品，以及城东的玖樟台。换句话说，一个区域的二手房价格，能否冲破天花板，一举创造奇迹，这些楼盘各自掌握着话语权。至于能涨到多少，我又不是算命先生。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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