哪怕行情横盘，也要让预期这支箭头保持向上状态 | 楼先生问答NO.464
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现在再多的解读，都没意义。
答案可能就是几天后的「中央经济工作会议」，届时可以关注房地产政策的最新表述。此刻就下定论「方向明确」，实在言之尚早。
但关于这次政治局会议，可以看到两个信号：一，还是提六个稳，并特别提出保稳定，说明经济还要下行；二，房地产是不稳定因素，所以对房地产依然会有较多干预。尤其从银根上来讲，还是相对紧的状态。
去年四季度的两次会议，都没提房地产，今年上半年各地就因城施策适当放松了。到今天，房地产调控的确又走到了十字路口，因此很多人认为，这次也会如出一辙。
其实，明天会怎么样，任何预测都未必靠谱。
或者说，对于房地产，托市也好，打压也好，手段已经不重要了，只要能达到目标就行。这个目标是什么？很清楚，就是稳。房地产不能过火，也不能过冷。
船太大了，已经不好调头。
杭州吃过5年阴跌的苦，看透了预期的本质——市场一旦逆转，十头牛都拉不住。既然有经验教训了，就索性不能让市场和预期逆转。你想象一下，行情再差，哪怕横盘，也要让箭头保持向上的状态。
我觉得，对于去年的两次「没提房地产」，这样看才显得合理。所以，稍安勿躁吧，不能说是坏消息，但至少也不是什么好消息。建议大家去看看央行的表态，对房地产太不友好了。
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单价2-3.5万、未来科技城、城北幸福里
@Yuri
老师您好。我是女生，想买一套住宅，投资。倾向于考虑单价2-3.5万的地铁盘，倾向于考虑未来科技城板块，有推荐的楼盘吗？或者还有其他可以投资的楼盘吗？
楼先生：最值得关注的楼盘，还是经常推荐的三个楼盘，一个天空之城，城西超级TOD项目，最小户型93方。现在已经对外释放价格信号了，应该马上就会上市。只不过，会先开小高层和洋房，3.7-4.2万之间吧。如果符合预算，可以先摇一摇。
另一个杭州富力中心，也是地铁5号线上盖项目，自带办公、酒店式公寓、住宅还有五星级的酒店，是杭州第一家丽思卡尔顿。住宅最小户型是115方，听说本月有机会上市，可以密切关注。从地理位置上来讲，杭州富力中心可享受的未来科技城的城市资源更多一些。
还有一个西溪公馆，排屋拿证了，应该其它类型房源也快了。总之，从投资角度来讲，这三个楼盘基本上不分上下，哪个先开就摇哪个。另外，关于未来科技城突破限价的传闻，还没有进一步确切的消息，天空之城的洋房有所突破，但高层大概率还是比较难的。
除此之外，城北的幸福里是一个重要选择。两条地铁交汇，楼下又是万象城，而且面积段可控。从区域发展来讲，大城北也是下一个重点发展的区域，各种利好接踵而至。其它还有三墩北、良渚以及围绕丁桥那一带也可以。
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杭州亚运村、4400多套住宅、滨江御虹府
@Zhou樟
老师你好。请问一下：滨江御虹府跟亚运村板块，哪个更值得拥有？
楼先生：买滨江御虹府，不会出错，最快的话，农历年前就会上市。它的地段摆在那儿，加上又是滨江的品牌，不管是投资还是自住，都还是很灵活的。另外，它的价值一定是紧紧跟着奥体，奥体的前景又是有目共睹的。但换句话说，也只能跟着奥体走。
从地段上来讲，不如亚运村一点，毕竟亚运村是可以跟奥体掰腕手腕的一个区域。还有二者的发展概念和想象空间，不能相提并论。到现在，由于土地还未确权，杭州亚运村还没正式对外讲故事。但就看江对面的江河汇流区，6.98万的限价，大家就无限期待了。
据《层楼》粗略统计，杭州亚运村一共4400多套住宅，绿城、华润和万科都有住宅，其中绿城体量最大。听说大家都想往5万的价格去备案。预计明年三四月份会确权，就可以开盘了。御虹府和亚运村，前者非常务实的选择，后者更有想象力。
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600万、关心学区/之江、珊瑚世纪/云境
@庄泰拾一
现在一家5口人住在顺发和美家，宝宝现在1岁多，想考虑中等学区的新房，如果摇中了连首付的钱也要卖房子才有，现在住的房子不好卖，不知道是要先卖房，还是先摇中再说？能接受600万左右的新房，有推荐的吗？谢谢老师。
楼先生：要是能跟亲戚朋友短期资金借调，那就先摇再卖吧，或者一边摇号，一边就把房子挂出去了。摇号是拼运气的，说不定一次就摇中了。假如买到合适满意的新房，手上的房子可以诚心一点，降价快一点卖掉。当然，不先卖就凑不到首付，那只能先卖后买。因为，每个楼盘选房当天都要求当场交定金，然后很快就得付完首付款。
其实先卖也问题不大，现在杭州楼市是两头热，也就是，刚需盘和顶豪盘比较抢手，中间段大量的改善盘，买到的难度不是很大。总价600万左右，可以去之江看一下，属于西湖区，教育资源比较好，学区方面不用太担心。之江的限价已经很清晰了，高层只卖3.8万，仁恒的珊瑚世纪、祥生的云境，都符合条件。
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金地自在城、二手房观望一下、新房再摇
@VV庄子墨
老师您好，城西上班，刚需久摇不中，还要继续摇吗？350万预算，现在入手金地自在城合适吗？会不会以后置换卖不掉，没有小孩。
楼先生：换位思考一下，你想买的房子，怎么会卖不掉？如果觉得以后转不掉，为什么要考虑它？言归正传，在三墩一带，金地自在城是关注度很高的二手小区。它属于西湖区，有很好的教育资源，边上又有地铁和购物中心，自身也是一个大盘。有了这些条件打底，金地自在城就会相对灵活，受众面不会窄。再退一步讲，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
至于现在要不要入手，有三点值得再考虑一下：一，急不急着住。如果不着急，新房可以继续摇，幸福里、天空之城、杭州富力中心，到明年，三墩北还有一个精装现房楼盘，只要有耐心，可以一直摇下去，反正新房价格涨不上去。二，金地自在城有一大部分价值体现在学区上，没有小孩，是不是有一点浪费？
还有一点，二手房市场整体还是在往下走。接下来不再有大涨的可能性。也就是说，今天错过了自在城，明天也会有别的自在城。另外，350万的预算，不管是新房还是二手房，买一套过得去的房子，一点都不难。所以，还是建议二手房再观望一下，新房可以再摇一个。
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海悦中心、春树云筑、酒店式公寓购买原则
@葡萄
层楼老师，请问奥体国际村公寓值得买吗？听说是村级留用地，没有预售证也可以买卖，对以后房子交易有何影响？可以帮忙推荐一些？
楼先生：是不是村级留用地，不是最关键的问题。现在市面上的酒店式公寓，很多也都不是招拍挂，性质也比较多种多样，只要审批是正规的就可以，比如滨江的五幸银座，绿城的春树云筑、协安的海悦中心等等。但如果要是遇到没有预售证，或者不能分割到户，打擦边球的酒店式公寓，就绝对不能碰。你可以海悦中心，产品很惊艳，设计理念非常先进。
早几年前，品牌开发商都不愿意做酒店式公寓，都是一些名不经传的小企业在做，产品也是五花八门，那时候大家也没得选。现在像融创、万科、绿城、滨江和德信……都在做酒店式公寓，有很大的选择余地。比如万科在城北的中城汇、杭行道，德信在城东的环翼城，还有未来科技城的杭州富力中心，以及龙湖在三墩的紫金上城，都可以考虑。总之，购买酒店式公寓要掌控几个原则：地铁、购物中心、控制总价、品牌房企，LOFT的双钥匙更好。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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