交付数月挂牌200套，杭州第一个“万人摇”，出货踩踏惨过海德
一个又一个热门红盘，相继在二手市场上批量抛货。
还记得3个月前，杭州首个“万人摇” 成功出货的融信澜天吗？
一套低楼层89㎡，总价240万，折合单价不到2万7，挂牌6天便网签，房东成功获利80万。
那时，质疑声、抱怨声层出不迭：良渚行情多好啊，这房东搞事情；赚这么点就跑，也忒快了。
而今，面对上百套房源同时挂牌，又有多少澜天的业主，以及周边急着卖房的房东，悔不当初。
PART 1
“人心总是不足的。”
望着同小区超百套挂牌房源，罗林叹了口气，纠结是否该调低点挂牌价。
罗林运气好，赶在摇号新政前，全款买到了红盘澜天。每每与朋友会面，总会被调侃，你那房子赚了百来万吧。
带着这样的心理预期，房子还没正式交付（大证已办出，可办理房产证），9月中，罗林就跟其他投资客一样，早早交了契税、办出房产证。
89㎡中间套，三房两厅两卫，挂价280万。“未来城都卖3万3、3万5一平，我这卖个3万1，不过分吧，就隔壁小区。”
那时，同小区零星有几套成交，但价格都不甚满意。
罗林想着，实景出来更吸引人，索性等房子交付了再出，也不差这两个月。“谁曾想，要出货的房东这么多。”
光是好找房平台上挂牌出售的二手房，就有138套之多。我还记得两个月前，澜天挂牌在售的二手房，只有39套。
挂在中介后台的房源就更多了，足足近200套。
“整个板块，一个月也就卖个三四十套二手房；澜天一个楼盘，就占了未来5个月的成交量（假设未来全部成交）。”
这还只是一期房源交付，二期还有3幢高层待交付。其中两幢（3、4号楼，共404套），是去年5月1.2万人摇号那批。一旦交付，挂牌出售的房源量怕是更多。
仅目前，澜天高层的换手率，已高达15%（总房源1400余套），可见投资占比多高。
海德公园不过8.7%的换手率，已让业主觉得市场出现“踩踏”。如今，澜天换手率高出近一倍，难怪罗林慌了。
PART 2
事实也确是如此。
虽然板块内各大中介都在狂欢，一个周末就卖了十几套澜天的房子，月度考核指标已完成。
但现实情况是，除个别一两套楼层、户型好的房源卖出价格外，不少房源价格还不如两个多月前。
“没交付前，89㎡贵一点能卖到250万，现在大多也就240万上下。”区域内中介告诉我，最近成交的，大多都是这批低总价的房子。
像83㎡三房一卫，225万有成交，楼层还挺好。
不论83㎡还是89㎡，折算到单价上，差不多是2万7。算上不满两年需缴纳的增值税等税费（约7.3%），买家实际到手单价差不多在2万9。
“等这批低总价的房子卖完后，剩下的就比较难了。”中介告诉我，目前澜天挂牌在售的二手房，单价便宜点也要2万8，贵一点要卖3万5。算上税，实际单价更高。
澜天这批低总价二手房一出，不单影响同小区二手房成交价，连带周边的二手房，跟着难卖。
典型如和昌府。自今年5月交付起，当月便网签了5套二手房；这之后的4个月，又接连网签了46套。
7月卖得最快，一个月成交18套。
自澜天有二手房成交后，和昌府成交量直线下滑。12月至今，仅有两套成交。
二手房价向来坚挺的万科未来城，房价也摒不住有了松动。此前房东在售的一套89㎡，挂价289万，买家出价280万不肯卖；现在，主动降到280万。相隔不过一个多月的功夫。
类似的一幕，几个月前萧山闻堰也曾上演过。
万科江湾城交付后，隔壁的绿都御景蓝湾二手房量价明显滞涨。虽然户型更占优势，但不少房东抵御不了大行情，只能选择低价出售。
PART 3
近期澜天二手房大量成交，除价格这一主导因素外，也受年前这波行情影响。
屡摇不中，外加市场层面吹风，让不少焦虑的刚需提前下手。毕竟一站地铁之隔的和光尘樾，精装均价26500元/㎡，中签率就没有高于3.6%，摇中可能性太低了。
不单是良渚新城，杭州多个板块都有类似现象发生。
然而，靠着低价走量的澜天，会否成为楼市的“黑天鹅”？
从此前交付楼盘的情况来看，不论刚需还是改善盘，交付后大多走的是一条“先扬后抑”的二手房价轨迹图。
最先售出的一批二手房，房价大多处于高位。这之后，小区二手房价会有一段“坚挺期”，甚至房价再创新高。
随着挂牌房源量不断增加、限价新房相继入市，二手房价逐步下行，直至平稳。
如三墩北的西湖国际城，自今年5月房产证办出后，二手房价从3万出头、一路冲到3万6一平。现在，不乏单价3万内的二手房成交。
还有海德公园，从高峰期到房价下行，间隔了4个月，一个车位（毛20万）跌没了。
澜天的“二手房价轨迹”，与其他网红盘相反。
此前未交付时成交的二手房价（含税单价3万出头），在整个良渚新城并不突出。一路之隔的未来城，二手房最高卖到过4万一平。
现在，随着挂牌量大增，二手房价更是板块内三个同类次新房中垫底。
换句话说，澜天的二手房价还没冲高，便在“低价徘徊”。若没有年底这波火热行情托底，结果如何还未可知。
PART 4
当这批低价二手房清完后，接下去澜天二手房价会如何？
从多家中介的反馈来看，至少不会比现在便宜，年后马上“小阳春”要来了。是中介的交流话术，还是实际真的如此，很快便能知晓。
更深一层，这个问题，更多像是对未来楼市的预判。此刻，不论房东还是买家，想必都分外焦灼。
12月6日，为中央经济工作会议定调的中央政治局会议，未提及房地产，引发楼市种种猜想。
就在前天，严格执行限价的中部城市长沙，变相取消限价，一石激起千层浪。
而杭州，多个板块挂牌地块的未来售价，相比早前有说提高；网传限价极严的热门红盘，房价也如预期备出。
然而，新房涨价，对二手房市场而言，未必全是好消息。
一二手房倒挂减少，盲目抢新房的人少了。摇中概率增大，自然不会一窝蜂往二手房市场里挤。
未来无法预测，大的周期行情也无法逆转。此刻我们能做的，就是趁着休息日，勤快地跑各大售楼处、中介门店，用脚步丈量行情，搞不好还真捡漏了呢。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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