2020年投资逻辑：头部楼盘 | 楼先生问答NO.468
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明年大概率还会有小阳春。或者说，至少局部板块、局部楼盘会更加好卖。市场分化，对于部分开发商、部分楼盘，并非坏事。基本上可以确定2020年会比较火爆的区域：亚运村、未来科技城、江河汇。
还有一个区域，大家可能会忽略：大城北。
可以明显看得出来，政府推大城北的力度，非常大。只不过，现在大城北的价格体系有点混乱，幸福里的2.65万，世茂璀璨双星2.9万，和宁文华府的3.6万，香港置地谢村和运河湾的3万8。
如果说，幸福里暂时还是大城北的星星之火，明年大城北会有燎原之势。回头看看2017、2018、2019年卖地情况，接下来至少还有两年，不要小看杭州卖地的决心。
再来说说「局部楼盘」。
2020年开发商最大的挑战：一二手房价差消亡。对于购房者来说，不再是闭着眼买的「限价思维」，而是要对一个板块里的所有楼盘进行排序——排在第一名或者前三名的楼盘，我们称之为「头部楼盘」。
为什么要首选头部楼盘？很简单，接下来的房地产，不然政策怎么狂吹暖风，整体行情一定是慢牛状态。
短期内仔细算算账，大多数楼盘，不一定能很好地赚钱。而头部楼盘相对是「避风港」。换个角度，这些头部楼盘，再遇到好经济好政策好市场好行情，会第一时间跳涨，会有更好的弹跳空间。肯定会有留言让我举个例子：未来科技城的头部楼盘——天空之城。
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400万内/首套房、城北CBD、未来科技城
@佳佳
老师，我想购买400万以内市区的住宅，请问有哪些可以考虑？不要很偏的。另外请教一下：这个时候，买新房合算，还是比较市中心的二手房合算？我是首套房。
楼先生：如果短期内就想自住，二手房可以留意起来，行情有利于买方，议价空间也挺大的。整体看，价格方面，还是新房要划算一点，但算上时间成本，其实也不会相差很大了。另一个方向是盯着几个现房楼盘，到明年有不少会上市，比如三墩北的建发项目、桃源的联发项目等等，它们怎么样可以看得见，而且差不多半年左右就能交付。
除此之外，400万预算，杭州东南西北四个方向，可以选择的期房楼盘有很多。比如往西可以买到未来科技城1.0区域，中签率很低，不太好摇，比如天空之城的93方，今天还可以补资料，以及杭州富力中心的115方。从距离上来看，去市区有点距离，但未来科技城自己就是一座小城市。
往城北，从运河湾到勾庄一带，整个区域的框架和格局已经拉开了，今后的发展是有目共睹的。单价高一点，可以关注融创的两个楼盘，3.8万的风尚望和望和天阅云合源，很合适自住。还有一个选择就是和宁文华府，地段弱一点，但价格可以便宜两千元。再往北去，还有幸福里、璀璨澜庭这样的选择，性价比更高。
其它就是往城南，主要集中萧山市北附近，区域限价3.75万，一时半会也突破不了。目前可以关注闻博花城，接下来陆续会上市的楼盘还有拥翠府、桂语听澜以及悦潮府，应该都有部分房源，符合你的预算。
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艮北vs城北运河湾、运河湾综合体、通勤
@坤
中南棠玥湾和融创运河湾的两个楼盘，谁更有潜力值得入手？目前在三坝地铁站附近上班，虽然中南这家开发商不是很了解，但棠玥湾样板产品真心做得好，而且交付时间比运河湾早半年，价格稍微比融创贵一点点，孩子两岁，学区也在考虑范围。有点纠结，希望老师能在区域定位和发展潜力给些建议。
楼先生：艮北新城的价值更加显性，基本上该有的城市资源也都有了，而且这几年开发下来，随着越来越多的楼盘交付入住，将会是一个很聚集的居住区。除了区域本身的发展之外，交界的板块也在拉抬它的价值，比如城东新城，以及呼啸而来的钱江新城2.0。
至于运河湾，它的发展也是很确定的，但目前还需要想象力。前段时间，我在大城北规划馆巧遇实地考察的荷兰设计师Winy Mass，担纲大城北示范区的规划设计。也就是说，整个运河湾综合体，包括运河水街、步行拱桥、博物馆、星级酒店等都会实现。
这两个区域，很难说谁一定更有潜力，只能说哪个更适合自己。对你来讲，在三坝地铁站附近工作，很明显，二选一，更应该考虑融创运河湾的两个楼盘。买房子自住，一定要贴合工作半径，控制好通勤时间。除了融创运河湾之外，差不多的预算，你还可以考虑天空之城。
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郊区住宅＞公寓＞写字楼＞商铺＞存钱
@伟
目前存款90万左右，已有一房，有按揭，不知道能不能再买一套？再按揭7000左右没问题，但日子会过得紧一点，所以纠结要不要买套商铺出租还是买住宅？可以推荐一下吗？
楼先生：买商铺的技术难度比较大，你没有挑过上百个商铺，都不要说自己会买商铺的。现在购物中心遍地都是，买商铺很容易买砸了。所以你想买一套年回报7-8%的商铺，想想就知道有多难了。另外，商铺确实也是最难推荐的。如果你没有房票了，建议你考虑酒店式公寓，至少还有几条基本原则可以筛选，比如地铁、低总价、LOFT、购物中心、品牌开发商，只要掌握得好，还是安全的。
要是还有房票可以用，更建议买住宅。只不过，你的预算选择是比较有限的。 满打满算也就能考虑大江东、富阳以及仁和这些区域吧，如果能增加一些预算，比如总价200万左右，则可以关注崇贤、临平北、超山的新楼盘。要不就到青山湖科技城，选择地铁沿线的楼盘，然后长持，也是一种方案。
总之，有二套购买资格的话，就优先考虑住宅，短期内可能不会有很好的收益回报，但长期看，还是会有机会的。其次再考虑酒店式公寓或青山湖科技城的地铁盘，说实话，相比把钱存在银行里，还是变成房子更有意思。
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杭州壹号院182方、绿城明月江南、按兵不动
@LAN
老师好，现自住绿城明月江南136方3房，前段时间有幸摇到了杭州壹号院182方，交房后考虑搬到新房居住，请问：明月江南是持有出租，还是置换继续摇新房？盼回复，感谢。
楼先生：能摇中杭州壹号院，而且还是能买到最抢手的182方，实在太幸运了，在这里先要恭喜你啦。明月江南的户型是差了点，但好在是绿城品牌，整个小区又是大盘，在二手房市场里的话语权还是挺重的。所以短期内，不管市场多少低迷，明月江南这样的房子，也跌不到哪里去。
还有一点，如果继续置换，那只能考虑租房子住。不是说租房子过渡不行，而是确实会比较折腾，很多人住惯了自己房子，就不再愿意租房住。另外，如果能摇中晓风印月、丹枫四季这样的楼盘，当然好。但能摇中一次，不代表还能在摇中一次，考虑置换的话，是否有详细周全的计划？这些都得想好。不然，暂时按兵不动，等住到杭州壹号院之后，再来折腾，也不见得不好。记住一点，杭州一直都不缺房子。
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350万、拥翠府/悦潮府/拥涛府、萧山科技城
@hrj
老师，我已经摇房十几次没有中了。现在市场上的房子不清楚还有哪些适合自己的，希望您能够提供一些意见。预算350万以内，女朋友已经摇中海上海的小高层，近两年内有结婚打算，我们都在钱江路上班，单位未来三四年左右可能会搬到奥体附近。接下来我的买房选择是什么？
楼先生：那就把目光聚焦到江南岸呗。等你买的房子交付入住了，单位也差不多就搬到奥体附近了，时间点还是挺吻合的。350万以内的预算，可以先关注萧山市北，比如拥翠府、悦潮府，户型更小，总价可控，应该有部分房源能符合你的要求。往市北东，滨江房产还有另一个楼盘，叫拥涛府，单价要便宜一些。
或者关注萧山科技城，可以买到更大一些的面积。目前有融创的江南壹号院、云潮府，以及仁恒的前湾国际社区。不少人可能对萧山科技城有所怀疑，但其实这个板块的发展正在步步推进，截至目前，还是很良性的。之所以价值感还没有非常显性，是时间还未到，明年亚运村这块拼图接上去了，萧山科技城的感知度会提升上去。总之这样，能买到，市北是第一选择，买不到的话，转到萧山科技城，也是适合的。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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