二手房行情：跌一下，停一下，再跌一下 | 楼先生问答NO.467
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年末这段时间，后台咨询买房的人，又多起来了。很多人都会有这样的心理：在农历年前，要办成一件大事。这件事，往往是买房，是定下婚姻。
这些咨询提问中，其中有四成，都有涉及到「二手房」，有想买的，也有想卖的。我很早前就说过，唯有二手房回归了，楼市才算正常。
2020年，大概率能够看到「一二手房价差消失」。
新房价格慢慢往上抬，这一点从双限土地就能看到。今天出让的富阳秦望地块，今后就要卖到3万。最近未来科技城在房价空间上，也有一些些突破。我大致数了一下，明年会有十个板块，价格会慢慢往上拱。
而二手房「跌一下，停一下，再跌一下」循环中。
也就是说，新房和二手房的价格水平线，会回归交叉。如果你还想得起来，回到五年前，正常的市场下，新房是比二手房略贵一点点的。
不管对谁，2020年都是充满挑战：没有了价差，「简单粗暴」式的购买逻辑就不再成立。自住还可以选择二手房，投资热情可能冷却退场，一旦推倒第一块多米诺骨牌，可能会很难收场。
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不超过700万、养云静舍/精装现房、杭源里
@Ginny
老师好，我的工作地点在武林门，大概率不会换工作。男朋友刚签的工作在善贤站，计划兼顾地铁和学区，预算600万左右，别不超过700万。目前看了杭源里和国樾，感觉杭源里很难摇，但国樾的学区目前初中部还没有确定，请老师指点迷津，或者有没有更多的选择？
楼先生：从地理位置来讲，还是杭源里占了优势，以及杭源里的产品更具有辨识度，它的超流体外立面，可以说融创做得很大胆。在豪宅平庸化的当下，算得上是一种坚守或者进步。当然，杭源里也有遗憾，它有公租房，想买豪宅的人，可能会介意。
国樾的产品没什么问题，可以去看看样板房，其实精装部分花了不少成本。杭源里与它同样的价格之下，精装标准如何，还真的挺难说的。国樾吃亏在于，虽然地段不错，但周边的城市面貌还有待提升，或者说，没有形成很好的居住氛围和气场。而杭源里的周边，该有的城市资源，都齐全了。
总结一下，同样的价格之下，杭源里这样的产品会更让人兴奋。而国樾属于那种比较低调，比较务实和安全的产品。不出意外的话，杭源里这个月就会上市，可以先摇一下杭源里。另外，其它的推荐，700万之内的预算，还是可以关注申花的两个楼盘，一个养云静舍，精装现房，另一个九龙仓的天玺天荟。
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未来科技城、杭语蓝庭/3万不到、楼盘能级
@刘小小
目前名下有一套之江价值120万的Loft公寓，想在未来科技城附近或者余杭区买住宅，属于首套房，首付六七十万左右。请问接下来有推荐的楼盘吗？Loft现在需要卖吗？
楼先生：如果经常关注《楼先生问答》，应该就知道，我一直在强调：资产需要及时优化。这其中包括：一，一些商业性质的非优质产品，可以换成普通住宅。二，年纪很大的房子，尤其老破小，可以换成新房或次新房。关于这两点，只要有能力、有机会，不管钱多钱少，都应该努力去做。
首付六七十万，也就是总价200万出头，在未来科技城附近，只能往闲林、老余杭或者南湖方向去选，在售的有星未来、鉴未来，另外还有佳兆业、中梁的新盘楼。如果增加了首付的预算，你可以把自己的选择面拓宽一下，比如东西大道附近的杭语蓝庭，单价3万不到，与200万的楼盘相比，受众面和能级还是不一样的。
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650万、滨江奥体项目、丹枫四季、御虹府
@棉花糖
本人有一套静安花苑要置换（400W左右），想换一套离胜利小学近一些的新房，总价650W左右，上班在武林门，孩子现在1岁半，以后学区在胜利。现在还有选择目标是丹枫四季，微超预算，还有御虹府和绿城的桂语听澜，实在不行就买闻博花城了。在总价可控的前提下，是否有其它推荐？我们保底想法是金色江南或华家池印这一类买一套。
楼先生：虽然热门改善楼盘，都是中签率很低的红盘，但原则上，用来改善自住的房子，建议不要将就。650万往武林以北的选择，有大关和申花两个方向，可以选择的楼盘有杭源里、养云静舍、古翠蓝庭，以及九龙仓在申花的两个楼盘。这个预算，在城东的选择会更多一些，有单价4.6万的城东新城，以及4万的笕桥和艮北。只不过，从距离上来讲，离南星桥的胜利小学，没有很近。
从距离上看，还可以关注之江新城，以及提关注到的江南岸的一系列楼盘。不管怎么样，单价四五万的房子，以现在的眼光看，都是「市中心」范围了，就看你更喜欢买到哪个方位。丹枫四季就在滨江金茂府边上，价格还有悬念，大概率也不会超过5万，既然喜欢这个楼盘，可以摇一摇。
相比御虹府、桂语听澜，一个是滨江，一个是绿城，肯定也不愁卖。但相比丹枫四季，地理位置还是要弱一些的。对你来讲，思路可以是这样：先关注最核心的几个楼盘，然后再慢慢往外一点点移动。到明年，除了丹枫四季，滨江在奥体还有一块地，就在澄品的边上。
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为父母置换新房、老破大学区房、1套换2套
@楼市小白
在下沙上班，自己买了一套海宁准现房，不占房票。为上学方便，与父母同住下城区长寿桥学区105方三房，现在孩子不用学区了，因为是2000年的老房子，现在想置换成2套，父母用面积小一点的，请问如何置换合适？
楼先生：给父母换一套更好更新的商品房，生活品质会提高很多，未尝不可。但前提是，父母想不想搬离市中心，尽管其它区域也会有购物中心、医院和地铁，但有些父母住惯了市中心，就是不想住到其它地方去。要不要置换，要充分尊重父母的意见。
如果父母愿意，先考虑父母的房子买到哪里。一般来讲，可以是「一碗汤」的距离，搬到和你们工作生活近一点，可以买到同一个小区，也可以稍微有一点点路，但相互往来又很方便。所以大方向上，从城东新城一直向东看，还有艮北、九堡、下沙金沙湖以及大学城北，根据自己的预算要求，可以留意起来。建议重点关注绿城金沙湖项目。
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未来科技城、桃源小镇/源庐、湖畔雲庐
@JANE
目前在艮山流水苑有一套2002年的老房子，面积110+70方跃层，想卖掉然后置换一套在老余杭附近的房子，因为不知道现在价格行情，所以想请教一下可以卖多少钱？然后也想帮忙推荐一下老余杭一带有没有联排类的产品，在卖房款的基础上，可以再加300万左右的额外预算。非常感谢。
楼先生：要看你卖的急切程度吧。目前流水苑的挂牌价3万4到4万都有，但实际成交价没这么高。再加上你的是顶楼大户型非电梯房，这种房子肯定卖不贵。举个例子：景芳六区上个月两套130方顶楼，成交单价3.1万，而小户型卖到了3.8-3.9万。你这套房子，比较合理的成交价，差不多也就3万出头，要是着急卖，挂低一点，不着急的话，就挂高一点。现在二手房市场很残酷的。
老余杭附近的排屋，还是有一些可以选择的。比如国开东方的凤凰台，还有南湖明月，是绿城的中式合院。到闲林去选，桃源小镇马上会推出一批民国风的联排，叫源庐。隔壁的中梁也做了一批总价不是很高的联排。还有一个方向到小和山，绿城和庐的中式排屋，卖得也还可以，就看你喜不喜欢小和山这个区域了。
还有一个选择方案，如果能够接受叠排，可以关注未来科技城的核心区域，已经拿证了，单价还算有性价比，但这个房子一定不好买。它的对面就是镜溪绿汀，三层两叠，形制上更接近排屋。往蒋村这一边的话，天空之城也有叠墅，不过得明年才会上市。你还可以关注的一个排屋产品是西溪公馆，面积比较大，总价有点高。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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