股市重回3000点，杭州顶豪就注定要流拍？业内：五千万是道坎
PART 1
又流拍了！
直到昨天早上10:00，整整72小时，吴小晖的绿城江南里6-3号房产，最终因无人出价而流拍。
房子建筑面积462.88㎡，起拍价6250万，市场评估价8921.4万。
这个整个江南里，唯二的两套，销售时就带装修的房子。而且，起拍价不算贵，只有当时买入价的83折。
“2人报名，还是有希望成交的。”前天下午，从事法拍房拍卖的专家看到报名人数时，还抱有期望。毕竟，法拍房的“硝烟”，往往是临近尾声才打响。
像江南里这样总价五六千万的房子，碰上年尾这一节点，无人报名乃常事。如今，能有2人报名参拍，实属意外。
谁知，结局还是一样。直到最后一刻，2名竞拍者无一人出价。
同样惨遭流拍的，还有9天前开拍的武林壹号D区一跃层。建筑面积719.25㎡，起拍价6876.4万，市场评估价8595.4万。
1人报名，无人出价，创下武林壹号拍卖史上的首次流拍。
前两天，这套跃层再度出现在淘宝司法拍卖平台上。起拍价5501.2万（评估价的64折），将于1月7日10:00开拍。
PART 2
两套顶豪接连流拍，市场上众说纷纭。
“武林壹号没人要，连江南里也没人要了”、“扛不住了，豪宅打折都没人买”、“顶豪市场要变天了”……
一众分析，原因不外乎以下几点：
第一，这两套顶豪的起拍价都太贵了。是两个豪宅拍卖的房源中，起拍价最贵的两套。
尤其是吴小晖的这套江南里，只有商品房预售合同，并未办理房产证。
光是税费一项，数额就不菲。不满两年的增值税（5.3%），两道契税（新房办理房产证一道、法拍过户又一道）。
哪怕起拍价成交，仅这两项税费，数额就高达520万。
武林壹号这套顶跃虽已满两年，但户型大、总价高。此前，该小区拍卖成交总价大多在2000-3000万之间，最贵的一套，总价也就4523.2万。
这套顶跃光是起拍价，就比其他房源贵了一倍多近两倍。
第二，想着二拍捡漏。法拍房一拍流拍后，二拍大多会降价拍卖。
像武林壹号这套顶跃，二拍起拍价降至5501.2万。相比一拍起拍价，足足便宜了1375.2万，都够买半套武林壹号小户型的二手房了。
还有江南里，一拍起拍价是市场价的7折，二拍起拍价再降些，至少能省出一笔税费钱。
PART 3
更何况，年末本就是资金回笼的传统时段，而今年还有一个特殊情况，那就是股市渐有起风之势。
就在昨天，沪市重新站上3000点，以南京证券为代表的券商股一周内涨势凶猛。券商股启动，常被视作是一波行情的开始。
至于科技为主的创业板，就更厉害了。目前已经突破了近18个月来的高点，进入“技术性牛市”，翻倍个股层出不穷。
赚钱效应之下，不光一些股市多头喊出了“牛市开启”的豪言壮语，就连险资等大机构也连夜开会，准备全面布局。
在中国，股市和楼市一直是两个最大的资金蓄水池。最近这几年，一直是楼市涨，股市跌，所以资金大多沉淀在楼市。
但一旦两个池子进行高低切换，资金搬家的情况也时常发生。
就在不久前，《券商中国》做了调查，发现在江浙等地，已经有人开始将原先的房地产投资资金转移到股市，加大对股票的配置比例。
比如，有一个做大宗贸易生意的买家，卖掉了位于上海的3套房子，套现2000万，然后投入了股市。
这些或许目前还只是个案，但同样是“一叶”，既可障目，也可知秋。
从刚刚结束的中央经济工作会议风向看，国家对房地产的调控仍未松口。最近多地频出类似救市的放松政策，更是让人降低了对房地产后市的预期。
所以，虽然不能断言此次豪宅的流拍与股市有必然联系，但大宗资金正在找寻不同去处，应为市场实情。
PART 4
从历史经验看，5000万以上的豪宅，拍卖成交确实较难。
淘宝司法拍卖至今，总价5000万（评估价/成交价）及以上顶豪，一共就挂牌了7套。
两套滨江阳光海岸、两套绿城江南里、一套滨江武林壹号、一套徐青甫故居，余下一套是绿城深蓝广场，
2018年挂牌4套，成交了3套。
两套出自阳光海岸，罕见的三连跃。一套建筑面积629.49㎡，评估价4960.38万，最后5002.266万成交；
另一套更稀缺，建筑面积1219.68万，评估价8609.12万，最后1.13亿成交。这一记录，至今未被打破。
另一套是江南里的中式合院，一拍流拍，二拍才以5000万底价成交。
只有绿城深蓝广场的跃层，一拍、二拍乃至变卖，均无人报价流拍。
2019年挂牌3套，只成交了长生路32号这一套。
这套房源有两大卖点：西湖边、名人故居（徐青甫故居），溢价率也是众多顶豪中最高的。评估价4540.5万，竞价了460轮，最后以8804万成交。
5000万，可以说是豪宅市场的分界线。
高于这一总价段的，购房者能买到的渠道有很多，并非只有拍卖这一条路。
首选，肯定还是买新房。前两年能买绿城桃花源、湘湖壹号、武林壹号、华家池华墅等；现在，住宅能买绿城西溪雲庐、滨江湘湖里；商业能买华联钱塘公馆、嘉里中心等。
二手房市场上能挑的也不少。这个月初，绿城云栖玫瑰园卖了一套中式合院，建筑面积424.26㎡，总价7500万成交。
九溪玫瑰园今年先后成交了4套，最贵的一套网签总价1个亿；哪怕是江南里，现在也有几套二手房挂牌在售。
法拍房除非房源特别罕见，又或是价格上十分有优势，不然顶豪的买家完全可以通过其他途径购买，还能避免被媒体过多曝光。
PART5
相比5千万起拍的“超级顶豪”，总价一两千万的普通豪宅，明显受欢迎多了。
12月至今，总价1000万以上的豪宅，杭州一共拍卖了8套。
除武林壹号、江南里流拍外，也就富阳银湖街道的颐景山庄，因无人报名流拍；余下5套均成功拍出。
争夺最激烈的，是滨江沿江豪宅钱江水晶澜轩的大平层，建筑面积378.52㎡，9人报名，210轮叫价后，以2269万成交，比起拍价高出578万。
12月初，该房源以2113.6万起拍，无人报名流拍；不曾想，二拍成交价竟比一拍起拍价还要高。
同处滨江的世茂钱塘帝景御江苑排屋，建筑面积323.01㎡，市场评估价2431.52万，经155轮竞价后，以2506.8万成交，比评估价还要高出75.28万。
一边抢得火热，另一边却无人敢报价。法拍市场上，豪宅的分化也是十分明显。
农历新年前，总价1000万以上的豪宅，淘宝司法拍卖平台上还有5套待拍。
总价最便宜的，是绿城桃花源，建筑面积402.98㎡，起拍价1072万，折合起拍单价26602元/㎡；总价最贵的，就是武林壹号这套跃层二拍。
关注度最高的，应属距离西湖600米的中大吴庄。建筑面积214.02㎡，7室3厅4卫户型，起拍价2693万，与市场评估价相同，折合单价125841元/㎡。
最终，这些豪宅能否如愿拍出，答案很快便将揭晓。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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