2019年至今调控575次，你有感受到吗？| 楼先生问答NO.471
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5%的红线，虽从未见官方文件，但也不是民间随意揣测。所以，明年限价会继续控住全场。如题：涨，也有限。
说实话，5%的涨幅充其量就是持平一下，这个数据还抵不过一年的通货膨胀。如果限价连5%都不给涨，就是跌了。
再来看看近期其它一些数据：
1、11月，深圳二手房成交价格创下3年新高：一手住宅售价环比上涨0.2%，二手住宅售价环比上涨1.4%。匪夷所思的是，深圳对“恶意炒作房价的小区”暂停办理二手房网签手续。
2、前11月，北京5000万以上的住宅和别墅签约金额154.13亿，是去年的4倍多。但原因是：豪宅降价成交。
3、国家统计数据显示，70个大中城市商品住宅价格变化：一手房上涨城市44个，比上个月减少了6个，上涨城市连续6个月减少。二手房上涨城市为32个，5个城市持平，另外下跌是33个，与上个月少了3个。
4、11月杭州新房下跌了0.1%。这个不重要。
5、广州一二手房同步下跌：一手房跌0.3%，二手房跌0.2%。然后我们看到了，作为一线城市的广州，短短7天时间，三个区针对人才购房，放松了限购政策。
6、据统计，2019年至今调控次数575次，去年全年是450次。据中原地产表示，11月全国房地产调控就高达72次。你有感受到吗？
7、2019年前11个月，杭州卖地金额2418.74亿，2018年全年是2401亿。最后一个月，还有27宗地块、起步总金额251亿元，还未统计进去。
8、杭州拿地最厉害的房企是：滨江集团，拿地金额308亿，几乎包揽了萧山市北、奥体、滨江的涉宅用地。另外，在浙江省内拿地金额共计405亿元。
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世茂栖棠誉湾/97-139方、浦沿/改善空白
@饮书壶
老师您好，请您帮忙分析下：璞悦湾440万的高层，值得入手吗？还是等一等浦沿的新盘世茂栖棠誉湾？就是感觉到时栖棠誉湾也得440万起了。盼回复，多谢。
楼先生：要不要等栖棠誉湾，没有绝对的答案。毕竟农历年前，二手房也冒出不少机会。但要买新房，栖棠誉湾是浦沿这一带唯一的选择。现在唯一不确定的，就是会卖多少钱，因为浦沿已经很久没有新楼盘，找不到可以参照的价格。
还有一点悬念，明年不少板块限价会有一些变化，毕竟开发商都眼巴巴盯着5%的上涨额度。所以，一直说要开盘的栖棠誉湾，暂时停掉了，明年再安排上市计划。但总的来讲，对于价格，也不用特别担心，再怎么样，滨江区新房价格天花板就是4.81万。
另外，从产品来看，栖棠誉湾比五年前的房子，肯定更先进，一上来就是填补浦沿改善的市场空白。如果承受能力够的话，还是应该关注它多一点。退一步讲，璞悦湾接近5万的单价，不是非它不可的程度。目前观察二手房的走势，可以再多一点议价，多一点耐心。比较正确的做法，可以先等一等看栖棠誉湾的价格，再考虑二手房。
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400万/改善投资、稳妥第1位、风尚望和湾
@辉
层楼老师好，400万左右，改善加投资，是近期直接买不用摇号的风尚望河湾，还是去摇中签率很低的红盘？融创这边没有地铁挺不方便，年后，风尚望河湾附近大概会是什么行情？挺矛盾的，请帮忙分析分析。
楼先生：城北运河湾的想象空间在进一步扩大。虽然目前这一带的城市面貌不太好，都是工地，拿两三年后的眼光看，有所展望是可以确定的。它一路之隔就是桥西，可以把它看作桥西的延伸或升级，还有对面的运河湾综合体也在建设了，今后运河两边还会有游步道打通。另外，运河湾的学区已经定下来了，文澜小学。
从投资的眼光看，比不过那些万人摇楼盘，它们的限价利差更明确。但3.8万的风尚运河湾，除了地铁远一点，以及南面有高架，会有一点影响之外，其它的基本面都没什么大问题，再加上大家、金茂和融创这样的开发商操盘，还是可以放心的。总的来说，风尚运河湾是「稳妥」的楼盘。当下不管投资还是自住，稳妥是第一位的。
从年末的信号来看，明年楼市大概率会有局部小阳春，基本面好的楼盘，还是不愁卖。你要记住一点，每一个地方政府都不希望楼市凉凉，杭州更加是这样的。另外，整个城北是接下来重点开发的区域，既然这里有很多地，就要扶持。
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海创科技中心、300万、未来科技城2.0
@LJ
老师好，由于工作调动，明年要去海创科技中心那里上班，想请问一下，那边附近有没有新房可以摇号？总价控制在300万左右，没有新房的话，周边有二手楼盘可以推荐吗？二手房价格普遍都很高，对那边又不怎么熟悉。
楼先生：未来科技城2.0有一个楼盘可以努力，西房、星耀和滨江房产合作开发的，杭语蓝庭，就在在建的菜鸟总部对面。单价3万不到，最小户型95方，它是滨江房产「海岸系」的产品，规划定位还是偏高端的。
除此之外还可以关注西溪公馆，它有小户型，而且又是毛坯，总价可以控得住。至于天空之城，就只有等第二批的高层，3.45万，可以重点留意。其它的选择不在核心区范围，比如往南面的星未来、鉴未来，以及明年还有佳兆业、中梁等项目。
考虑二手房也可以，但普遍比新房还是要贵一点。300万的预算，还是只能把视线往外移动，比如往核心区的南面，五常一带可以买到品质不错的二手房，融创的溪涧堂、绿城的翡翠城。往北面也可以，到良渚文化村西面的一些组团，比如七贤郡、锦云坊、大溪谷这些。
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总价400万、萧山市北西、勾庄/三墩北
@黛西
楼先生好，今年总价400万左右，投资性质的楼盘，有推荐的吗？对于现在还想投资有什么建议？非常感谢。
楼先生：这个总价的房子，杭州东南西北都有，但要说投资性质强的，第一梯队还是那些限价红利明确的红盘。很多人摇的楼盘，说明它们的价值是明确的、显性的，大概率不会出错。尤其对于当下投资来讲，清楚这一点很重要，不管行情怎么变化，这些红盘可以说相对安全。
杭州房价接下去也不可能大涨，即便现在有不少政策暖风吹过来，这一点还是肯定的。所以，投资也要保持平和心态，只要能选到稳妥的投资标的就行了，要是还能缓慢上涨，都是选对的。400万的预算，还是建议把目光投向未来科技城，杭州富力中心、天空之城、西溪公馆，都可以关注。
还有三墩北、勾庄，投资客比较热情，不仅仅是因为限价红利多，还有大城北是接下来重点发展区域，毕竟勾庄都有万象城，可见政府在规划上会有较多扶持。还有一个区域就是萧山市北，3.75万/㎡，也是比较稳妥，而且明年会有很多好项目，比如拥翠府、桂语听澜。
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奥体=亚运村＞萧山市北=萧山科技城
@云淡风轻
本人有一套时代奥城，还有一套大家多立方（老人在住）。目前18岁孩子有一张房票。这张房票应该考虑用来纯投资，还是买一套改善？有什么楼盘值得推荐？我们准备等时代奥城交付后，就将多立方置换掉。
楼先生：很多时候，老人也想住品质更高的房子，既然有经济能力和条件，那就给老人也改善一下呗。再说，用改善的标准、挑剔的眼光进行筛选，买到的房子肯定差不到哪里去。退一步讲，只有自己看得上愿意住的房子，别人才会愿意接盘。从资产角度来讲，意味着灵活的、容易变现的。
现在的新楼盘，还有不少限价红利，不考虑区域，就有很多值得推荐。但对你们来讲，可以把目光聚焦到江南岸。这样一来，今后不管父母住，还是孩子住，都能离得近一点，互相往来方便。根据预算， 从奥体核心区开始，一点点往外移。奥体核心区，可以关注滨江奥体项目，到市北西，有桂语听澜、拥翠府，更南面一点，有拥涛府。往东，则可以到亚运村和萧山科技城，都有的去选。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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