农历年前：二手房成交反弹，怎么回事？| 楼先生问答NO.477
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北京的朋友说：杭州的冬天真暖和。
他说：北京一套挂牌480万的学区房，房东底价是430万，最后硬生生砍到了380万成交。他说：北京的二手房市场还没缓过来。
到目前为止，一线城市里，只有深圳反弹了。原因有两点：一，河对岸的那个地方，乱糟糟的；二，社会主义先行示范区，提振深圳信心。
2019年杭州也经历了「二手房的至暗时刻」：单月成交量连续下滑，挂牌量突破10万大关，市场上的议价余地越来越大。只要挂牌房源没有拿出诚意价格，根本无人问津。
但行至年底和2020年初，至少在价格没有明显反弹的情况下，成交量是反弹了。11月成交破6000套，12月成交7569套。与10月相比，反弹46.8%。
二手房挂牌量也滞涨了。据统计，11月和12月月均挂牌量增加712套，而11月之前，几乎是月均5000套以上这样的速度在上涨。这一点说明，预期稳住了，房东不着急抛货了。提前酝酿小阳春？
二手房反映两个问题：真实价格，真实需求。
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奥体核心vs萧山市北、3.75万、最低门槛
@天天
您好，想问下滨江御虹府，和东源滨江拥翠府，从自住和投资来看，买哪个楼盘更好？谢谢。
楼先生：选到哪个都可以。不过相对而言，御虹府的地理位置更有诱惑力，基本上属于奥体核心区，这里有地铁，有印象城，城市资源更集中一些。另外，在奥体核心区，御虹府的门槛是最低的。对于很多想入住奥体核心区的人，机会非常难得。
从区域发展来讲，肯定御虹府所在的奥体更有想象力，拥翠府离奥体也不远，但相对还是次之。当然，地段决定价格，二者之间有7500元/㎡的价差，从这一点看，拥翠府的性价比就很高了。如果不差钱，先选择御虹府吧，摇不到再来考虑萧山市北也来得及。明年还有绿城的桂语听澜，也有滨江集团的其它新盘。
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500万、西湖区/次新小区、风尚望和湾
@朵朵
层楼老师好，目前自住杭宸128方，工作在湖墅南路，大孩上大关本部，二孩2021年上小学，考虑读书问题，预算500万，新房久摇不中，现在去买文三街十三中的老破小，还是河滨之城的89方、尚景国际89方，或者还是继续考虑新房，有推荐吗？
楼先生：由奢入俭难。除非你对学区要求特别高，只能考虑西湖区的昂贵的老破小。在西湖区想要兼顾品质和学区，成本实在很高。对于你来讲，住惯了万科物业的商品房，再折回去住老破小，恐怕到时只会嫌弃这不好那也不好。
相比之下，500万的预算，宁可选择河滨之城的89方，或者蒋村、西溪板块的其它二手房，西湖区的学校都挺好的。还有一个选择，就是华师大附小，比如蓝孔雀板块的学院府，最近二手市场上非常活跃。
至于新房，学区都是待定状态。你可以关注拱墅区的一些新盘，这几年拱墅区在教育资源上一直比较努力。比如大关一带的杭源里，学校就在附近，还有往北到运河湾，融创的两个楼盘也都符合预算，听说学校也确定下来了。
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450万、万家星城vs铁建国际城、城北万达
@浮生若梦
您好，请教一下，450W预算，想买现房，因为工作地点一个在丁兰一个在古荡的缘故，目前在看铁建国际城(国樾旁边那个)和万家星城的89方，请点评一下，或者还有其他推荐吗？
楼先生：万家星城的房子不算特别好，在滨江的产品体系下，只能算中等。但在那一带，相对其他小区来讲，还是首屈一指的。万家星城之前的硬伤是学校。马上就会有好转：明年九月，安吉路九年一贯制小学就会招生。总算可以期待一下了。
铁建国际城所在的这个位置，比较孤独，没有那么热闹，与周边的大型商业都有一点路程，当然，它的学校更稳定，就在家门口，是文澜教育集团来办学的，增长势头一直都很好。另外在户型上，铁建国际城也要稍微好一些。
还能想到比较好的选择，是到桥西或申花去，单价5万左右，也不是完全没有机会买到不错的小三房。年底很多房东为了赶紧换房，在价格上，会有比较多的让步空间。上面提及的蓝孔雀板块，也可以是你的选择，还有城北万达周边的次新房，也可以考虑。
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300万、工作滨江区、萧山新街、市北东
@Guo
我想过完年就买房，预算300W左右。我在滨江区上班，买哪里的房子？
楼先生：在滨江区工作，预算又有限，那往萧山方向是首选，有几个板块可以考虑。一个是南部新城，它的价格体系已经很清晰了，最高2.9万单价封顶。可以关注一下东原的九章赋，附近就有汇德隆购物中心，地铁也不算很远。
一个是新街板块，自从中南和阳光城的两个楼盘卖完之后，这个区域已经断档很久了。比较好的消息是，明年又会有两个纯新盘上市，一个中铁诺德的雅逸府，最小89方，另一个保利的，主力100方。
还有萧山市北东板块，明年会有滨江房产的一个新盘，叫悦潮府，均价3万3左右。这两年滨江集团追求规模，户型上都会做尽量做小。最后一个萧山科技城，单价2万9不到，要是能买到小户型，也没什么不可以的。
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芷园/450万起、城市核心资源=绝对价值
@jwb
楼先生您好，银湖的蓝城芷园值得买吗？以后要用钱好出手吗？我一直想要个这样带院子的房子，去年曾经想买安吉的天使小镇，后来考虑离城里实在有点远，生活不方便。
楼先生：值不值得买，看你用什么眼光看。如果打算自住，买一套也未尝不可。因为限价，最低总价才450万起，而且又是蓝城的中式产品，二者叠加在一起，在全杭州都能说为数不多了。还有一个优势，因超低容积率，大部分都做了两层，加上带有大院子，更有中式生活的感觉。
但从投资角度，不仅芷园，几乎所有的低密产品，在二手市场上的表现，都比较普通。尤其升值方面，不容易带来特别大的惊喜。只有真正占据市城市核心资源的低密产品，才有绝对的稀缺性。郊区的低密排屋，替代性太强了，因此想要有很好收益的同时，又要快速变现，会很难。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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