假如负利率了，房子还能买吗？| 楼先生问答NO.474
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这几天地产圈和金融圈出现一个高频词汇：负利率。
主要是两件事，让大家开始关心负利率。其一，央行宣告了房贷利率新方式；其二，一个月前，前央行行长周小川说：实际上我们中国可以尽量避免快速进入负利率时代。
什么是负利率？简单说，你把钱存在银行，不但没有利息给你，银行还要管你要利息和资金管理费。你问银行借钱，不用还利息，还可以少给银行还钱。再仔细品一品周先生的话，这是我们未来要面对的事实。
为什么会有负利率？如果经济陷入持续性下行，通常两个办法：一是印钱放水，随之而来的是通货膨胀。如果通货膨胀都失败了，那就只能下调利率，逼迫消费、鼓励创业、阻止进入通缩周期。
很多人痛恨通货膨胀，但真正恐怖的是通货紧缩。
房地产大势基本明确：三个稳——稳地价、稳房价、稳预期。但国内经济需要支撑，消费需要提振，内需需要拓展。所以才有进一步把房地产剥离的「房贷利率切换」。
为什么把房地产剥开？通货膨胀之下，钱放在手里，购买力只会持续贬值；但假设负利率时代到了，钱也不可能存放在银行里。所以两头皆是虎豹，钱要更努力寻找高增值保值的投资品。
一切都是假设。我们有特殊国情.......
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江山风华1.95万洋房、璀璨澜宸、幸福里
@sgzd
老师：您好。第一套房，准备自住的。杭州江山风华洋房值得买吗？3公里处为殡仪馆。总价200-300万的楼盘，还有推荐的吗？谢谢。
楼先生：可以去试一试。江山风华的洋房，还是有诱惑力的。首先，洋房单价19500元/㎡，明年周边一带的高层最高限价19800元/㎡。其次，以前说到超山，第一印象是环境好，接下来配套也来了，比如奥特莱斯、冰雪综合体，还有就是地铁9号线二期会延伸过来，三环一路的开通，也缩短了与主城区之间的距离。
其实整个临平区域有明显往北移的趋势，新的政务中心会搬到临平北或超山一带，高铁临平北站也确定了。与以往不同，临平北会有比较好的展望。另外，目前市面上，总价可控的6层洋房，比较稀缺。相同的预算，很难找到类似性价比的洋房。而且，接下来，双限政策之后，低密产品会越来越难得。所以，这个楼盘很多人摇，想买都买不到。
其它值得推荐的选择，可以关注崇贤新城，明年高层的价格是2.3万。从地理位置上来讲，更靠主城区，等丽水路下穿隧道完工后，崇贤与市区的还将进一步拉近。除此之外，能力足够的话，也可以关注运河新城，一个是2.65万的幸福里，以及2.9万的世茂，以及明年会上市的运河云庄、沁澜。
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萧山科技城vs勾庄、江南壹号院、长线投资
@云淡风轻
老师，你好。请问纯投资考虑，融创江南壹号院、仁恒前湾国际是否值得入手？还有哪些楼盘推荐?
楼先生：萧山科技城的起点很高，医院、学院以及开发商，都是带着国际化的气质来到这里的。唯一让人犹豫的还是价格，没有肉眼可见的限价红利。所以，客观讲，从纯粹的投资角度看，不是第一梯队的选择。相比之下，年底这段时间，未来科技城、北部新城非常热闹，投资客关注得多，你也可以多留意一下。
萧山科技城的房子不是说愁卖，但确实相对容易买到。相信买在萧山科技城的人，不会是抱着短期套现的目的，而是看中高大上的规划和配套，进行长线投资。以五年后的眼光看待区域发展，萧山科技城的机遇还是挺多的。一旦亚运村起来了，与周边产生了更多的联系，板块发展前景就会更清晰。
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1000万、古翠蓝庭、锦绣公馆、养云静舍
@范范
小孩子2022年9月要上小学，滨江区和望江新城摇号12次均未摇中，二套首付承受价600万左右，公司要搬往青山湖，考虑小孩子学区和留在主城区的意愿，求推荐楼盘，谢谢。
楼先生：为什么一定要买在城南？将来要到青山湖工作，城西方向，通勤上不是更方便吗？比如余杭塘河的南面和北面，各自都有那么多好房子可以挑。当然，个人就是喜欢城南，接下来也还有的挑，晓风印月还有超高层住宅，丹枫四季会推出145方和165方，到望江一带，融创和滨江合作的御潮府，档次也相当高。
回过头来讲城西方向。比如申花，可以关注九龙仓天荟，高层5万4，马路对面就有一所不错的学校。天荟的西面靠塘萍路，有一个精装现房楼盘叫养云静舍，建发和杭房开发的，外立面已经出来了，长得很好看。最近示范区也开放了。买在申花，将来可以通过地铁5号线换乘到青山湖。
往余杭塘河南面，则是西湖区的房子，学区方面比较值得期待的是中冶锦绣公馆，目前看，高层限价大概率也是5.8万，还有已经拿出预售证的中海黄龙云起，以及滨江和中国铁建合作的古翠蓝庭。总之，1000万左右的承价能力，可以买到很好的新房。
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融创锦宁里、拥潮府/悦潮府、首付100万
@荼蘼
我是女生，目前自己有一套老破小，男朋友无房，考虑到婚后六成首付短期内拿不出来，打算婚前以男方名义再买一套，我在滨江上班，男朋友在城西，目前主要看萧山这边的新房，刚需加稍微改善，交通便利，上学方便，首付100万左右的，最近看到融创锦宁里，性价比高吗？后续置换好卖吗？萧山明年还有可期待的楼盘吗？
楼先生：在萧山人眼里，锦宁里这个地理位置，相当于武林广场。这个楼盘周边该有的资源都有了，比如学校、地铁、购物中心、写字楼，是萧山最成熟区的区域。听说它的排屋才真正一房难求。从绝对地段来讲，锦宁里比之前卖的滨江御江南、合景天誉，地段要更好一些。总的来看，锦宁里今后的受众面不用担心，加上融创的品牌加持，以后转手不成问题。当然，锦宁里也有缺点，就是迷你。
对于在滨江区工作的人，还有第二个方案：萧山市北。尽管目前居住成熟区不如人民广场这一带，但从江南岸的发展格局来看，还是要扣紧拥江发展，第一阶段的发展主力还是奥体、钱江世纪城、市北以及亚运村这一带。因此，奔着未来更多前景，市北板块会更占优势。明年可以期待的楼盘有拥潮府、悦潮府，单价贵一点还有拥翠府。
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杭源里138方、古翠隐秀、九龙仓天荟
@乔培
家庭自住滨康站附近的金色钱塘90方，我在滨江，老婆在拱墅大关上班。个人有人才计划可申请购房补贴，但要求房产10年不能交易，加上补贴可凑资金150万。现在考虑把金色钱塘卖掉，置换老婆单位附近的次新房，还是买大关老破小的二套，或者摇新房。老婆不喜欢大关老破小的环境，但置换又不知道时机如何，老师有什么建议吗？
楼先生：对你们来讲，融创杭源里的138方就非常适合你们。关于这个楼盘，已经推荐过很多次，只要能摇得到，不需要有什么顾虑。如果没摇中，沿着大运河往北到运河湾这个位置，风尚望和湾和天阅运河源，这两个楼盘也是不错的选择。如果预算足够，可以考虑它的一线运河洋房。
除此之外，申花也是重要的改善区域，而且接下来房子不会那么难买，毕竟单价5万4了。比如上面介绍过的九龙仓天荟、养云静舍，以及万科的古翠隐秀。总之，你们可以先把目光聚焦到合适的新房上。如果都没有很中意的，直接去选二手房也可以，申花、桥西和大关这三个区域，除了少数明星二手房，新房和二手房价差其实不会很大了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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