2020年资金环境趋松，开发商立马积极拿地？| 楼先生问答NO.475
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太厉害了。
前脚：杭州刚刚卖地2779.8亿元，后脚：2020一开年杭州土地市场就迎「开门红」——东湖板块两宗商住地被中天、新希望竞得。注意，其中新希望最终拿下的地块，地价拍到封顶，只用了13分钟左右。
中天地块成交楼面价11686元/㎡，最高毛坯销售均价17800元/㎡，最高毛坯单价19580元/㎡，最高装修均价3000元/㎡。
新希望地块成交楼面价12342元/㎡，最高毛坯销售均价17800元/㎡，最高毛坯单价19580元/㎡，最高装修均价3000元/㎡。
也就是说，临平北房价将告别1字头，新房限价2.08万。
这不得不让我们联想到1月1日公布的「降准」，而且是全面降准，释放长期资金约8000亿元。虽然一如既往不是大水漫灌，水肯定不会直接流向楼市。
但对于房地产，最重要的是信心回来了。降准来了，降息还会远吗？1月，杭州一定要卖16宗涉宅用地。到底谁在盼望2020楼市小阳春？
| 时间 | 事件 | |
| 2018.12.13 | 政治局会议没提房地产 | 2019楼市小阳春 |
| 2019.01.04 | 央行公布降准 | |
| 2019.12.06 | 政治局会议没提房地产 | 2020楼市小阳春？ |
| 2020.01.01 | 央行公布降准 |
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首付200万、珊瑚世纪、拥翠府、御虹府
@东方
目前打算买一套刚需房，在钱江新城工作，首付200万左右，希望总价尽量低一些，以后自己还款压力小点。最近在看仁恒的珊瑚世纪，滨江东原的拥翠府以及滨江御虹府，以长远来看，您觉得更推荐哪一个？
楼先生：御虹府和拥翠府的地段都很好，性价比也都还谈得上。一定要二选一的话，可以考虑御虹府多一些。首先，地理位置还是占优势了，更靠近奥体核心区。其次，地铁2号线的飞虹路站就在小区的北面，直线距离300米。还有奥体印象城也可以更好地惠及到它。
同样是钱南岸，想要经济实惠一点，又有比较好的房企品牌，拥翠府是唯二选择，毕竟，拥翠府是3.75万的价格，既可以买到这样的地段，又拥有了滨江的品质。另一个是绿城的桂语听澜，但目前价格还不是十分确定。
至于珊瑚世纪，也有400多万的房源，从自住角度，之江也不错。之江还有一个优势就是教育资源，虽然比不上传统文教那样星光熠熠，但这里是西湖区，教育条件比较好，若今后要顾及小孩上学，之江更可圈可点。
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200-260万、2.9万的勾庄、2.81万三墩北
@华泰
老师您好，请问杭州自住带投资90方，总价200-260万之间，有学校，有规划，有升值空间，交通便利，请您帮忙推荐几个楼盘？
楼先生：幸福里基本符合你的要求，这样的楼盘，后面也应该不大会有了。首先它的价格非常诱惑，比周边新房明显低了2500元/㎡；其次是万象城，不管怎么样，它也是杭州第二座万象城；还有就是双地铁交汇。这些因素都加在一起，类似的房子就是杭州壹号院了。
说到勾庄，年底实在太热闹了。除了幸福里，在售的还有世茂的楼盘。然后到农历年回来，还有靠运河边的运河云庄，以及融信的沁澜也要来了。往东面一点，还有星创和宝龙合作的勾阳路综合体项目。总之，2.9万的勾庄，明年的存在感会非常强。因为运河新城示范区的规划很厉害。
说到学校，可以考虑三墩北的新楼盘，金辉有一个期房和一个现房，尤其和建发合作的现房可以重点留意，最小户型95方，会有一些房源符合预算。还有一个板块也会回归：新街，保利和中铁的项目，都有小户型，总价可控。
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450万、铁建国际城、3.8万融创运河湾
@浮生若梦
我想买套二手房，关注学区，打算明年要娃，上班地点一个在东北角的浙大附中丁兰，一个在城西西溪路，预算450万，目前在考虑一些二手房，比如中国铁建国际城，万家星城，明景台，中旅城仕公馆，请问能帮忙比较一下这几个小区吗？或者有什么更好的选择？
楼先生：中国铁建国际城对应的小学，是文澜教育集团来办的，增长势头比较快。从学区角度来讲，这个学校还是可以令人满意的。至于其它几个小区，学区只能说有，算不上好。这几年，拱墅区对教育资源的投入力度比较大，也愿意在这上面花心思。
融创运河湾的北面，拱墅区还会再建一所九年一贯制小学，基本定下来了。而这个位置的新房，比如风尚望和湾的价格是3.8万，与南面刚刚交付的金地大运河府，可能会有1万多的价差。其它还有桥西有一些些年纪的二手小区，学区上也能符合。
如果奔着学区去，还可以关注华师大附近的几个小区，比如融信的学院府，二手市场上的活跃度蛮高的。其它学区比较好的就是城西了，450万的总价预算，可以重点留意和家园、玉泉。
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首套首付130万、地铁2号线、滨江拥涛府
@请不要在窗外吃蛋炒饭
老婆在四季青附近，我个人工作室地点暂时未定，倾向于萧山，双方都有车。现在可以接受130万左右的首付，希望交通便利，离综合体近一点，最好能早点入住。请问您，我们是买二手房，还是摇号等新房？哪个区更方便？
楼先生：想要早点入住，就只能考虑二手房。只要好好留意，二手房还是有机会的。现在不少房东为了早点卖掉房子，价格上有商量的余地。你可以先淘一淘钱江世纪城附近的次新房，如果够不上，再把视线往南移动，基本可以锁定建设四路的南面，风情大道的东侧，以及地铁2号线的西侧。
如果考虑新房，就要做好租房的准备。因为大多数楼盘都要到2022年底才能交付，真正住进去，最快也还得小半年时间。现在新房是有一些选择，最理想的目标有一个，就是上面推荐过的御虹府，总价400万起步，只要能摇得到，没什么不可以的。然后还可以依次是拥翠府、拥涛府，不妨也留意一下。
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藏珑大境、自住改善养老、良渚/城市感
@土匪先生
老师好，良渚板块的联发藏珑大境的投资空间、自住便捷度如何？因为是二套改善养老，想选择离城区不远且小区环境优良的楼盘。藏珑大境小区体量较大，离良渚文化村较近，景色不错，但貌似周边商业配套一般？
楼先生：所谓的投资空间，看跟谁比。要是拿市中心的精装高层相比，还是要弱一些些。但放到叠墅市场去比较，藏珑大境确实有自己的竞争力，是可控的户型面积，总价300多万起步，最贵也就是500多万，而且产品也比较有自己的想法。总的来讲，良渚的叠排或排屋，还是有性价比的。
从自住养老角度看，良渚还是不错的。如今申遗成功了，今后在环境保护上，会越来越苛刻。对于这里的低密住宅，肯定是非常利好。你关注的藏珑大境，正如上面说过的，产品比较有想法，它有一点像搭积木，通过这样拼接的方式，保证了每户都有地下室和入户花园，当然了，也避免不了小缺点，每个户型都不一样，各个空间会产生有一点点错位感。
至于周边配套，确实都没有很贴近，地铁有了，但有点路程，不是什么地铁排屋，购物中心也开业了，还是要开车才能到达，还有在建的洲际酒店，以后还会有快速路，缩短与市区的往来时间。总之，以前说到良渚，想到的是远，现在的良渚，慢慢变得城市感了，至少说得上是未来科技城的后花园。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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