5个月获利20万！杭州第一个现房销售项目，开始大量出货
The following article is from 地产小王子 Author 苏阳
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
1.
现房的上河宸章交付了
很多时候，运气比努力重要太多了。
杭州新房市场开启摇号以后，购房者都被拉到同一起跑线上。买不买得到心仪的房子，全凭运气。
尤其是几个现房、准现房的万人摇楼盘。肉眼可见的获利空间，让购房者前仆后继。即使因为投资客“集中出货”，发生了“价格踩踏”，但仍然能赚到不少钱。
这两天，我抽空跑了一趟崇贤的远洋路劲·上河宸章。它不光是2019年万人摇选手之一，还是杭州楼市第一个现房销售的项目。
▲上河宸章实景
一圈看下来，我发现真是“人比人气死人”：
由于现房销售交付期短，运气好摇中的业主，自住的陆续开始进场装修，投资的已经有部分卖掉套现。
运气不好没摇中的，只能到二手房市场上寻求房源，短短几个月时间，总价就差了几十万。
2.
上河宸章的重要时间节点
先来简单回顾一下属于上河宸章的时间轴。
尽管杭州“短命”的现房政策只维持了4个月，但却诞生了30宗现房地块。其中涉宅项目20个，上河宸章便是其中之一。
2017年8月10日，陆家桥C-7地块正式出让，最终溢价率拍至封顶的50%。按照当时的政策，触发现房销售条件。
两年后，2019年7月，上河宸章一次性领出所有房源预售证。
▲上河宸章实景
高层、三叠墅、四叠墅，3种产品类型加起来总报名人数11580人。其中，均价1.78万元/㎡的高层共362套，中签率低至3.83%。
2019年12月13日至16日，上河宸章开始进行集中交付。
截至昨天，上河宸章通过核验的二手房挂牌房源一共104套，其中56套为高层房源。也就是说，交付1个月的时间，明面上的高层换手率将近15.5%。
3.
崇贤板块品质最好的小区？
“上河宸章是目前崇贤交付品质最好的小区了。”带我看房的中介告诉我，不光是他们，卖家和买家都比较认可上河宸章的品质。
还没进小区大门，就能够感受到物业的给力程度。虽然这是一个刚需项目，而且刚刚交付期不就，但是远洋物业对于中介、装修公司进出把关比较严格，如果没有门禁卡，需要业主致电物业才能放行。
▲上河宸章实景
在小区里参观了一圈，和崇贤其他商品房小区也是拉开了差距。
外立面挺括好看，叠墅还用上了石材。园区绿化做得很不错，不光有中央下沉式草坪，楼幢之间也都排布了不少景观小品。
小区里配置了坡道、滑梯、立定跳远等适合不同年龄阶段小朋友玩耍的游乐区，边上还专门设置了座椅和高低洗手盆。此外，还有书吧以及健身房、瑜伽房等设施。高层的各个架空层空间也都利用了起来。
▲上河宸章实景
高层入户大堂虽然用的是瓷砖，但是也很明亮通透，层高也够，所以不会觉得压抑。
虽然是毛坯交付，但是入户挂钩、人脸识别系统、厨房手摇开窗器这些小细节都做了。
▲上河宸章实景
整体来看，在2万元/㎡以下价格段的小区当中，上河宸章完全可以拿到一个优秀的分数。
这也是二手房卖家底气的来源。
4.
摇中能赚25-27万？
那么，当时摇中了上河宸章，现在卖出究竟能赚多少钱？
我们来仔细算一算这笔账。
目前整个小区二手房挂牌均价2.6万元/㎡左右，但实际成交均价大约2万元/㎡。这6千的价格差，一方面是因为小区挂牌当中叠墅和高层都有，但实际成交均为高层；另一方面也是因为不少业主还在观望期，先挂一个比较高的价格。
小区在房管局有成交记录可查的房源一共2套，均为89㎡，一套成交价格160万，一套成交183.5万，都不带车位。中介介绍，160万那套为避税做低了价格。
前两周，小区89㎡成交总价基本在180万左右。180万的房源走完以后，接下去最低报价都在185万起。
即便有略微还价的空间，也就是2-3万元。总价差别不大。
当天我看了2套房源，都位于8号楼，分别是中间套和边套户型，报价均为185万元。我按照对应的门牌号码查了一下，两套房源新房价格分别为153万和157万元。
▲上河宸章实景
我们取中间值155万元，再加上新房各类税费、物业维修基金（余杭高层按60元/㎡），成本基本上在158万元。
如果不算摇号时的付款方式和资金沉淀成本，6个月时间获利25-27万元应该不成问题。如果算上贷款利息等因素，获利空间也在20万元左右。
5.
上河宸章二手房还有机会吗？
如果是当时遗憾错过了上河宸章，现在买二手房有需要注意什么？
第一，首付资金需要提升。
按总价180万计算，首套3成首付的买家，加上税费和中介费，大约需要准备72万用于前期支付。
而这还不包括车位的价格。主要是小区还没有满2年，增值税比较高。
▲上河宸章实景
如果当初摇中了新房，那么预留50万用来支付首付和新房税费已经妥妥足够。半年时间，光是首付款上就要相差20万元。
第二，楼幢选择上未必能够如意。
目前小区挂牌比较多的房源也都位于8号楼，最靠马路，前期摇号单价最低，其次是8号楼边上的9号楼。
这两幢楼都是每幢2个单元，每单元两梯四户的设计。而相对挂牌价格比较高的11、12号楼每幢都是1个单元的设计。
▲上河宸章实景
第三，明年有可能会涨价。
从实地了解到的情况来看，上河宸章卖家的心理预期价位都比较高。目前挂牌相对价格比较低的房源，有不少是小企业主，在年底有回笼资金的需要。
如果错过了年前最后这一两周的时机，明年未必能谈下同样的价格。
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