为什么杭州出现「楼市暖冬」？| 楼先生问答NO.478
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今年冬天特别短。然后，给人的感觉就是一点都不冷。2019年11月和12月，二手房成交反弹，预测2020年第一个月的成交数据，一点都不会弱。
一般来说，年关这一个月，楼市会比较寡淡。但今年很特殊，虽然算不上火爆，但大家都可以感受到市场的兴奋状态。因为，你身边的朋友还时常聊起房子。
为什么杭州出现「楼市暖冬」？有一个观点基本认同：大家都怕2020年小阳春，然后小阳春就提前释放了。市场上确实有这样的情绪存在。
要注意三点：
一，二手房活跃度很高，有卖房的粉丝留言：最近一个月，几乎每天都接待不同中介的看房电话。我有留意一些热门二手小区，房东的挂牌价往上调。
二，新房市场呈现供需两旺，以为开发商完成了冲刺业绩可以停一下，没想到，1月楼市一点过年的气氛都没有。对于卖房，开发商一刻都不想等。
三，不得不承认，杭州土地市场回暖。之前的几宗宅地，地价迅速封顶，幸好还有理性止步于拼自持。但到了昨天大江东的宅地，还未开拍就「封顶+5%自持」了。
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申花文教、7盘神仙打架、古翠蓝庭5.6万
@Hsia
老师您好，700万预算，自住+投资，考虑主城区，优先申花文教，想一步到位，比较注重商圈、地铁和教育，目前看了天荟、古翠隐秀、古翠蓝庭、杭源里、养云静舍、黄龙云起，价格都差不多，有一种挑不出的感觉。请老师分别点评一下，或有无更好的盘？
楼先生：这几个楼盘可以说是「神仙打架」。以传统眼光看，中海的黄龙云起地段最占优势，从产品呈现出来的状态来看，中海还是花了很多心思的。业内有个说法：中海要凭借这个项目证明自己。杭源里的地段也不错，商圈、地铁和教育都齐全了，它还藏着一个价格优势，有可能5万以内。
其它四个楼盘，挨得很近，本质上没有明显高下，就看你从不同角度看了。短期内，养云精舍更有优势，它是现房，今年底差不多可以交付了。它的价格基本明确了，5万4到5万6之间。古翠蓝庭在余杭塘路南，其它三个在余杭塘路北，其实没太大差别，它的高层5万6，洋房6万2，贵2000元/㎡。
天荟的学区值得期待，学院北路的对面就是育才小学，理论上可以被划进去，这个学校不会差，是申花的希望。至于古翠隐秀，地铁优势弱了一点，但它的产品应该是其中最好的，毕竟花了重金请来了国际大师。
在申花文教一带，既然都关注了，就不要落下一个楼盘——中冶的锦绣公馆，也是精装现房销售，这一点跟养云静舍同样的优势，另一个重要优势是，属于西湖区，周边名校林立，不管最后划到哪一个，都非常值钱。
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奥体核心vs城东新城、御虹府vs东潮府
@来自宁波的杭州
你好，请问飞虹路附近的滨江御虹府和东站附近的滨江龙湖东潮府 ，投资兼自住，哪个楼盘更有前景 ，谢谢。
楼先生：从市场热度来看，两个楼盘还是有差别的。位于奥体核心区的御虹府，4万5的价格，非常难买。而东潮府位于城东新城，区域热度上比不过奥体。目前还有一个现状，城东新城可以买到的楼盘比较多，而奥体到现在，只有御虹府。御虹府还有一点，总价可控，想入住奥体的人，绝对不想错过这个机会。
从楼盘本身来讲，御虹府不算差，虽然从拿地到上市，只有5个月时间，但滨江集团的把控力还是值得信任的。但可以看出来，东潮府的产品配置、外立面、园区规划，都会更胜一筹。所以看你怎么选了，如果投资多一点，考虑御虹府，毕竟奥体有光环；如果想住更好一点的房子，选东潮府也不会错。
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亚运村、200方住宅、万象城悦府江南版
@西西
您好，我现在住绿城明月江南，想买一套200方、各方面品质都更好的改善型住房，不要离明月江南太远，有什么好的楼盘推荐？现在在摇晓风印月，一直摇不到。
楼先生：目前可以关注到两个楼盘，一个是你一直摇不到的晓风印月，今年三四月份还有200方户型，另一个是杭州壹号院，它的220方户型非常抢手。这两个楼盘，杭州壹号院的地理位置更耀眼，但晓风印月有一个学区上的预期。
农历年后，滨江区还有一个楼盘会上市，叫作丹枫四季，也是滨江集团的房子，只不过它没有200方户型，全部户型只有两个，一个145方，一个165方。如果165方够用，可以考虑。它就贴着滨江金茂府的边上。
其它目前还做了200方户型的楼盘，而且还不能离明月江南太远，那就只有亚运村了。据《层楼》了解，万科、绿城都有200方户型，而且绿城的200方户型做得很好。另外华润最大户型180方，我看了一眼，户型略弱，但它是地铁上盖+购物中心，你可以把它想象成万象城悦府的江南版。
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500万内、融信沁澜、建发金辉三墩北现房
@Feiyan
改善居住，需三房，区域在西湖、余杭、拱墅都可，总价500万以内，不需要参考学区，生活方便，投资自住用。
楼先生：圈定在这三个行政区域内，500万内够得上的板块，有三个方向可以考虑。一个是往西北方向，属于西湖区的三墩北，2020年限价2.81万。你可以关注两个项目，一个是金辉的期房，一个是金辉和建发合作的现房。三墩北相对较大的亮点是学区。
往余杭区，你可以把目光放到未来科技城。天空之城3.7万的小高层，还是非常值得摇的，这个楼盘的特点我们讲过很多次了，是未来科技城的头部楼盘。不管什么时候，选择头部楼盘不会错。另一个是杭州富力中心，它是高层，单价更便宜，如果是倾向于投资，更便宜的高层会更理想。当然，天空之城也有一批高层房源。
到拱墅区，2020年比较热的区域一定是融创运河湾，然后往北到勾庄一带。我看过北部新城的整体规划，政府对这个区域将会有非常大力度的扶持，你想一点，能把万象城喊过来，就是「蓄谋已久」了。你可以关注3.8万的风尚望和湾、天阅云合源，还有2.9万的沁澜、璀璨澜庭、运河云庄。
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江南壹号院、萧山科技城、年轻人置业
@林歆
老师您好，我是首套，预算300万左右，现在想不好是买市区的老破小，还是融创江南壹号院。买市区大概只有60多方，融创江南院子可买107方带精装修。不知道融创江南壹号院周围未来规划如何？暂时还没小孩。
楼先生：对于萧山科技城，没什么好担心的，它有很多展望。首先，它是拥江发展的一部分；其次，本身板块发展起点就很高，从医院、学校和购物中心。从开发角度看，有很多国际级的重磅配套，而且一上来就是融创、香港置地和仁恒这样的一流的开发商。
用五六年后的眼光看待萧山科技城，有很多的机会点。但确实，目前萧山科技城没有勾庄、三墩北，甚至南部新城火热，但对于准备用来自住或长期持有的人而言，现在反而是买入的好机会，购买环境相对从容。再来看江南壹号院，这样的产品放到融创整个产品系列中，也是顶级的。
从自住的感受来讲，要说比较好的建议，那肯定是关注江南壹号院更多一些。市区的老房子，胜在地理位置和周边现成的配套，但真住下来对比，落差会非常深。对于年轻人来讲，资金有限的情况下，有一条置业原则：不要追求面面俱到的房子，买一套明显更有潜力的房子，也是在为今后下一次置换铺垫。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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