2019年这些数据出炉：还该继续买房吗？| 楼先生问答NO.476
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2020年一开年，土地溢价率又封顶了。
我们都说，开发商的嗅觉比购房者灵敏。而年底调控微松、限价裂开缝隙、央行降准等一系列信号，让市场预期又有了一点点小小的扭转。
我们还该继续买房吗？
到目前为止，对于2020年杭州楼市有几个趋势已经肉眼可见：一，新房价格会上涨，有些板块涨价还不小；二，二手房还会继续调整，价格与新房慢慢接轨，甚至有可能低于新房价格。
三，各个板块会进一步分化，2020年我们很有可能见到，有的板块根本卖不动，有的板块中签率还是会很低。当然，政府对于不同板块的扶持力度也不会一样。四，酒店式公寓会比较难卖，库存量太大了。
基于市场的基本情况以及政策给出的感觉，我们有几个基本的判断：刚需自住，果断买；改善置换，不要拖；纯粹投资，不着急。
我们来回顾一下2019年的数据——都说2019年市场降温，购房者理性回归，但如果只看数据，好像完全不是这么一回事。
一，新房成交：138400套，比2018年少1万套，仍处高位。二，二手房成交：81333套，比去年增长12%。三，2019年一共出现了16次万人摇，5次2万人摇。而2018年只有8次万人摇，只有1次2万人摇。从这一点来看，比2018年更疯狂。
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首付500万、融创杭源里、城北运河湾
@龙龙
二套房，首付500万内，最近在看拱墅区文澜府的二手房，普遍5万左右，算上税费得5.5万了。虽然文澜府户型很喜欢，但国樾4.8万，文澜府的性价比就太低了，而且装标也没国樾高。所以很纠结，一个是现房，一个是期房，买现房的代价就是多花五六十万，目前行情下，值不值得啊？或者城北还有其他推荐吗？
楼先生：你的顾虑是怕买亏了，是吧？以5.5万的成本去买文澜府，确实值得再权衡一下。文澜府这个地理位置，缺概念，也缺故事，所以短期内二手房价格是有天花板的。你看的「普遍5万左右」应该是挂牌价格，实际上，跟房东可以有比较多的商量余地。我一朋友刚卖了一套文澜府，才4万3。
若要考虑文澜府，就去碰一碰运气吧，看看能否碰到一个着急卖房的房东。既然看拱墅区的二手房，不妨也关注一下大家绿城·金麟府，刚交付不久。相比之下，金麟府有更好看的外立面，工艺也更精湛，包括开发商品牌也更好，物业也不错。当然，还是应该抱着捡漏的心态，买到多少价格是最关键的。
现在的二手行情下，没有看过20套二手房不需要着急下手。更何况，拱宸桥一带还有比较好的入手机会。比如你关注国樾，产品面更好先不说，与二手房相比，价格也还是划算一些。另外大关那边的融创杭源里，也就是5万内（很可能就是4.8万）。对你来讲，杭源里应该先去摇一摇。再往北，与桥西一路之隔的融创运河湾，区域有更好的规划，单价还更实惠。
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5.4万/申花、市场价值回归、改善居住区
@FANG
你好，申花板块还有没有发展预期吗？看中了万科的古翠隐秀。目前周边二手房价格没有明显倒挂，不知道这个板块定位如何，是否还有潜力？谢谢。
楼先生：在这一轮限价之下，申花是最早回归市场价值的板块。5.4万的价格，基本上已经是板块的天花板。说实话，就算今天申花放开价格管制，房价也不可能再涨上去。所以你会看到，申花卖房的速度慢下去了。除了个别次新房，比如锦绣之城还有6万以上的成交，其它二手小区，五万四以内都可以买到。
申花板块的定位很明显，城西方向气质最纯粹的改善居住区，这里的城市资源非常密集，有地铁，有学校，有购物中心，地理位置也比较占优势，到哪里都比较方便。对申花，不要抱着太多的投资念头，自住一点问题都没有。短期内，从资产增值角度，申花的房子相对有限了，比不过滨江、艮北和未来科技城。
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350万内、拥翠府、绿城桂语听澜
@俞素素
本人90后，刚落户杭州，目前在上海工作，上海没有购房资格，小孩2021年9月上幼儿园，老家浙江衢州市中心有一套重点双学区房，纠结要不要把老家房子卖掉，到杭州首付6成买一套总价350万内的小三房，后期有可能会到钱江新城上班，有没有推荐的楼盘？
楼先生：如果房子用不到，放着是没有意义的。如果基本确定，今后会到杭州发展，那就直接换到杭州来。从房子自身价值看，肯定不如杭州。我们对衢州的市场有过调研，总的来说，并不看好。从2020年开始，三四线城市的压力会越来越大，人口流失会加剧，因此能维持房价不跌，就很好了。
预算350万内，你可以买到萧山市北西。当然，这个总价可以选到的房源不会很多，比如拥翠府的95方，首开中签率只有百分之十几，很难摇。能稍微往上垫垫脚，等一等桂语听澜，最小面积103方，毕竟是绿城的楼盘。
你还可以选择市北板块，比如滨江的拥涛府和悦潮府，买一套小三房还是绰绰有余的。另外还有新街和萧山科技城，地段稍微差一点，单价也便宜一些。
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次新房＞老破小＞商住公寓、小阳春
@艾米媛
目前武林路有一套老破小40方的安吉路学区房，留下镇政府对面有一套89方房子出租（房租不够还贷），自住未来科技城周边一套180方。两个孩子，大宝在读阿里附近的私立幼儿园。现在考虑卖掉两套换一套大的，搬回市中心方便小孩读书，或者回市中心买一条大面积的公寓，这类房子是否适合购买？
楼先生：一直有一个观点，只要有机会，应该把老破小换成次新房，把商住类的不动产换成住宅，而不是逆向操作。隔一段时间，就想着把资产优化一下，把资产变得更灵活，是我们应该去努力的方向。所以这两年，房子置换的频率很高，更何况，新房还是限价的，商住公寓却不受价格管制。
在大方向上，建议换回市区的住宅，不着急住的话，可以尝试那些摇号有难度的楼盘，中签率越低，说明越有显性的价值。另外，也建议你早点处理手头的房子，因为2020年一二手房的倒挂会越来越小，留给大家置换的好时机，不会一直停在原地等待。早点挂出去，或许能赶上2020年的小阳春行情。
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400万、和宁文华府、金地桥西2.0项目
@英子
老师好。我老公在浙大资金港工作，我在浙二医院工作，摇了一些红盘不中，最近去看了和宁文化府，他们不需要摇号，剩下一些均价四万的洋房和三万六七的高层，总价四百六十万和三百八十万左右，首付三成能买的起高层，洋房凑下也能买，想请问这个楼盘怎么样？还有其它选择吗？绿都和金科不是很了解，高层和洋房哪个性价比最高？学区怎么样？
楼先生：拱墅区在教育方面一直比较给力，和宁文华府对面有规划小学，目前只能说有可能是卖小，不确定。从产品界面来看，和宁文华府本身是不错的，金科在操盘，这家房企还是很愿意好好做产品的。在城北4万左右的楼盘中，和宁文华府的标准应该算是最高的。至于高层还是洋房，肯定是高层更有性价比。
有没有其它选择？其实也有。视野稍微扩大一点，往东到运河边，融创的两个楼盘，风尚望和湾和天阅云合源可以考虑。从品牌上来看，融创更有号召力，毕竟交付的楼盘，从候潮府、玖樟台、涌清府，每一个都赢得了市场口碑。另外就是地理位置上，对面的运河综合体，会有更好的价值展望。
除了融创的这两个楼盘，通益路的西侧，万融城的隔壁，金地也有一个新楼盘，预计今年5月份上市，和刚刚交付的大运河府是同一个产品系列。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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