超5%二手房降价，有人出手“捡漏”，但杭州二手房走势还得看3月新房
黑色迷雾无边，在这大海中看不清方位！
这就如同当下的杭州二手房市场，复工不到10天，百废待兴，一切都是未知的。
但这并不妨碍市面出现各种争论。
乐观派坚信，“小阳春”依旧会到来，理由是成交量出现了明显回暖；悲观派则认为，市场观望氛围浓厚，个别板块降价房源已超过5%。
分歧双方，似乎都有充足的理由。
但这仅仅是根据当下极小样本得出的不同结论，在我看来，新房市场尚未正常化之前，关于二手市场趋势的讨论，都是无意义的。
因为限价之下，二手市场的好坏，很大程度上取决于新房市场。
PART 1
从成交量看，二手房的确回暖了。
据好找房平台数据，受疫情影响，杭州市区（不含临安）二手房正常网签，上周（2月17日-23日）才得以恢复。
但一周仅成交45套，与往年国庆、春节长假期间相差无几。
不过本周开始，成交量大幅上扬。
2月24日成交87套、25 日成交55套、26日成交 89套、27日成交94套……随便哪一天，都超过了上周。
按目前成交水平，本周二手房总成交量预计达568套，环比上涨1164%。
从中介门店角度看，市场似乎也在复苏。
“线上咨询客户挺多的，最近大群每天都有开单喜报。”本周一才复工的临平中介小吴说。
但这看似暴涨的成交量，放在正常市场中，实在不算什么。
以春节前最后一周为例（1月13日-19日），杭州市区二手房共成交1967套，是本周的3-4倍。即便算上春节，1月也卖了5203套二手房，平均一周1300套。
所以，从数据指标看，说二手房回暖抑或反弹，为时尚早。至少，我们还要多观察一段时间。
事实上，最近二手房签约量的上升，大部分来自年前留下来的单子。
“因为疫情，很多年前达成意向的房源都被拖后了，现在网签恢复正常，就陆续完成交易了。”资深中介表示。
PART 2
无论从客观条件和主观心态看，观望都是当下的市场主基调。
“复工一周，整个门店新签的就一单。”主打市中心名校学区房的中介小王告诉我，客户年前卖掉了自住学区房，换房急迫，才这么快下单。
往年这个节点，是学区房成交旺季。现在，买卖双方似乎都不着急了。
“微信上大家还聊得好好的，今年要买房；这两天约带看时间时，各种借口说不方便。”小王说，不光是买家，不少房东也觉得，现阶段诚心客户少。
我的一个朋友，去年挂牌了一套富阳的二手房。春节前上门客户倒是不少，但还价一个比一个狠。
最近，朋友接到了中介电话，建议调低挂牌价，一口拒绝。“现在肯定卖不出好价钱，降价也难卖，还不如等等看。”朋友说。
出于对疫情的担忧，有些客户根本不敢出门。
城西一中介门店店长告诉我，最近经纪人在约客户看房时，对方直接拒绝：现在谁还敢出去看房？不要命啦。
一句话，让中介断了约带看的念头。
有些客户压根不是敢不敢出去看房的事，而是直接推迟了购房计划。
同事的一个朋友，预算有限，为了三成首付买房，去年假离婚。新房屡摇不中后，打算赶在“最严征信”上线前买套二手房，现在也不着急买了。
PART 3
购房心态上的转变，不过其一。
优质房源量少，也是当下各大中介公司难以撬动客户外出看房的又一诱因。
参照往年惯例，农历年前是二手房市场成交淡季。去年不一样，从11月下旬起至农历年前（1月中），各大中介公司忙到飞起。
我就见过，一个晚上，一名经纪人同时要签两三单业务的景象。到了九十点，中介公司签约中心仍亮着灯。
“性价比高的房源，能卖的年前都卖得差不多了。现在还挂牌在卖的，价格普遍不便宜。”城北一中介指出，想劝客户降点价，大多表示还想观望一阵。
之前有意向买房的客户，一听价格还是这么高，就没了兴致。
指望新挂牌出售的房源，短时间又续不上。
“房子年前就挂到中介公司了，现在还没人来家里拍照，说是最快安排这周末。”一买房置换的网友如是说。
好找房平台显示，目前杭州全市挂牌在售的二手房，仍维持在10万套出头，与年前差不多。
哪怕是诚心想卖房或买房的客户，现阶段在操作上，也是颇为复杂。
买房不比其他，线上看直播就会下单。买卖二手房，更是需要实地多次带客探访。
现下，疫情尚未结束，虽说各大小区管控比半个月前要松一些，但不少社区仍不允许非业主、租客随意进出。这直接加大了中介带客看房、采集房源的难度。
PART 4
虽然目前整体氛围以观望为主，但小范围分歧已然出现。
典型例子如临平。“目前门店维护的房源中，超过5%的房东主动调低了挂牌价。”小吴表示，当中有本来就挂价比较高的房源，也有少量真正低于市场水平的。
比如，一套满两年的89㎡香醍溪岸，前两天挂价152万，最近降到了145万，折合单价1.63万。
我对比了下春节前的网签价，同类房源成交价基本在1.7-1.8万。
也就是说，若以节前行情为基准，这套房源已低于市场价1000左右。而房东之所以让价，一是急需资金周转，二是不看好疫情后的楼市。
有人卖，自然就有人敢于捡漏。
“因为现在降价房源多，原本就有自住或投资需求的买家，一些人开始蠢蠢欲动，想捡个漏。”小吴表示，这几天最快签约的房源，只要一天，甚至半天。
一边低价套现，一边捡漏杀入，看似矛盾的两种抉择，背后反应的正是不同的市场预期。
但无论哪种预期，我始终认为，行情复苏还缺乏一个明显的新房信号。
以2018年和2019年的二手房“小阳春”为例，都有各自的强力刺激，前者是限价的延续+摇号新政挤压，后者是沁园涨价事件带来的心理影响。
原因很简单，二手房市场滞后于新房市场，新房火热自然能带动二手房。
但今年情况很特殊，受疫情影响，房地产行业复工最迟。即便复工，也是陆续复工、限制性复工，这决定了行情回归常态，注定是一个缓慢过程。
所以，我们需要更多时间，需要观察更多样本。
比如，预计超21个楼盘加推的3月，看看那些刚需盘和豪宅盘，是不是依然畅销？看看那些主流改善盘，销售行情有没有好转？
按照我的判断，双限严厉的杭州新房市场，大概率还是以稳为主，估计二手房也是波澜不惊。
所以，对自住客来说，如果出现符合预期的房源，该买还是抓紧买。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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