杭州约350万人住“盒区房”！疫情后，最有升值潜力的是大关分区?
PART 1
我的朋友阿花住在万科西庐。
去年12月，龙湖西溪天街开幕，B1楼开出一间盒马鲜生。这家店距离西庐1公里多，对阿花来说，只是多了一家周末可逛的超市。
万万没想到的是，一个多月后的这场隔离中，她会每天定好闹钟，在线抢盒马小哥。
对抢购完全不在行的她，都还不知道，通过西溪龙湖店建立的“盒粉群”，小区居民还可以拼单，店员在当晚汇总，第二天集中送达小区。
社区团购，正是盒马试水的新业务之一。第三方数据显示，盒马在疫情期间线上订单数量同比大涨220%，春节期间App日活同比增长127.5%。
我向阿花打听西庐拼单这事时，她并不在意是否错过了盒粉群，倒是敏锐地问：“我的房子要涨了吗？”
短时间内，很难有数据科学呈现这之间的关联。而去年年底，贝壳找房的确发布过一份《2019盒区房报告》，以盒马和贝壳的大数据，佐证盒区房在全国10个一二线城市的受青睐程度。
具体到杭州，在租房层面，盒区房的成交价格、受关注度都优于周边的非盒区房；
在买卖层面，盒区房也更受买家青睐，房产经纪人带看量比非盒区房高出13.3%，随之而来的，是盒区房平均交易周期比非盒区房快13.9天。
也就是说，盒区房的流动性明显胜出。
十个城市中，盒区房平均交易周期短7.49天
这份报告的主要结论是，在买房和租房过程中，人们越来越看重周边配套，看重居住便利性，“懒人友好型”社区越来越受欢迎。
对杭州这样规模的新一线城市来说，在一场疫情的急速催化之下，在学区、地铁、医院这几个硬指标之外，另一个选房参数变得格外重要：要离商超近！
而盒马，只是恰恰成为了生鲜商超的代表，盒区房红得顺理成章。
PART 2
盒区房，是指位于盒马门店配送范围内，可以享受最快30分钟免费配送的楼盘及小区。
一家盒马门店的模型是这样的：配送半径约3公里，覆盖面积约28平方公里，平均覆盖人数为25-30万。
截止目前，杭州总共有14家盒马门店，也就是说，可以服务到至少350万盒区居民。
14家店中，余杭区3家、江干区2家、滨江区2家、西湖区2家，拱墅、下城、上城、萧山、钱塘新区各一家。
盒马的选址标准，一贯都不倾向于城市核心的繁华商圈。离延安路传统商圈和西湖最近的，是解百店。而更多门店散布于大杭州，花开N朵，各表一枝。
他们的选址方式，仿佛手拿一个3公里半径的圈，在城市版图上移动，度量着圈内支付宝及淘系用户的密度，达到了一定标准，才在这个圈内物色合适的物业。
2019年的盒区房报告里，最有意思的一组数据是“消费力TOP10盒区房”，也就是社区下单排行榜，资深吃货聚集地一目了然。
杭州TOP10“吃货小区”是：福鼎家园、西溪风情、钱塘明月、绿地旭辉城、西溪北苑、西溪八方城、远洋公馆、富力西溪悦居溪区、九龙仓碧玺、中海寰宇天下C区。
这组数据呈现出的是，盒区房的消费水平和房价并不相关，不存在“房子越贵，吃得越好”的现象，只是以不同区域的活跃度，验证了盒马门店选址的成功。
在盒马的版图上，是将城市从生活维度进行划分，以门店为中心，三公里为半径，形成一个个生活组团，“去中心化效应”极为明显。
如果消费力还不足以佐证的话，另一组数据则更全面地融入了“懒人社区”的其他指标。
依据生活便利、交通便利、环境宜居、商业发展、盒区房消费单量及门店距离等指标，报告排出了“杭州最宜居的潜力盒区房TOP5”。
PART 3
大关、金沙湖、未来科技城、滨江、临平。
仔细看看，宜居盒区房关联的五大板块，无一是杭州的老牌核心商圈，而在购房者的眼里，它们都是再熟悉不过的热门板块。
逐一来看看这五个盒区房板块的楼市状态吧。
▍大关
建于上世纪九十年代的大型居住区，大关西七苑建于1996年，如今二手均价约3.5万。
这里临近盒马在杭州的第一家店，运河上街店，2017年夏天开张。南起胜利河，北至石祥路，跨越运河两岸的大块区域，都是它的配送区。
石祥路以北，由盒马杭行路店无缝衔接。这两个配送区相连之后，你眼熟吗？红透了2019的“大城北示范区”和“运河新城”，不就是指这里吗？
大关片区中，有融创即将首开的杭源里，价格未明。沿运河向北去，已经亮相的天阅云合源公寓、风尚望和湾，以及年底刚摇号的璀璨澜宸，都在此间，均价约在2.9-3.8万之间。
▍金沙湖
被称为下沙CBD的金沙湖，也是典型的盒区房板块。盒马报告中的明星社区龙湖滟澜星座，40年产权，二手均价约2.4万。
这一板块属于盒马下沙银泰店的配送范围，正是板块的生活中心所在。去年10月，捂盘三年的湖景居推出过近300套房源，除此之外新房断供已久，而二手房交易却非常活跃，譬如龙湖滟澜山，均价稳稳站在3.8万。
2020年，这里最受期待的项目莫过于绿城的春风金沙，双限之下均价为37500元，让许多绿城粉期盼已久。
▍未来科技城
如果按行政区划来看，盒马店最密集的是余杭区，其中两家在未来科技城，这里正是阿里大本营所在。
富力西溪悦居，二手均价约4.2万，它距离盒马亲橙里店只有约500米，标准的未来科技城1.0核心区。亲橙里店也被称为最具阿里味的盒马门店，据说也是销售额最高的门店。
附近的另一家，就是西溪龙湖店了。两家配送区域相连，将文一西路沿线从淘宝城到浙大紫金港囊括在怀，正是“宇宙中心”的所在。
目前的配送范围里，新盘供应并不多，即将推出联排的是香港兴业耦园。
不过，每年海量的人口增速，也确保了宇宙中心的扩容速度。天空之城和富力中心就在近旁，未来科技城2.0核心区正在崛起，以及老余杭和闲林的补充，还担心没有好住的房子么？
▍滨江
欣盛东方郡，如今二手均价约5.3万，是上榜盒区房里最高的了（当时滨江金茂府尚未交付）。
滨江板块不大，基本都处于盒马星光大道店配送范围内，也囊括了奥体的一部分。滨江金茂府、晓风印月均在其间，豪宅与红盘比比皆是。
2020年的滨江，即将入市新盘是万千宠爱的丹枫四季，还有西兴的御滨府，限价约在48000-49200元。
滨江区的另一家盒马位于浦沿映创城，浦沿久未有新盘，今年将有世茂栖棠誉湾入市。这里的二手和一手倒挂不会太明显，都在4万上下。
▍临平
报告中提到的临平邱山小区，二手均价不到2万。它位于临平中都店的配送范围内，周边暂无新盘入市。
而今年供应量喜人的，将是近旁断供已久的临平新城，核心区将有禧瑞江南、时代芳华、悦美庐、翡丽云邸、滨耀城五个项目陆续入市，精装限价2.77万；还有星桥板块2.4万，乔司板块2.87万，生活配套都不会差，对刚需来说，是性价比非常高的板块。
这五大活跃区域，和楼市的热门区域真的神同步。均价三四万，配套挺齐全，这样高性价比的城中板块，值得你作为买房目标。
如果你正要租房或是下单二手房，大可打开盒马APP，看一下心仪的小区在不在配送范围内。
而如果是买新房的话，在临近区域内，不必为了是不是盒区房而纠结太久。按照盒马的作风，门店版图和业务模式的拓展，都会快于你的想象。
PART 4
我住的小区，与盒马某店的配送范围隔了一条街，这一波便利没享受到。
好在2月初，杭州复工复产的第一批商家名单里，社区生活配套就被圈了重点。最近这一周，小区里的水果店、生鲜店、宠物店、tony老师纷纷回归。
虽然小区门禁宽松了不少，但林林总总的生活消费，能就近完成的，大家都就近解决，然后回家继续猫着。
关于社区生活配套，你能在楼盘广告里找到很多概念：城中之城、最后一公里生活圈、步行15分钟半径生活圈……
越来越多的新盘，在规划之初，就基于用户画像和板块先天条件，精心设计社区商业模式。
蓝城的同城颐养产品陶然里，配备1万多㎡服务空间，包括幼儿园、生活超市、共享餐厅、恒温泳池、颐养中心；
百万方体量的前湾国际，用人行天桥将“邻里之家”与住宅区贯通，生鲜菜场、恒温泳池、轻餐饮、长者中心、亲子早教一应俱全；
天空之城也不只是“造在地铁上”，它还拥有商业中心、学校、艺文中心、体育馆、晴雨空间……
盒马密布于城市的门店也好，开发商各种新颖的社区商业模式也好，都是在尽量短的半径内，让生活配套唾手可得。一场疫情，更加快了它们的成熟和迭代。
到2020年底，如果再出一份盒区房报告，我相信它会有更好的表现。
而在骨架不断拉伸的城市版图上，我更想看到五花八门的懒人社区。你可以千里迢迢坐飞机去吃一顿米其林，但家门口，也得有足够的条件，任你懒，由你宅。
▍观点·问答·导购·土地·市场
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▍2020年买房系列报道
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文∣波波
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
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