别过度担心：放开限贷限购依然是小概率事件 | 楼先生问答NO.484
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这件事在很多人意料之外，也在很多预期之内：那就是，楼市恢复得很快。这当然跟各地政府出台扶持房地产政策密切相关。记住，楼市好坏，始终是跟着政策走的。
动作最快的就是苏州，三天之内两次救市：第一次取消了现房销售和封顶销售，狠狠地拉抬了一把预期；第二次直接是放宽落户限制，本科直接落户，还有放宽限购条件，工作满3个月的高技能人才，不受户籍、社保和积分限制。
尽管杭州没有明显救市，但也很快启动了行情——凤起钱潮这样的千万豪宅，中签率比去年低，说明杭州改善需求多么强大。再看看和光尘樾，万万没想到，一点捡漏的机会都没有——66套房子，4148组登记，中签率1.59%。
和光尘樾这次推出的全是130方以上的大户型，若是跟之前一样，有90方小户型，那中签率会更低。由于是大户型，我的一个朋友就放弃这次摇号了。像杭州这样的城市，楼市一定能够稳住。
由于央行放水1.7万亿元之后，LPR下行也如期而至，很多人转而担心：接下来限贷限购是否会放松？
首先说说利率。连续两次LPR调整，显然利率正处于降息通道。但其实即便没有疫情，利率也会继续降价，无非这次疫情让大家更关注这个趋势，这个趋势更加显性。
我们看利率和楼市的关系，大体上是利率升，楼市冷；利率降，楼市暖。从这个经验看，至迟5月份，加上政府集中卖地、房企扎堆买房，被压制的买房需求爆发，失去小阳春的楼市，很有可能会抓回一波回暖行情。
但刚需也不需要过度担心，从国家层面看，对房地产还是持非常谨慎的态度。2月17日，就是央行降息10个基点的当天，国家统计局就明确表示：房地产依然坚持房住不炒。货币政策也没有大水漫灌。
站在目前这个时间点，可以判断：由于市场上钱很多，不管是开发商还是购房者，可以更容易借到钱了，但放开限贷政策，依然是小概率事件。特别置换改善的购房者，用不着等待而耽误置换时机。
至于放开限购政策，那就更不用期待了。只要国家层面不表态，地方政府最多打打人才、落户等擦边球，没有一个敢明目张胆放开限购。房地产对于国家层面来讲，绝对不是最头疼的，排在前面要关心的是西半球的那次大选，以及悬而未决的贸易关系。
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700万、奥体亚运村/近万套房、颐和江南
@鱼儿娘
老师好，目前2套房，一套拱墅区新交付的房子，自住，还有一套在滨江区长河这里，2013年的87方小户型，目前出租5000元。名下无贷款，夫妻俩都有公积金，手上100万存款，我想置换一下，想买一套叠排或者良渚的排屋，总价700万。但先生觉得小户型比较好出手，从增值角度不想置换，而且也不想有贷款压力。很纠结，换还是不换？如果支持换，请帮忙推荐。
楼先生：这就是「鱼与熊掌不可兼得」的问题。你想住得舒适一点，或者向往庭院生活，就不要考虑增值。但要是从增值角度考虑，还是市中心平层更有发展前景。同样是700万的预算能买到的房子，可以是申花大关，或者城东新城、艮北笕桥都有选择，包括滨江奥体以及亚运村，也有近万套房子可以选。
不管怎么说，换还是支持换的。两方面考虑：一个是名下无贷款，有点可惜，房子最大的优势是普通老百姓也能用上杠杆，作为资产配置提前消费，抵消通货膨胀。你想想，除了房子以外，还有什么能让老百姓以这样低的利息，拿到这么多的贷款？另一个是长河板块不是重点发展的区域，没什么故事可言。房子想要有好的升值空间，最好跟着城市发展的脚步走。用长河的小户型，就近换一套市北或奥体的新房，肯定不吃亏。
至于排屋或叠墅，可以重点关注良渚的颐和江南，北大资源的中式合院产品，设计团队跟江南里是同一个。它的预售证已经拿到了，均价4万6，有不少房源在你的预算内。只不过由于疫情，暂时不许登记。良渚这一带，联发藏珑玉墅的排屋，以及藏珑大境的叠墅，也可以留意。另外，丁桥也是一个选择，华侨城的芳菲与城有精装叠墅。
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杭州壹号院/220方、丹枫四季/4-5月上市
@王超
我主要考虑投资。目前在考虑：杭州壹号院、晓风印月、丹枫四季，或者还是等一等亚运村、江河汇或者望江新城的新盘？
楼先生：归纳起来就一句话：买江北岸和江南岸，哪个更好？考虑升值保值，还是奥体、滨江更理想，毕竟绝对单价低。北面是6.98万的价格，而南面一江之隔，限价5万不到。亚运村同样的道理，它的正对面就是6.98万的江河汇，而它的价格预期大概率4万5左右。
钱江新城、江河汇以及望江新城，目前是杭州房价天花板的存在，只要限价一直在，7万的价格就突破不了。在这样的情况下，这三个板块的房价，上涨动能会被大打折扣。从绝对值上来判断，考虑投资北岸不如南岸。
至于滨江区的三个楼盘，哪怕总价到了这个量级，还是都不会很好买。如果不差预算的话，对投资来讲，都可以。杭州壹号院剩下都是200方以上的大户型，预算都得一千万左右了。相对来说，丹凤四季的总价更可控。亚运村的上市还没那么快，还有一些土地问题有待解决。
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年收入300万+、御潮府、凤起钱潮
@Soo
你好，我自己名下全款朗诗乐府130方三房6月份交付，老公名下滟澜山120方2.5方，按揭，我们自住。明年准备要孩子，想换200方的大房子，所以在等江河汇或钱江新城。方案1、2套都卖掉，再加200万现金，首付够了。2、乐府先自住，等边上嘉里城起来了卖个好价钱，然后再买江河汇。3、乐府2017年买入现在卖掉等于亏的，所以考虑先抵押掉，滟澜山卖掉。哪个方案好？江河汇有什么楼盘可以推荐？年收入300万+。
楼先生：如果资金周转得过来，第三个方案是最理想的。只不过，乐府的二手房价格想要很大的突破，短期内的可能性不大。等旁边的嘉里城起来之后，对整个区域的居住会有一波提升，但二手房要有本质的飞跃，还是不要寄予太大的希望吧。
第二个方案不用考虑。等到乐府的价格涨上去了，到时江河汇的房价也会不一样了。往往时间是最不可控的因素，有时候过了这个村就没这个店。换句话说，趁着限价，只要有好的置换目标，应该跟时间赛跑。总的来说，在第一种和第三种方案里面，再根据自己实际情况权衡一下吧。
至于推荐，江河汇最值得买的肯定是新鸿基的住宅，这样一线江景的住宅，以后也不太会有了。其次还有凤起钱潮，尽管开发商在杭州的品牌号召力不是很强，但从项目自身来看，还是很花心思的，而且态度很诚恳。另外在售的项目就是金隅的都会森林，地段稍微弱一点，但价格也实惠得不少。除了江河汇，今年还有望江新城可以重点关注，融创的御潮府会上市，以及南星桥的仁恒滨江园，也还有一次开盘的量。
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首付50万、融创森与海、工作城西银泰
@LZ
老师您好，我在城西银泰上班，考虑今年买婚房，首付预算只有50万，麻烦老师能帮我推荐下吗？码农平时没时间去看房。
楼先生：现在杭州150万左右的新房，一只手都可以数得过来。而且不好买，现在总价低的新盘，都有很多人摇号。你可以关注的区域，像萧山的瓜沥、临浦的房子，比如融创的森与海。只不过可以肯定，买了你也用不着。
另外临平北、超山、塘栖或仁和一带的房子，单价也要靠近2万左右。比如时代悦章，洋房只有1.9万的单价，以及上锦宸府高层有90方左右的户型。如果预算还可以垫一垫脚，那还是有机会够得着的。不过也一样，估计疫情结束后，都得摇号。
你在城西银泰工作，不管买哪里，通勤成本都会很高。如果是这样的话，不考虑新房，试着往城北、三墩等方向找一找老破小。这类房子价格已经稳定下来了，等疫情过后，可能会冒出一些比较实惠的房源，留意看看吧。
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三塘板块、限价4万5、锦绣华府/现房
@糖&糖
你好，杭州户口，三塘有一套76方的老房子，无贷款，目前手头可周转资金200万左右，孩子4年级，想不好是再买一套好呢，还是卖掉老房子换一套大点的，主要孩子没两年就上初中了，想换一个好点的初中。
楼先生：为了初中学区换房？没必要吧。首先，热门初中不是买了房子就让你上，初中也要对应小学，只有多出来名额，才给第二梯队。一般来说，好的初中不太有这样的捡漏机会。所以，冲着初中学区买房，风险略大。如果希望中学更好，可以考虑去考一下民办初中。杭州大量的好中学都是民办的，公办中学相对都较弱。
撇开初中这一点，建议老房子更新换代一下。今年三塘的存在感会比较强，因为会有很多新盘上市，比如中冶锦绣华府，既是现房，边上有很好的小学可以期待，以及九龙仓的天御，还有阳光城、西房和绿城的项目。如果预算足够的话，完全可以在三塘一带置换。
简单比较一下：天御137-197方，预计下半年开，体量只有4万方，盘小，外立面比较好看。锦绣华府，最大优势是现房，就在万家星城对面，高层129-169方，洋房139-186方，预计8月开盘。阳光城三塘项目，115-140方，预计7月开盘。西房东新项目，95-128方，预计6月开盘，有10%公租房。绿城东新项目，10%公租房，其它待定。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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