今年少放一点限价，就是对购房者最大的善意 | 楼先生问答NO.486

Original 楼先生层楼 2022-05-16

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翻到一个新词，特别有趣，叫做：价值观分散投资。

只是觉得好玩，所以想要分享给大家。但在这里也想多说一点点，我们撰写的文章，不管是看着唱空，还是疑似唱多，都会有人觉得不舒服。

熟悉我们的购房粉丝一定知道，我们从不讨好任何一边，也不作很长远的预测，所谓房价预测可能就比算命难一点点。我们更多的是，从微观市场的观测中，得出我们的结论。一以贯之，2020年继续保持我们的作风。

言归正传——我想到的八条「买房原则」。

1、不要小看疫情，二手房价已经受到影响。因此，今年二手房市场一定会冒出很多买入的机会。如果你比较懂行，也愿意花很多时间去研究二手房，那就盯二手房吧。

2、很多人对买房没什么耐心。恰好，如果你就是那种看一两套二手房就嫌烦了，想赶紧买完了事的人，那请你远离二手房。选择新房吧，政府帮你把关着，不一定买得最对的，但至少不会买错。

3、对于杭州这座城市而言，地铁的重要性，与日俱增。对于房子来讲，地铁就是一种性价比。同一个区域的两个楼盘，如果品质上没有本质差距，原则上，选择离地铁近的那一个。

4、以前，开发商我看不起你，你也不喜欢我，都是各玩各的。当年绿城和滨江合作一把，都是业内大事。现在一个楼盘，多的时候十几家开发商联合开发。买联合开发的楼盘时，最好问问物业是谁家的？工程是谁家的？口碑差的开发商是不是纯财务投资？

5、今年市场出现更加严重的分化。那种摇号疯抢的楼盘，一般是不会给什么优惠的。但那种不用摇号的楼盘，记得问问有没有优惠。有的人买菜的时候，都要砍了零头，买房反而特别不好意思。买房不还价，是对钱的不尊重。

6、因为限价，大家担心房子品质下滑。其实限价只对真正的品质房企产生了伤害，它们本来有能力造出更好的房子。换句话说，限价对某些开发商真没什么影响，本来就造不出什么好房子。

7、同区域内，一个楼盘从室内装修上省成本，另一个楼盘把外立面的铝板换成了涂料。尤其当这种选择，摆在了高端改善面前时，请你慎重选择前面那一个。

8、别想着抄杭州楼市的底，明白告诉你，没有。杭州政府死托着。今年少放一点限价，就是对购房者最大的善意。

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200万、临平北/超山、崇贤/杭语宸鹭院

@Rita He

老师你好。我是首套刚需，可以按揭买总价170万左右的房子，工作在西湖文化广场。眼下能满足条件的貌似只有金地自在城44方。不考虑大江东和下沙的话，请问还有哪里的楼盘可以推荐？

楼先生：金地自在城的极小户型，短期过度可以，边上有地铁、商场，学区也不错，整个小区在三墩一带也是比较出众的。但长远看，并不是最理想的选择。尤其对于首套刚需来讲，建议考虑单价便宜一点的老小区或经适房，位置上也可以更靠市中心。

可能物业、环境、硬件设备方面都不占优势，但至少可以买到更大面积。我们有一个原则：能买三房最好，其次两房尽可能要保证。在经济能力有限的情况下，要有所取舍，如果只能挑一样的话，那就尽量先满足居住面积吧。

要是通勤可以放宽要求，不妨关注一下新房，价格方面，由于限价还是能占到一点点实惠的。只是这个预算能选择的区域也也不多，在西湖文化广场上班，可以考虑临平北或超山，比如江山风华，接下来会推出价格实惠的小高层。

预算能稍微垫垫脚，崇贤是很好的选择，尽管目前还没有通地铁，但至少距离近。比如杭语宸鹭院，100方左右，总价200万出头。

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养老/第一居所、银湖、安吉/天使小镇

@鑫焱

我想买中式合院养老用，最近看了富阳的雍景山、大城小院和安吉的天使小镇，不知道怎么选择，请给点建议？富阳近但是毛坯，安吉远但是精装，预算500万以内，不包含装修。

楼先生：尽管跟绝对的城市排屋合院不能相比，但随着城市骨架拉开，以及轨道交通向外延伸，富阳银湖、东洲一带低密的房子，慢慢也能够变成第一居所了。尤其地铁6号线的规划，富阳银湖与城市的关联度会进一步提高。以前说到银湖，感觉很远，现在那边的居住密度也慢慢变高了。

从距离上来讲，安吉也好，德清也好，尽管车程都在1个半小时左右，但在心理上，仍然属于城市的外围圈，还没有真正融入到杭州城区的概念来。显然，安吉和德清的排屋合院，还不能当作第一居所，城市配套也弱，相对会冷清和寂寞一些。从这一点来讲，考虑富阳会更务实一些。养老不是一味追求偏远和环境，与城市保持足够近，很多事情都会方便得多。

除了精装和毛坯的差别之外，要是特别喜欢安吉的环境、空气或者蓝城的中式产品，其实也可以买。相比其它同类产品，天使小镇作为蓝城在养老领域的一次很重要的探索，更值得关注一些。小镇里有自己的老年大学、园区食堂、商业街、15年制的学校等等，在养老方面要更有专业度和经验度。

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首付200万/首套、工作在临平、丁桥/桃源

@茶花牌DTY沈

您好，新杭州人，工作在临平，想在杭州主城区购买首套房，家有二胎，主要考虑学区，因为2021年孩子要上小学，首付预算在200万左右，请问有什么好的推荐吗？谢谢。

楼先生：对你来讲，主要有两个难点。一个大量新楼盘的交付在2022年，学区方面估计都赶不上。这点比较可惜，因为限价之下，新房普遍还是实惠一些。另一个在临平工作，考虑通勤，最好往城东或城东北方向，但教育资源上又没有很出众。

要是能接受普通学区，城东北的方向，则可以考虑丁桥、桃源，直线距离还算近，学区都过得去，地铁也能通达，另外单价3万出头一点，能买到比较大的面积段。特别注意的是，这两个区域有不少现房楼盘，交付时间早，可以满足入学时间。

城东方向可以关注艮北、城东新城，不管是新房还是二手房，这两个板块的挑选余地，都挺大的，可以搜一圈看看。艮北的新房或次新房，4万上下可以入手，城东新城有一些不错的二手房，比新房要便宜一些。你可以重点关注一下杨柳郡，有地铁、学区，地理位置的优势会越来越好，另外还有开发商品牌，理论上来讲，是艮北最好的二手房。

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800-900万、黄龙云起、锦绣公馆/现房

@Robin

本人工作地点未定，老婆黄龙上班，无房票，想以父母名义购置二套房，预算800-900万。最近关注四个楼盘，黄龙云起，古翠隐秀，锦绣公馆，养云舍静，请问应该挑选哪个？

楼先生：事实上，这四个楼盘都挺好的，没有哪个是有绝对的优势。但一定要比较的话，差别还是存在的。锦绣公馆和养云静舍是精装现房，分别是中冶和建发这两家开发商，可能杭州人不太熟悉，八九百万买豪宅，会不大放心，其实大可不必，房子好不好，现房状态可以看得出来了。

锦绣公馆属于西湖区，在余杭塘路南面，除了现房之后，它还有一个比较明确的优势是学区，周边名校环伺，尽管交付才能确认，但划到好学校的概率是非常高的。养云静舍属于申花板块，缺点是体量比较好，学区不会差，大概率就是学院北路的育才小学。二者相比，西湖区的教育资源更耀眼。

黄龙云起和古翠隐秀是期房，从地理位置上看，黄龙云起的地段区别度最大，用传统观念排序，它是最好的。虽然锦绣公馆也属于西湖区，但本质上没申花没有区别。至于古翠隐秀，最大的卖点是大师光环，只要万科能较大程度地还原大师作品，在建筑设计和装修品位上，一定能够胜出。

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之江/限价3.8万、滨江区外溢、学区优势

@张国仪