二手房的卖家和买家，都可以再等等看 | 楼先生问答NO.490
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同事的房子最终还是没有卖出去。为了腾出购房资格，赶上要买的新盘摇号，选择了把房子赠予给父母，付出了8万多的税费。重点说一下：直系亲属赠予，税点3.05%，不影响再交易。
很多房东不是不想卖，而是不肯再降价卖。比如我的同事，相比刚挂牌时，报给中介的底价已经降了20万，相当于3000多元/㎡。但受疫情影响，二手房彻底滞销。
中介相关数据：想卖的房东很多，想买的客户却观望。双方无法达成协议。事实上，买家认为新房还是比二手房要划算，二手房还应该继续降价。而卖家认为，我不是因为看空楼市也抛货，而是因为看多杭州，而选择换仓。
一定程度上出现了多空博弈和预期分化。因此建议大家都可以等一等。一方面，国内外股市的巨大波动，还有待观察；另一方面，整个楼市正在恢复，只有等交易量也回到正常之后，才能消除预期分化。
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800万、钱江世纪城、嘉品、君品华庭
@噜噜
老师好，现住滨江四桥附近次新房89方，有一套萧山区融信江南学府128方，预计4月份交付，因工作孩子上学都在滨江区，想置换一套滨江区的大三房或四房，有没有推荐的楼盘，卖掉哪个比较合适（两套都有100万以下贷款），目前还有50万左右存款，可接受按揭2万以下。
楼先生：选择还是有的，从滨江区开始，往东到钱江世纪城，再到亚运村，一路过去都能找到适合改善的房子。对于购房者来讲，比较好的事情，至少能买到七八个跟滨江有关的楼盘，总价区间也拉得很开，丰俭由人。比如你可以选择区政府板块的丹枫四季，最小面积145方，大一点有165方，700来万就可以搞定。
滨江区还有一个选择，相对位置要弱一点，那就是御滨府，也是滨江集团出品。其它的选择就集中在钱江世纪城了，有在售的保利澄品、御虹府，以及两个纯新盘，嘉品、君品华庭，今年也会上市。它们的总价还可控的。亚运村也是一个选择方向，万科、绿城和华润三个楼盘可以选择。只是被疫情影响，整个销售节点估计又得拖延。
至于换掉哪一套，原则上哪一套价格卖得更好，就卖哪一套。但实际来看，可能考虑江南学府更合适，省得搬家折腾。
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700-1000万、老文教区、中海黄龙云起
@蒙娜
本人现名下无房票，自住水印康庭140 方二手房，女儿名下有一套凯德湖墅63 方小房子，还有100万按揭，现打算把小房子处理掉，现手上有资金400万，想在现居住地附近再购置一套，最好房品质和位置再好一点，有无好楼盘推荐，这样操作是否妥当？购置新房用于自住。
楼先生：其实在大关就有一个，就是融创的杭源里，整个小区的颜值很高，它有精装的高层和小高层，周边配套一应俱全，而且价格还非常划算。杭源里可以作为第一选择，只不过它不会想买就能买得到的。400万现金，再加卖一套房子，可以努力一下小高层，购买难度相对要小一些。
选择范围稍微扩大一点，申花也是一个选择方向，这里的选择也比较多。比如经常提到的两个现房，一个是养云静舍，另一个是在余杭塘南面，文教区的锦绣公馆，它们在今年底或明年初就能交付，对于自住来讲，现房的吸引力有点难抗拒的。
期房的话，申花这里，还有九龙仓天荟和天玺，以及万科的古翠隐秀。另外如果传统意义上想要地段更好一点，还有古翠蓝庭，单价比申花贵2000元/㎡，但好在面积段可控。地段最好的是中海的黄龙云起，它是很正宗的老文教区，老城区了。
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500万/投资、未来科技城、杭州亚运村
@笑笑
我在银行上班，夫妻二人公积金一个月5000左右，我的余额能贷50万，老公估计能贷20万，之前投资万科西雅图已经签了定金合同卖了，346万。目前居住在龙湖春江彼岸，交通比较方便，现在想买一套500万内的新盘，主要以投资为主，考虑滨江、未来科技城、亚运村，要求地铁沿线，交通方便一点，有升值保值空间的地方，有什么好建议吗？
楼先生：从一二手房的价差来看，未来科技城和滨江都可以排在很前面，亚运村是没有二手房作为参考，但这个板块今后发展的预期拔得非常高。三个板块，未来科技城在单价方面更有优势，目前限价3.45万，可以关注天空之城和杭州富力中心，都是TOD项目。
到滨江区这边，500万预算有点吃力，不管是丹枫四季还是杭州壹号院，总价差得有点多，你可以关注一下御滨府，它有小户型101方，在你的预算内。其它就是钱江世纪城，君品华庭最小104方、御虹府的总价起步400万出头。至于亚运村，限价大概4万5左右，可以先关注着。
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400W、市区高层vs郊区排屋、雍景山
@王小棉
你好，滨江已有一套房，本人未婚，父母考虑预算400万再购置一套房，看了萧山市北和滨江区的新房子，预算只能买小户型，也看了富阳可以买一套带院子的排屋，选择上老师有什么建议吗？
楼先生：从资产来讲，市北或滨江的房子，不管是灵活度还是升值潜力，一定是要比富阳的排屋更理想。一般来讲，郊区的低密排屋合院，买进的时候可能也不觉得有多贵，但想要卖出的时候，就会发现涨不上去。不赚钱卖或者亏本卖，又会觉得可惜了。总之，买排屋一定不是升值的逻辑。
原则上，二选一的话，建议你考虑市区范围的房子，三五年回过头去看，市区的房子涨了两三倍，郊区的排屋也涨了，但涨幅就是要低于市区的房子，而且还没市区的房子好卖。另外，从限价角度看，市北3.75万，滨江和奥体4万7左右，多诱人啊。
买富阳的排屋，只要想好真的会去居住，去享受，那也没问题。你可以关注一下九龙仓雍景山的中式小合院，也可以考虑泰禾的大城小院，虽然也是中式的，但却是截然不同的风格。
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360W、二手房/不可能上涨、市北3.75万
@玮玮
老师你好。预算360W左右，单身自住，在滨江江陵路地铁站附近工作，最近看了二手的江南国际城、江南之星，还有摇号的拥翠府。请问新房or二手哪个方案比较好？江南国际城现在买了是否还有升值空间？
楼先生：没有特别着急自住的话，新房和二手房二选一，当然还是新房排在前面吧。不管是江南国际城还是江南之星，没有4万出头，应该还是很难买到的。但对比一下，拥翠府限价3.75万，用当下比较流行的话讲，难道这个价格不香吗？
市北的新房，难摇是一个问题，但整个市北的价格都被摁住了，拥翠府摇不到，可以摇拥涛府，也可以摇桂语听澜，再后面，融信在杭州世纪隔壁还有一个新项目，到时候也能接得上。要是想要好买一点，买二手房的这个预算，也可以考虑闻博花城。
前几天我跟贝壳的负责人交流，从他们后台的数据可以看到，二手房价格有下来的趋势。从整体形势看，短期内二手房不可能上涨，接下来的趋势一定是：新房和二手房两条价格线，会慢慢重合。对于购房者来讲，真要考虑二手房，也可以再等等机会。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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